案情介绍 2017年3月19日，王某、杨某文双方签订了《房屋买卖合同》。王某出资125.5万元购买杨某文所有的沈阳市大东区某街30甲-1号352室房屋，建筑面积132.96平方米。合同第六条第三款约定：出卖人和买受人一致同意，出卖人留存人民币5000元整,作为户口迁出保证金留存于买受人处，待出卖人于2017年7月30日迁出原有户口后返还出卖人户口迁出保证金。如出卖人逾期迁出原有户口，每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，但最高额不超过该保证金，并于该户口迁出当日向买受人支付违约金。同时，该合同第十二条约定：若本条的约定与其他条款的约定不一致，以本条的约定内容为准。出卖人承诺，该交易房屋内有户口，保证在约定之日内将户口迁出，且保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款10%的违约金。 合同签订后，王某向杨某文支付125万购房款，尚有5000元未付，作为杨某文应向王某支付的户口迁出保证金。杨某文户口现仍落户在王某购买的房屋地址未迁出。王某多次催促，但杨某文却一拖再拖，无奈，王某向法院提起诉讼，要求1.依法判令杨某文将户口迁出沈阳市大东区某街30甲-1号352室；2.依法判令杨某文因未将户口从交易房屋迁出而支付违约金125500元；3.因诉讼产生的诉讼费等相关费用由本案杨某文承担。 杨某文辩称，涉案房产未交付，我一家三口户口无法迁出，前夫不在国内，违约金约定是由买方单方提出，我方不认可。 一审法院认为，王某、杨某文双方签订的房屋买卖合同真实有效，双方应恪守履行各自的义务。王某已向杨某文支付了大部分购房款，杨某文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，至起诉时杨某文仍未将户口迁出，杨某文构成违约，应当承担违约责任。关于杨某文承担多少违约金的问题，本案王某未能举证证明其有实际损失发生、预期利益无法预见，且现房屋状况并不影响王慧将户口落在此处。依据合同第六条第三款，杨某文须向王某支付5000元，作为户口迁出的保证金，该保证金不予返还，即王某不用再向杨淑某文支付5000元购房款。关于王某主张杨某文将户口迁出沈阳市大东区某街30甲-1号3-5-2室的诉讼请求，因办理户口迁出事宜属于行政行为，不属于人民法院受案范围，不予支持。对于该项诉请，杨某文可向办理户口迁出事宜的机关申请主张。 一审法院作出判决后，王某不服，遂提起上诉，请求撤销一审判决；请求二审法院依法改判支持我一审的诉讼请求或发回重审；请求二审法院判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定“因办理户口迁出事宜属于行政行为，不属于人民法院受案范围，不予支持”存在错误，我的该项请求属于法院的受案范围；2.一审判决认为违约金过高予以调整属于适用法律错误，法院对违约金数额的约定应当予以支持。 二审法院经审理认为，户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关的行政行为，不属于人民法院受案范围，故一审法院对王某的该项请求不予支持并无不当。关于本案违约金数额的确定问题，兼顾本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定本案的违约金数额为20000元。 裁判要点 户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关的行政行为，当事人因户口迁出问题产生的争议，不属于人民法院受案范围。违约金数额的确定，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定。 律师分析 要求卖主迁出户口，法院不支持 二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。 正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。 合同明确落户事宜，不迁或逾期迁走算违约 法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。 本案中，王某、杨某文双方签订的房屋买卖合同真实有效，双方应恪守履行各自的义务。王某已向杨某文支付了大部分购房款，杨某文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，至起诉时杨某文仍未将户口迁出，杨某文构成违约，应当承担违约责任。 关于本案违约金数额的确定问题，王某、杨某文双方签订的房屋买卖合同第六条第三款约定：出卖人和买受人一致同意，出卖人留存人民币5000元整作为户口迁出保证金于买受人处，待出卖人于2017年7月30日迁出原有户口后返还出卖人该户口迁出保证金。如出卖人逾期迁出原有户口，每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，但最高额不超过该保证金，并于该户口迁出当日向买受人支付违约金。本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成的协议，合法有效，法律予以保护。杨某文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，现杨某文仍未将户口迁出，杨某文的行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据买卖双方在《房屋买卖合同》中第十二条的约定：若本条的约定与其他条款的约定不一致，以本条的约定内容为准。出卖人承诺，该交易房屋内有户口，保证在约定之内将户口迁出，且保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款10%的违约金。杨某文就本案违约金的数额问题已经提出过高、请求调整，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故二审法院兼顾本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定本案的违约金数额为20000元。 买方可否因卖方户口未迁出，而提出解除合同 户籍问题并不会对房屋买卖及房屋产权的转移造成障碍，案涉房屋买卖合同亦可以继续履行，卖方通过签订合同购买系争房屋的目的应能实现。户籍问题并不是不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，买方以户籍问题系不可抗力而不能实现合同目的为由要求解除合同，没有法律依据。因此，王某、杨某文不能解除合同。 关于房屋买卖合同纠纷户口迁出事宜应注意以下几点 1. 屋买卖合同中买方仅以卖方未按照合同约定为由，起诉至法院，要求卖方将户口迁出，法院一般不予受理。因为迁移户口属于行政管理事项，不是法院受理范围，也不是法院所能控制的。
2.房屋买卖合同中，卖方未按照合同约定迁出户口，买方可以卖方为由起诉至法院，要求卖方承担违约责任。违约金约定过高的，法院可以案件的实际履行情况、卖方的逾期时间及过错程度、买方的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则对违约金进行调整。
3.房屋买卖合同中，应当注意该房屋下是否有房主亲属等其他人的户口，并对逾期迁出户口的违约责任进行明确约定。
法条链接 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 版权声明 本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书，版权归北京离婚律师网所有，未经书面允许，禁止任何形式的复制、粘贴、转载，违者必究（侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉，或直接向法院起诉）。 | 
