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购买到“凶宅” 能撤销吗?

共有 0 位读者     发表日期:2018年1月29日     
 

                      购买到“凶宅”,能撤销吗?

【案情介绍】

2014123日,蒋×航(作为买受人)与崔×(作为出卖人)、赵×(作为共有权人,姓名由崔×代签)签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定蒋×航向崔×、赵×购买位于北京市朝阳区芍药居×号房屋(即涉案房屋),房屋成交价格为1850000元,装饰装修及配套设施设备等作价为950000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金100000元。同日,蒋×航(作为乙方,买受方)与崔×、赵×(作为甲方,出卖方,其中赵×的姓名由崔×代签)及第三人(作为丙方,居间方)签订《补充协议》,约定:鉴于甲乙双方经丙方居间就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下,甲乙双方同意,交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为2800000元。乙方于2014123日向甲方支付定金100000元,甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于2014315日前将首付款1500000元以资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于丙方收到评估报告后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意,在丙方取得网上预约登记日期为准,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。同日,蒋×航向第三人支付居间代理费61600元、保障服务费14000元、代收评估费600元。

  2014123日,蒋×航与崔×、赵×(其中赵×的签名由崔×代签)签订《房地产经纪服务事项告知书》,该告知书中“重大瑕疵”一栏载明:披露房屋是否为“凶宅”,产权人否认交易房屋在本人持有期间发生过自杀、他杀的非正常死亡事件。

  2014220日,张×(作为丁方、新买受方)与崔×、赵×(作为甲方、出售方,其中赵×的名字由崔×代签)、蒋×航(作为乙方、买受方)、第三人(作为丙方,居间方)签订《变更协议书》,约定:甲、乙、丙、丁四方经友好协商,就甲、乙、丙三方坐落于北京市朝阳区芍药居×号院房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方事宜,达成变更协议如下:1、甲、乙、丁三方协商一致,甲、乙双方就上述房屋买卖所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方,丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务;2、甲、乙、丙、丁四方协商一致,甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方,丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务;3、甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。

2014513日,在装修涉案房屋过程中,小区邻居说男主人赵×烧死在房屋内,涉案房屋是凶宅。张×得知该情况后立即告知第三人,第三人职员赵伟联系崔×,崔×承认赵×的父亲是在涉案房屋内非正常死亡。为了给我儿子蒋×航买婚房,我委托第三人提供居间服务。在查看涉案房屋情况和签约前,我都明确告知经纪人和崔×,因蒋×航十一期间结婚,希望能尽快交房让我装修,房屋不能是凶宅。签约前,我和第三人已经明确询问崔×涉案房屋是否发生过非正常死亡事件,崔×、赵×不但没有根据诚实信用原则如实告知,反而故意隐瞒影响合同订立和履行的重大事项,使我陷入错误而订立房屋买卖合同,二被告的行为已经构成欺诈,合同依法应予撤销。故我诉至法院,要求:一、撤销我与崔×、赵×(以下称:二被告)于2014123日签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及我与二被告、第三人于2014123日签订的《补充协议》;二、要求二被告共同返还我已支付的购房款2800000元并支付利息,利息以2800000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014328日至实际给付之日;三、要求二被告共同给付我已支付的契税14100元、个人所得税14100元、土地出让金991元、房屋所有权登记费80元、居间代理费61600元,保障服务费14600元,并支付上述款项的相应利息,利息以104871元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014328日至实际给付之日;四、要求二被告共同赔偿装修费损失73323.58元;五、要求二被告共同赔偿物业费736.28元、装修管理费300元、垃圾清运费1000元。

  二被告辩称:第一、我们并未欺诈原告。首先我们主观上不存在欺诈故意,我们认为涉案房屋不是凶宅,根据消防队出具的火灾事故认定书和证明,崔×的前夫赵×因床铺阴燃导致过量吸入一氧化碳中毒死亡,赵×的遗体仅小腿有小面积灼伤,其他部位完好。除了阴燃的床垫和被褥部分损毁,卧室墙壁有熏黑痕迹,室内没有其他损坏。因此我们认为虽然赵×因火灾死亡,但并未直接被火烧致死,而是中毒死亡,现场没有恐怖血腥的地方,纯属意外事故。事发当天我们没有到达事故现场,而是直接去往殡仪馆。我们完全是通过消防队的描述来了解当时的情况,我们主观上认为该房屋并非凶宅。从客观上来说,我们并没有实施欺诈行为。在签署《房地产经纪服务事项告知书》时,第三人明确询问崔×房屋内是否发生过自杀、他杀事件,崔×明确回答没有,因为赵×的死亡是意外事故,与自杀、他杀无关。另一方面,从保护隐私的角度上来说,我们主观上也不认为涉案房屋是凶宅,当然不会主动提及往事,毕竟赵×是赵×的亲生父亲。关于原告明确告诉我们房屋不能是凶宅一事不属实,我们委托第三人独家代理出售房屋,并将房屋钥匙交给第三人。签约前我们没有再去过涉案房屋,与原告也没说过话,签约当天是原告与我第一次见面。当时临近春节放假,第三人极力想促成交易,约定双方在第三人的一家门店中商谈,双方商谈的主要是价格问题,价格达成一致之后,第三人提供文件让双方签署,整个签约过程非常仓促。除了在签订告知书时中介人员询问过凶宅的问题,除此之外,都没有提及有关凶宅和婚房的问题。我们主观上并未将涉案房屋当做凶宅,没有恶意隐瞒事实,客观上如实回答中介的询问,也并未欺骗原告,因此不存在欺诈事实。第二、涉案房屋不是凶宅。凶宅不是一个法律概念,普遍认为只有发生过自杀、他杀等人为因素非正常死亡的房屋才是凶宅,意外死亡事件不存在人为因素,缺乏主观上的恶性,不纠缠世俗的恩怨仇恨,不应纳入凶宅的范围。其次,本案对凶宅的界定应以告知书为准,应定义为发生过自杀、他杀非正常死亡事件的房屋。此外,三方未对凶宅做过进一步的解释、认定或声明,原告将意外事故定性为凶宅,已经超出了公序良俗的范围,不符合社会对凶宅的普遍界定。

  第三人述称:同意原告的诉讼请求。我公司在签约时尽到了审核义务,详细询问了原、被告双方交易房屋的基本情况。因为原告明确其买房是用于婚房,所以我公司为原告推荐房屋时特别慎重,签约时特别强调了涉案房屋是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件,二被告都予以否认。二被告的行为违反了诚实信用原则、公序良俗原则。二被告在发生非正常死亡时事件之后,立即出售房屋,并故意隐瞒房屋内发生过非正常死亡事件的事实。如果二被告告知了原告房屋内发生过非正常死亡事件,原告就不会购买该房屋。

  赵×认可其委托崔×出售涉案房屋,并认可崔×所代签的所有文件。

  上述各项合同签订后,原告向二被告支付购房款共计2800000元。

  2014325日,原告向有关部门交纳契税14100元、个人所得税14100元。

  2014327日,原告向有关部门交纳已购公有住房上市出售补缴土地收益(即土地出让金)991元、房屋所有权登记费80元。同日,涉案房屋过户至原告名下。

  审理中,原告提交《房屋装修合同》一份及加盖有北京阳光实兴建筑装修有限公司工程款发票一份,提交加盖有北京中交方圆物业管理有限责任公司公章的收据两份。上述《房屋装修合同》显示北京阳光实兴建筑装修有限公司承包涉案房屋装修工程,工程期限自201455日至201475日,工程造价180058.95元。上述工程款发票金额为72023.58元。上述两份收据的内容分别为:今收到2-2-601交来装修管理费300.垃圾清运费1000、今收到2-2-601×交来2014年度4-12月份物业费736.28(原文如此)。

  庭审中,原告主张其曾询问被告涉案房屋内是否存在除生老病死之外的非正常死亡事件,崔×明确回答没有。二被告不认可原告所述,并主张在签署合同时,中介人员询问过是否发生过自杀、他杀的非正常死亡事件,被告未告知原告房屋发生火灾并造成一人死亡的事实。

  审理中,原告认可涉案房屋仍由其控制,并同意在收到相应购房款及经济损失后,将涉案房屋腾空交付二被告。

  另查,2013429日,涉案房屋发生火灾,造成一人死亡(赵×,男,北京市西城区人)。后尸体经法医鉴定,鉴定意见为符合一氧化碳中毒死亡。

上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《北京市朝阳区公安消防支队火灾事故认定书》、证明等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

【裁判要点】

  本院认为:原告与二被告、第三人所签订的《变更协议书》约定《北京市存量房屋买卖合同》以及《居间服务合同》项下案外人的权利义务全部转移给原告,符合法律规定,相应合同中案外人的权利义务均由原告承受。

  民俗文化经过历史的长期积淀并延续,形成了普通大众对自然和社会的认识评判,进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值,但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低,与当事人在缔约时真实意思表示不符,违背了买受人对于房屋实际价值的期待,构成房屋的重大瑕疵,是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

  当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。房屋出卖人在出售涉案房屋时,负有信息披露义务,应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人,促使买受人做出正确的意思表示。本案中,二被告未披露房屋内发生非正常死亡事件,违反诚实信用原则,构成欺诈。故对于原告要求撤销合同及补充协议的诉讼请求,本院予以支持。

  合同被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。现合同因二被告的过错被撤销,二被告应返还原告已支付的购房款并支付相应利息,同时需赔偿原告已支付的契税、个人所得税、已购公有住房上市出售补缴土地收益、房屋所有权登记费及上述款项的相应利息。但原告主张的利息标准过高,本院按照中国人民银行同期存款利率予以确定。对于原告已交纳的物业费、装修管理费、垃圾清运费,符合法律规定,本院予以支持。对于原告主张的装修费损失,原告提交的装修合同及发票可以证明涉案房屋由其装修并支付装修费用,其已尽到举证责任,本院予以认可,但原告主张的装修费数额有误,本院结合装修费发票所显示的金额予以确认。对于原告主张的居间代理费、保障服务费及相应利息,鉴于两笔费用并非二被告实际收取,第三人提供的中介服务是否存在瑕疵另需确定,故在本案中不予处理,当事人可另案主张。现涉案房屋仍由原告控制,原告表示其在收到相应款项后将涉案房屋腾空并交付二被告,本院不持异议,在本案中一并处理。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定,判决如下: 一、撤销二○一四年一月二十三日原告张×与被告崔×、赵×签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、撤销二○一四年一月二十三日原告张×与被告崔×、赵×,第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;三、被告崔×、赵×于本判决生效后七日内返还原告张×购房款二百八十万元及相应利息损失(利息损失以二百八十万元为基数,按照中国人民银行同期存款利率,计算自二○一四年三月二十八日至实际给付之日);四、被告崔×、赵×于本判决生效后七日内赔偿原告张×契税一万四千一百元、个人所得税一万四千一百元、已购公有住房上市出售补缴土地收益九百九十一元、房屋所有权登记费八十元,并给付上述款项的相应利息(利息损失以二万九千二百七十一元为基数,按照中国人民银行同期存款利率,计算自二○一四年三月二十八日至实际给付之日);五、被告崔×、赵×于本判决生效后七日内赔偿原告张×装修费七万二千零二十三元五角八分、物业费七百三十六元二角八分、装修管理费三百元、垃圾清运费一千元;六、原告张×于收到上述第三、四、五项款项后三日内将位于北京市朝阳区芍药居×号房屋腾空并交付被告崔×、赵×;七、驳回原告张×的其他诉讼请求。

【律师分析】

本案处理重点主要在于对“凶宅”该如何认定,出卖人是否具有向买受人披露关联信息的附随义务。

法律上对于“凶宅”没有明确的界定,“凶宅”通常是指房屋内曾发生人非正常事件,给居住者带来不适感和恐惧感,以致价值贬损的房屋。对于“凶宅”的界定应符合以下要件:第一,房屋内自然人死亡的事实须是客观存在的,非人们主观想象;第二,房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡。买受人购买房屋,并非单纯购买一个由水泥等建筑材料所包围的空间,还期待房屋能够给自己带来舒适、安宁的享受。“凶宅”的信息并非通过房屋的物理品质反映出来,但却能引起买受人的负面情绪,足以影响买受人的购买决定。一般来说,买受人买到“凶宅”多为出卖人故意隐瞒“凶宅”信息所致,其实际上有违买受人的真实意思表示。因此“凶宅”这一信息应属于房屋的负面关联信息。

上家未告知“凶宅”情况,有违诚实信用原则。

《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。“凶宅”因其给人们带来的心理上的消极影响和精神痛苦,致使其在市场价值上存在一定的贬值,在实现交换价值上具有一定的难度。从诚实信用原则及房屋交易的公平性出发,出卖人应当负有披露“凶宅”信息等负面关联信息的义务,出卖人若不履行这一义务,买受人理应获得权利救济。出卖人未如实披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为,违背了诚实信用原则,应当视为欺诈,善意买受人事有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利,对于造成买受人损失的,出卖人应当承担损害赔偿责任。房屋内如发生过凶杀案件,尽管该房屋在实物形态上没有受损,但因人们普遍对凶杀事件的恐惧心理及对曾经发生过凶杀案件房屋的忌讳心态,房屋的价值会贬损,购房者的生活质量也会因此受到影响。因此,房屋交易过程中,应当遵循诚实信用的原则。
   作为购房者,买到了凶宅怎么来维护自己的合法权益?

如果在不知情的情况下买到了凶宅,可以以卖房者违背了诚实信用原则的理由向法院提起诉讼,要求撤销房屋买卖合同,如果已经进行了装修,还可以要求对方对装修进行补偿。根据我国《合同法》规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,或因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。再依据合同法第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”原告张×有权要求二被告退还已支付的购房款及赔偿相应的损失,上述损失包含为了购房所付出的居间服务费用、交易产生的税费、出售方收到款项对应的利息等。

“凶宅”案件中购买方是否有合同变更权

《合同法》第五十四条第二款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此,对于出售方隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为,购买方可诉请法院撤销合同或者变更合同价款。然而现实中的案例绝大多数都是诉请法院撤销合同,之所以摒弃变更价款这一选择,原因有以下两点:

首先,出于善良风俗和心理忌讳,许多案例中的购买方都表示自己和家人不敢继续居住其中。这种心理是购买方起诉至法院的本质原因。即使合同款降低,购买方也很难继续居住其中。

其次,也是相对更难克服的障碍就是变更价款过程比较复杂。众所周知,房屋买卖的价款需要专业评估机构对各种因素进行评估,包括地段、交通、小区绿化、通风采光等。但按照目前的房屋土地估价学说,房屋内的装修情况尚且不可以作为房屋估价的依据,更不用说房屋内是否发生过自杀或他杀案件等,更加不能作为房屋估价理论中确定房屋价格的因素。但又因为这样的事故的确会影响人们的购房意向,若忽略该因素只考虑物理价值的话又不现实。同时,衡量自杀或他杀对房屋价值的影响也过于抽象。目前为止,我国还没有出台一套与此对应的评估机制。因此,在目前法律实践中,缺乏一个公平又现实的评估机制是原告们摒弃“变更合同价款”这一诉求的主要原因。法院在应对此类问题时,苦于无法通过评估鉴定等方式来确定合理的价款,作出变更价款的依据也是法院判决的一个难题。

【法条链接】

《中华人民共和国合同法》

第五条:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:()因重大误解订立的。()在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十五条:有下列情形之一的,撤销权消灭:

  ()具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

  ()具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

 


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