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限购政策引起的房屋买卖合同纠纷如何界定?

共有 0 位读者     发表日期:2020年6月22日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

李家然因结婚急于购买结婚用房,在2012年12月中上旬,其到某某房地产经纪有限公司(以下简称某某房产经纪公司)咨询并要购买房屋用于结婚。

2012年12月30日,李家然(作为乙方、买受方)与沈骏(作为甲方、出卖方)、某某房产经纪公司(作为丙方、居间方)签订《补充协议》。双方约定,乙方于2012年12月30日向甲方支付定金1万元。乙方应于面签当日将首付款240万元自行支付甲方。乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买房屋的;(3)逾期履行本补充协议第2条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定:对乙方已付的购房款的约定:从2013年1月1日后限购政策导致本协议无法履行,双方免责。

合同签订后,李家然向沈骏交付了定金及购房款200000元,向某某房产经纪公司交付中介服务费142560元,之后等待某某房产经纪公司通知办理后续房屋买卖手续,然而某某房产经纪公司一直未进行后续手续办理。事实上,李家然是北京学生户籍,并不符合国家政策,李家然、沈骏所签订的合同违反国家现行政策不能履行。现李家然起诉到法院要求:1.解除与沈骏签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议;2.沈骏退还收取的定金及购房预付款200000元。

沈骏反诉诉称,之所以要卖房,主要是当时急需用钱给孙子上学购买学区房,但没想到李家然支付给我预付款后,就以和中介公司产生纠纷为由拒绝继续履行合同。现要求:1.解除与李家然签订的房屋买卖合同及相关附属合同及协议;2.李家然赔偿沈骏因合同终止而造成的相关损失共计人民币309470元。

一审法院经审理查明:北京市朝阳区石佛营东路××号(以下简称303号)房屋系沈骏所有的房屋。

购房时,李家然系在校学生,户籍所在地为西城区鲍家街×号,系集体户籍。

因李家然系外地生源在京集体户籍,不符合北京市房屋购房条件,无法办理过户手续,李家然、沈骏之间的买卖合同无法履行。

一审法院认为,李家然与沈骏及某某房产经纪公司之间的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示,对各方当事人具有法律约束力,但上述合同系在国家及北京市住房限购政策出台后签订的,李家然并不具备购房资格,已无法办理房屋过户登记,合同目的已无法实现,现李家然要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》、《补充协议》,沈骏及某某房产经纪公司同意解除,法院对此不持异议。

在《买卖定金协议》中,李家然保证并承诺最迟在签署买卖合同之前,向某某房产经纪公司提交购房资质审核所需的所有文件或材料,李家然保证其提交的材料真实、合法、有效;如因李家然提供虚假资料或故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的,就李家然已支付的款项,沈骏有权不予退还。李家然出具过《购房承诺书》,可以认定李家然一方在签订相关合同时,对相关购房政策是了解的,对已经支付的定金10000元,现李家然无权要求沈骏返还。因双方的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》已经解除,沈骏应将收取的购房款190000元返还给李家然。

沈骏将房屋出售给李家然,并欲用售房款购房,沈骏提交了其与李静文签订的《北京市存量房屋买卖合同》、向李静文支付定金的收据、沈骏与李静文、北京某某房地产经纪公司签订的《居间服务合同》、沈骏与李静文、北京某某担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》、沈骏与王莹、李静文、北京某某房地产经纪公司等签订的《具结书》,结合证人证言,可以认定沈骏与李静文之间的交易行为真实存在,亦可以认定由于沈骏无法及时支付购房款,导致承担违约责任,承担了定金损失100000元、居间费损失41688元。沈骏与李静文之间约定的购房款的支付时间在约定的李家然向沈骏支付购房之后,李家然迟延付款,导致沈骏违约,并承受了定金损失、居间费损失,上述损失系李家然的违约行为导致,沈骏有权要求李家然赔偿上述损失。李家然称是某某房产经纪公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释,在受欺骗的情况下才签订《购房承诺书》,如李家然与某某房产经纪公司之间存在纠纷,可另行通过合法途径解决。

据此,法院于2013年12月作出判决:一、解除李家然与沈骏签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;二、解除李家然与沈骏、第三人北京某某房地产经纪有限公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》;三、沈骏于判决生效后十日内返还李家然购房款19万元;四、李家然于判决生效后十日内支付沈骏定金损失10万元、居间费损失41688元;五、驳回李家然的其他诉讼请求;六、驳回沈骏的其他反诉请求。

判决后,李家然不服,以其不存在违约行为为由上诉至二审法院,不同意赔偿沈骏损失,要求返还定金10000元,沈骏同意原判。某某房产经纪公司同意原判。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

裁判要点

房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益,买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定,故买房人应在购房交易中加大其注意义务,避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败,买房人未尽到其相应注意义务的,应承担相应的责任。

律师分析

一、关于限购政策引起的房产纠纷的相关规定

2011年12月13日,北京高院发布了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》,对法院审理关于限购而产生的房产纠纷问题作出了指导性规定。其主要涉及的内容有:

1.住房限购政策与不可抗力

国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第117条规定的不可抗力。

2.住房限购政策的性质和合同解除的处理原则

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

3.对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则

房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

诉讼中,当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的,应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的,法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。

4.对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则

房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方虽未办理网上签约,但买受人家庭(含夫妻双方及未成年子女)具备“京十五条”规定的购房资格的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记;不具备资格的,法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求,即要求解除买卖合同;经释明当事人变更请求的,按本纪要第3条的内容处理,当事人坚持要求继续履行的,判决驳回其诉讼请求。

买受人对其具备“京十五条”规定的购房资格负有举证责任。买受人应当依据北京市住房和城乡建设委员会《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第3条的规定提供相应的证据材料,并提交书面承诺保证其陈述真实。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致法院无法审查核实的,应当判决驳回其要求办理房屋过户登记的诉讼请求。出卖人对买受人的权利主张表示认可的,不免除买受人的举证责任。

法院应当根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备“京十五条”规定的购房资格并做出认定,必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实,避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避上述政策规定,实现房屋过户的目的。

5.对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则

本纪要第5条涉及案件中,买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持;不符合前述条件的,按本纪要第5条第1项的内容处理。

二、因限购政策引起的纠纷如何处理

2010年4月17日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,拉开了房地产史上最严厉的宏观调控序幕。此后,各地也纷纷出台了限贷、限购、禁购等调控政策。在2012年乃至今后一段时期内,政府对于房地产市场的调控力度还将继续加大。随着宏观调控的继续深入,房产新政不可避免地会给房地产市场造成部分影响,城市房屋买卖纠纷也会持续增多。

在审判实践中,因房产新政引发的纠纷大体可分为两类:一类是纯粹受到房产新政影响,当事人履约困难而引发的纠纷。对于此类纠纷的处理意见已有定论,从高院的会议纪中得知,纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。据此,纯粹因房产新政导致合同无法继续履行的,当事人可以解除合同。另一类则是当事人存在违约行为,以房产新政为由企图逃避责任。本案就是一起买受人在房产新政实施后因购房资格不符合导致房屋买卖合同无法履行而引发的纠纷。

1.房产新政属于合同解除的法定事由

订立合同的目的,在于维护正常的社会交易秩序,规范商品交换过程。从鼓励商品交易,稳定交易秩序的目的出发,对依法成立并生效的合同,不容许随意的变更和解除。但是,客观情况千变万化,在合同目的难以实现的情形下,法律准许当事人通过行使合同解除权来重新调整各方的权利义务关系,消除合同因客观情况变化所产生的不公平后果。双方当事人以协议方式解除或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。合同解除的条件由法律直接加以规定的称为法定解除。本案房屋买卖合同能否解除,实际就是法定解除条件的认定问题。

处理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷,首先应当明确的是房产新政影响下合同解除的法定理由。对此有两种不同的观点。一种观点认为,《合同法司法解释(二)》第26条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据该条规定,情事变更原则指的是基于实现公平正义的价值目标,出于防止合同当事人因缔约时无法遇见、无法抗拒的情事,而获取不当利益或遭受意外损失等明显违反一般公正观念的情况发生,通过变更或解除合同稳定社会经济秩序。房产新政符合情事变更的构成要件,属于情事变更事由,当事人提出解除合同,法院应予以支持。另一种观点认为,房地产市场过热已有多年,无论政府、社会对该问题都十分关注,也出台了一系列调控政策,从较为温和的财政税收措施,到限贷、限购,最后到禁购,市场有一个逐渐适应和接受的过程,对房产新政的出台也有所预见,因而房产新政不属于情事变更,而属于履行不能。关于情势变更原则该如何适用的问题,最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出,人民法院应当依法把握情事变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的“无法预见”的主张。由此可知,认定房产新政是否属于情事变更的关键是分析其不可预见性。笔者赞同第一种观点,认为房产新政具有三方面不可预见性,属于情事变更:(1)施行地区不可预见。根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,在房价、地价上涨势头过快、投机性购房活跃的地区,需要施行房产新政,但国务院对具体哪些城市和地区必须施行房产新政,未作明确要求。因而房产新政的施行地区存在不可预见性,今后有哪些城市会施行房产新政,仍不可预见;(2)施行时间不可预见。在已经施行房产新政的地区,政策的出台时间也有先后顺序,有的地区早在2010年就施行了房产新政,而有的地区到2011年底才出台新政。即便在同一个地区,相同政策在不同县市的施行时间也有所不同。(3)内容不可预见。各地政府结合本地区实际情况,对于房产新政有不同的理解和规定,这也是无法预见的。作为合同当事人,对于房产新政在本地区的施行会有一定的预估和猜想,但这种预估和猜想不能等同于房产新政具有可预见性。当事人在签订合同时无法准确预测合同履行时是否会受到房产新政的影响以及受影响的程度,具有不可预见性,房产新政应属于情事变更的事由。在合同签订后尚未履行前受到房产新政的影响,导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,房产新政成为法定解除事由,当事人有权解除合同。

其次,解除权是一种形成权,按其性质来讲,不需要对方当事人同意,只需要解除权人单方的意思表示,就可以把合同解除。当合同因受房产新政影响而无法履行时,合同目的已不能实现,此时合同双方均享有解除权。换句话说,在房产新政影响下,合同目的已无法实现,即使违约方也享有解除权,可以提出解除合同。

2.房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方

违约责任又称为违反合同的民事责任,通常是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。《合同法》第107条将严格责任确定为违约责任的归责原则。房产新政影响下的违约行为具有一定特殊性,但合同无法履行仍可归责于违约方。其一,通常情况下,严格责任原则是违约责任的归责原则,违约行为发生在房产新政施行之前,房产新政不能成为免责事由,合同解除后,不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定一方仍应承担违约责任。其二,时间因素对房产新政影响下的房屋买卖合同至关重要,轻微违约行为也会造成合同错过最佳履行时间而无法最终履行。合同目的落空,违约方就应当承担违约责任,而不论其违约行为的严重程度。

如前所述,房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方。定金是合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时,或者订立后、履行前,按合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。根据《合同法》第115条之规定,如果不履行债务一方是支付方,则丧失返还定金的请求权,如果是收受方,则对方有双倍返还定金的请求权,此即为“定金罚则”。定金具有赔偿和惩罚双重性质,为保证合同按约履行,在违约导致合同目的不能实现时,一般应完全适用定金罚则。然而,本案合同无法履行的责任实不完全在原告一方,兼有房产新政的因素。对于这种情况能否减少比例适用定金罚则,法律并无明文规定。笔者认为,在当事人违约和房产新政双重因素影响时,并不完全符合定金罚则的适用条件。法律对此虽无明文规定,但由于民事活动本身十分复杂,法律不可能事无巨细地作出规定,在没有明确规定的情况下,可以适用公平原则。公平原则是适用法律和解释法律所应当遵循的原则,作为《合同法》的基本原则,它可以弥补合同法规定的不足。公平虽然是一个抽象的概念,但因为社会对公平仍有一个基本的价值评判标准,所以法院应当依据社会的一般公平正义理念进行司法活动。法院应综合考量客观环境、各方责任、实际损失、补救措施等多方面因素,审慎适用定金罚则。

具体到本案,定金罚则具有惩罚性,目的在于督促双方当事人按约履行合同,保护合同目的实现。但是,违约责任制度的设定,主要是通过对受害一方遭受的损失给予充分补偿,而且这种补偿应当大致相当于受害一方的损失,以达到平衡双方利益的目的。在合同因遭受多个原因力作用而无法履行时,考虑实际损失来认定违约责任较为公平。本案中,李家然在签订涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》的同时,亦签订了购房承诺书,可以认定其应知晓北京市相关限购政策,且该承诺对于卖房人沈骏而言,系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。现因李家然无购房资格而导致相关合同无法继续履行,李家然应就其行为承担违约责任。一审法院据此认定定金10000元不予返还李家然的处理,并无不当。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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