典型案例

原告钟一源系崇义县桥东镇西城角新村村民。2010年2月14日，钟一源与被告殷强双方签订一份《房屋买卖协议》，约定钟一源将坐落在崇义县××号小公路边新建的砖混结构三层房屋（面积为113平方米）及柴棚间（8.262平方米）卖给殷强，房屋及柴棚间合计价格为人民币181893元，殷强已支付人民币100000元。因该《协议》约定由钟一源负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，殷强因未取得二证所以未把购房余款付清给钟一源。殷强所购房经装修整理后已居住至今。

殷强所购房地址为崇义县桥东镇西城角新村，土地性质为集体土地，土地使用者钟凯（已故，钟一源之父），划归为农村居住宅基地。现钟一源以其与殷强双方房屋交易行为不合法，违反国家政策为由，诉请法院依法确认钟一源、殷强签订的《房屋买卖协议》无效，判令双方互相履行返还义务。

一审法院认为，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。钟一源、殷强之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。因钟一源、殷强所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，遂判决认定该房屋买卖协议无效；钟一源向殷强返还购房款及利息。

殷强不服一审判决，提起上诉称，我国法律并没有禁止农村集体经济组织成员之间流转其宅基地，也没有禁止非本农村集体经济组织成员之间流转宅基地，仅是禁止城镇居民与农村集体经济组织成员之间流转宅基地，原审判决上诉人与被上诉人房屋买卖协议无效缺乏充分的法律依据。退一步讲，即使双方所签房屋买卖协议无效，被上诉人的行为严重违反了诚实信用和善良公俗原则，其存在重大过错，应承担绝大部分的责任。被上诉人除应当返还上诉人已经支付的购房款、装修款和已付购房款所产生的利息之外，还应赔偿房屋价格逐年上涨带来的差额部分。请求二审法院依法撤销原判，确认双方所签房屋买卖合同有效。

二审法院经审理认为，宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷强的户籍虽属农村户口，但其是崇义县金牛乡安乐村××组的村民，并非崇义县桥东镇西城角新村的集体经济组织成员，其不具有使用桥东镇西城角新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得桥东镇西城角新村的同意，故上诉人殷强与被上诉人钟一源签订的房屋买卖协议无效。

裁判要点

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。对于买卖小产权房的，视买卖合同效力综合判定购买行为是否有效。

律师分析

“小产权房”是指在农村或者城市郊区农民集体所有的土地上建设的房屋。该类房屋，一般由乡政府或村委会颁发“产权证”，或者只有房屋买卖合同，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，其“产权证”亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房如果拆迁，能否得到正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效？

一、小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

1.《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

2.《土地管理法》第63条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

3.《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第2条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第3条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

二、小产权房买卖合同无效的情形

1.对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2.如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

三、小产权房买卖合同有效的情形

1.如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；

2.对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

四、小产权房买卖合同无效后的处理

1.合同被认定无效后，买受人应当将房屋恢复原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

2.如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理原则为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

3.按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

4.拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人得到的补偿利益中分得相应利益，一般还需诉讼解决。

从本案现查明的事实来看，导致该《房屋买卖协议》无效的发生，钟一源、殷强均有过错。钟一源在未取得合法手续之前将该房屋出卖随之引起该《房屋买卖协议》无效的法律后果，钟一源应承担过错责任。殷强在这一买卖交易中应当知道所购买房屋存在一定的风险，但因贪其价格优势而与钟一源进行交易，这一点从殷强向法院提供的2009—2012年本县商品房市场销售均价证明可以看出。因此，也应承担相应的过错责任。分析本案《房屋买卖协议》诉讼之因，卖方（钟一源）应对《房屋买卖协议》的无效承担主要责任，因为钟一源先行违反国家政策法规，将明知不能出售的集体土地小产权房加以出售，而后又以该交易违反国家政策法规之由主张买卖协议无效，违反民法上的公序良俗和诚信原则。再则，该房屋买卖行为其主动权在钟一源方。钟一源、殷强所签订协议虽写有需办证后殷强才付清余款之条件，但殷强本应知道存在无法办证的风险，却草率签订协议，后又以钟一源未办理相关证件的理由拒付所欠余款，这一行为也违反了诚信原则，应承担相应的风险责任。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书，版权归北京房产律师网所有，未经书面允许，禁止任何形式的复制、粘贴、转载，违者必究（侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉，或直接向法院起诉）。