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指标房能否买卖?

共有 0 位读者     发表日期:2020年6月22日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

刘援朝系重庆市北碚区某镇农村服务中心干部,陈庆国系重庆市某区农业委员会(以下简称某区农委)干部。2003年,某区农委组织本单位职工集资建房,政策是职工全额集资建房,科级干部120㎡以内按530元/㎡,处级干部150㎡以内按530元/㎡,超面积部分按700元/㎡,2003年交纳第一期30%的集资款,第二期交纳30%的集资款,2006年交纳40%的集资款。陈庆国系科级干部,亦参与了某区农委的集资建房,申请的集资房建筑面积约为180㎡。陈庆国于2003年3月14日写下一份书面《承诺书》交给刘援朝,其内容为:“陈庆国自愿放弃在区农委集资的180㎡的电梯住房一套,将其转让给刘援朝。此据,陈庆国2003年3月14日。”陈庆国于2003年3月16日出具《收条》一份交给刘援朝,其内容为:“收到我卖给刘援朝老师的住房集资款壹万贰仟元整(转让费)。此据,陈庆国2003年3月16日。”2003年3月14日,刘援朝将陈庆国出具的书面《承诺书》交给某区农委,同时以陈庆国名义交纳集资建房款31000元给某区农委,某区农委出具了加盖财务专用章的《重庆市非经营性结算统一收据》(编号0210615)给刘援朝收存,刘援朝在该收据的交款人处签了自己的名字。

2004年10月28日,刘援朝再次以陈庆国名义交纳集资建房款73340元给某区农委,某区农委亦出具了加盖财务专用章的《重庆市非经营性结算统一收据》(编号1367375)给刘援朝收存,刘援朝在该收据的交款人处签了名。刘援朝交纳集资建房款共计人民币104340元。

2006年5月12日,某区农委(甲方、组织集资建房单位)与陈庆国(乙方、参加集资建房职工)签订了《重庆市职工集资建房协议书》,协议约定,甲方决定组织150户职工实施集资建房,甲方集资建房实施方案已报房改部门登记,工程立项及规划设计方案已经计划、规划部门批准。乙方自愿参加本次集资建房,经甲方审查,乙方符合条件。一、集资房屋状况。工程名称:农委职工集资楼;工程坐落:北碚区城南新区×号地块×栋×单元101号;住房户型:建筑面积173.98㎡;预定工期:2004年7月1日至2006年10月31日。二、集资额度与缴款办法。(一)住房面积控制标准内的面积120平方米,集资额度确定为530元/平方米;超标面积53.98平方米,按市场价确定为700元/平方米;乙方应向甲方缴纳集资建房款共计101386元。集资建房款于2008年4月4日前由乙方向甲方缴清。(二)住房公共维修基金由乙方全额承担。……。四、房地产权利归属。(一)房屋建成后,甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方,乙方拥有该套住房的完全产权和相应的土地使用权。……。(三)甲方将房屋移交后,由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证,办好后即交乙方收执。办证费用按规定由甲、乙双方分别承担。……。等等。2008年5月20日,某区农委开据了《北碚区集资合作建房收款收据》(NO.0037887),显示交款人为陈庆国,集资房建筑面积为173.98平方米,交纳集资建房款为101386.00元,电梯房按30元/平方米交款5219.40元,共计人民币106605.40元。陈庆国提供的物业管理收费单表明,陈庆国于2009年2月15日交纳了从2008年10月1日至2009年2月30日的物管费217.5元。

现刘援朝与陈庆国因集资房买卖发生纠纷,刘援朝诉称2003年3月14日,被告陈庆国将其在某区农委的一套集资建房权以《承诺书》书面形式表示“自愿放弃”并指定转让,当日区农委财务科据此直接收取了原告交付的首次集资建房款。两天后,被告陈庆国出具《收条》收取了原告交付的集资建房指标转让费。2004年10月28日,区农委财务科又收取了原告交付的集资建房尾款。该集资房建成后,被告陈庆国以转让合同无效为由拒绝将该房交给原告。为维护原告的合法权益,故起诉至法院请求确认原被告之间的集资建房转让合同有效,并由被告承担本案诉讼费用。

被告陈庆国辩称,刘援朝与陈庆国的关系很好,陈庆国单位集资建房时,陈庆国向刘援朝借款叁万多元,请刘援朝去帮陈庆国交了一期房款并向他打了借条。陈庆国与母亲有两套集资房,刘援朝要求陈庆国转让一套给他。因房屋是单位福利房,个人无权转让,但鉴于双方的关系且同时交两套房款困难,陈庆国书面承诺将一套房屋的权利转让给刘援朝,让刘援朝自己去找单位,只要单位同意就行。同时,陈庆国在刘援朝借钱让他为陈庆国代交了一期集资款。刘援朝主动提出按每平米100元给陈庆国权利转让费1.8万元,陈庆国同意了,刘援朝当时只给了陈庆国1.2万元,并称余下的6000元过两天给陈庆国,陈庆国出具了收条给他。后,刘援朝声称转让房屋不符合政策规定,且超面积部分(60平方米)按市场价格太贵,并称其原本是区农委下派干部可集资一套房屋,表示不愿再要这套房屋。陈庆国当即将1.2万元还给刘援朝,并要求刘援朝将陈庆国出具的收条处理掉。以上这些事实说明:1.双方没有成立集资建房转让的书面合同和口头合同,只能以事实上双方的表意为准;2.原告刘援朝属农委职工,其有集资建房的权利,已收回了交给陈庆国的转让费1.2万元。刘援朝在我不知情的情况下自行交款,是他与农委之间的关系,与陈庆国无关。刘援朝曾以书面形式表明陈庆国和他之间不存在房屋买卖关系。刘援朝在前两次的诉讼中也表明他交款、农委收款是履行他与农委之间的附条件的集资房权利合同。综上,由于双方没有达成转让集资房权利的合意,请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为,根据《合同法》第10条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。原告刘援朝与被告陈庆国就集资房的买卖虽未签订书面合同,但从庭审证据及之后的履行情况表明双方已就集资房的买卖达成口头合意。被告陈庆国将集资房出卖给原告刘援朝时虽未办理权属登记,但原被告双方就集资房买卖达成的口头合同有效。同时,即使集资房具有福利性、特殊性,某区农委在组织集资建房时也无明文规定不得转让,某区农委给予陈庆国集资房福利是集资人陈庆国的权利,集资人陈庆国可以选择享有房屋还是货币,因此,陈庆国与刘援朝之间自愿达成、意思表示真实的房屋转让口头协议理应受到法律的保护。故,一审作出判决,刘援朝与陈庆国于2003年3月14日达成的集资房转让合同有效。

陈庆国不服一审判决,向法院提起上诉,请求撤销重庆市北碚区人民法院(2009)碚法民初字第×××号民事判决。

二审法院经审理认为,上诉人陈庆国的上诉理由不成立。原判事实清楚,适用法律正确,判决驳回上诉,维持原判。

裁判要点

集资单位给予集资人的集资房福利是集资人的权利,集资房虽具有福利性、特殊性,但若集资单位在组织集资建房时无明文规定不得转让,则转让行为有效。

律师分析

指标房,不是一个法律术语,是在实践中对某一类房屋的俗称,通常是指低于普通房价,但高于建安价(指房屋及其配套设施的建造、改建、安装等过程中,由原材料、人工、机械等产生的成本)的房屋。

一、指标房的种类

1.单位集资房

《解决城市低收入家庭住房困难若干意见》第12条,单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。

《经济适用住房管理办法》第34条规定,距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。

单位集资房的对象通常仅限于单位内部职工,不能对外销售,参加人员按综合成本出资,不允许有利润,与面向社会销售的商品房相比,价格相对比较便宜。

2.经济适用房

《经济适用住房管理办法》第2条规定,本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用房,是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅,由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定,是具有社会保障性质的商品住宅。

3.团购房

团购房是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下,由选出的代表与开发商协商,以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款的《合同》的消费过程。目前,团购大致有两种形式:一种是置业者自发组团;另一种是单位组织职工组团。

二、指标房买卖合同的效力如何

被告陈庆国将集资房出卖给原告刘援朝时虽未办理权属登记,但原、被告双方就集资房买卖达成的口头合同有效,理由如下:

第一,《城市房地产管理法》第37条第6项规定,未依法登记领取权属证书的,不得转让。该条第6项的规定仅指不发生物权变动,是对物权行为的限制,而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序,一是签订房屋买卖合同,即债的关系的发生,双方均受协议的约束;二是过户登记,即发生物权变动。第37条规定的“不得转让”是指不得发生“物权变动”,即房地产管理部门不得登记过户,而不是指不得订立债权合同,不能发生债权行为。同时,即使集资房具有福利性、特殊性,某区农委在组织集资建房时也无明文规定不得转让,某区农委给予陈庆国集资房福利是集资人陈庆国的权利,集资人陈庆国可以选择享有房屋还是货币,因此,陈庆国与刘援朝之间自愿达成、意思表示真实的房屋转让口头协议理应受到法律的保护。

第二,根据《物权法》第15条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。根据《合同法》第8条的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。合同从签订之日就已经确定其是否有效。房屋买卖合同的效力不能根据房屋是否有权属证书来决定。简言之:不能说办理了房屋权属证书的房屋买卖合同就有效,没有办理房屋权属证书的房屋买卖合同就无效。房屋买卖合同是否有效,应该依据《合同法》来判断,而不能以房屋是否已经办理权属证书为标准进行判断。《城市房地产管理法》第37条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,违反该条规定的转让条件,并不导致合同无效。没有办理房屋权属证书的,不影响房屋转让合同的效力。

三、购买指标有风险

法律对民事行为采取一种宽容态度,即只要不违背法律、行政法规的强行性规定,属于双方真实意思表达,便可赋予其合法性,而不强求其符合法定形式。就这类案件而言,购房指标能否成为买卖的标的物,在理论上尚存在一定的争议。但不管如何,买卖双方签订转让协议之时,双方对购房事项均有相当程度的了解,对其中可能存在的风险应当有所预知。只要协议的确是出于双方自愿签订,并不存在欺诈、胁迫等因素,就应认定为双方真实意思的表示。

对购房指标能否转让的问题,法律设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言,法无明文规定则为禁止;对私法而言,法无明文规定则为自由,这是法理的基本原则。因此,购房指标转让应当有效。

虽然法院的判决支持购房指标转让协议有效,但购买购房指标也存在风险,比如房屋转让没有取得配偶的同意,只是夫妻一方出售指标,这样的转让协议在法律上是无效的。此外,转让的集资、团购房大多尚未取得产权,因建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制,职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期,有的长达数年。还有一些建房的单位往往与购房职工作出限制性约定,要求不得转卖、转让、出租集资房。

特别提醒,购买指标首先要查清房产性质。例如经济适用房,根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定,最终将导致合同无效。购房指标转让协议之争,主要是对购房指标转让协议的性质认识不清。其实,购房指标仅仅是一种“权利”,具有一定的人身依附性。这种权利的行使带有一定的限制性,往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。但买卖双方签订转让协议之时,双方就对购房事项包括风险均有相当程度的了解。购房指标转让协议应当属于《合同法》中的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物,而是笼统地要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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