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经济适用房是否可以买卖

共有 0 位读者     发表日期:2018年1月29日     
 

                             经济适用房是否可以买卖

【案情介绍】

   京香公司(甲方)与付某杰(乙方)于200599日签订回购回迁房协议,约定:“乙方自愿在此次拆迁中就地上楼,所选回迁房为门头馨村×号楼×单元×号,购房人实际应交购房款人民币299649元。”该楼房性质为经济适用房。20101227日付某杰将该回迁楼房卖给了焦某,该楼房位于北京市海淀区门头馨村南区×号楼×门×号,二居室,建筑面积90.09平方米。双方于20101227日签订了《房屋买卖合同》,合同约定:由焦某(买方)购买北京市海淀区门头馨村南区×号楼×门×号二居室房屋,买卖价款为人民币75万元,买方将购房款交给卖方后,房屋所有权归买方所有。还约定卖方协助买方办理房产证手续。合同签订后双方按合同约定于20101227日共同办理买卖房屋的手续,由焦某将购房款75万元人民币交给卖方。卖方将该房的《回购回迁房协议》、收据及其他有关资料原件交给焦某,并将钥匙和入住手续交给焦某,焦某随即装修并居住至今。焦某认为,双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,是合法有效的。根据“京国土房管权字(20011073”规定:“农民回迁楼房按经济适用房管理,可以上市出售并办理过户变更登记手续。”根据“北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》”第六条的规定,焦某购买付某杰的回迁楼房的《房屋买卖合同》合法有效。诉讼请求:1、请求判决双方所签的《房屋买卖合同》合法有效。2、判令付某杰继续履行合同,配合我办理房屋产权登记并协助我办理产权过户变更登记手续。

  付某杰辩称:我同意焦某的诉讼请求。

  诉讼过程中,京香公司向本院出具证明,内容为:“确认付某杰签订的回购回迁房协议中回迁房为门头馨村×号楼×单元×号,上述房屋性质为按经适房管理,我公司已办理了房屋所有权证,并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京市海淀区房屋管理局就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称:“开发商为北京京香伟业房地产开发公司,房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12131415-202326273031323334353637-40424344-46474849515253-565758号楼,门头馨村南区1-1011-1314-2122-262728-3233-36号楼,上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理,土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》(京国土房管权字[2001]1073号)第三条规定,按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时,由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定,门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时,由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金,无其他限制。

  因本案涉案房屋的所有权现登记在京香公司名下,为查清本案事实,进一步确认双方当事人签订的合同的效力,法院依法追加京香公司作为本案第三人参加诉讼。京香公司就涉案房屋的相关情况,向本院出具证明予以说明,但未到庭应诉。

  另,法院在庭审中询问焦某在付某杰同意其诉讼请求的情况下,是否仍坚持诉讼,焦某表示为避免双方以后发生纠纷,坚持本案诉讼,并自愿承担本案的诉讼费用。

上述事实,有有双方当事人陈述、回购回迁房协议、房屋买卖合同、收据等证据材料在案佐证。

【裁判要点】

  法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。付某杰与京香公司签订回购回迁房协议书,购买涉案房屋,且已支付全部房款。付某杰与焦某就涉案房屋所签订的购房协议书系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件,且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件,故本院认为双方签订的购房协议书有效,本院对于焦某要求确认双方所签的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持,对于焦某要求付建杰协助其将涉案房屋产权办理至其名下的诉讼请求予以支持。付某杰应在京香公司的协助下办理涉案房屋的所有权证,付某杰在涉案房屋的所有权证办理完毕后,协助焦某办理房屋产权变更登记手续,将房屋过户至焦某名下。

  法院经审理作出判决: “一、确认焦某与付某杰于二OO九年十二月二十七日就北京市海淀区门头馨村×楼×单元×号房屋(现地址为北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号)房屋所签订的《房屋买卖合同》有效;二、付某杰于本判决生效后三十日内办理北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号房屋的产权登记手续,第三人北京京香伟业房地产开发公司予以协助;三、付某杰于北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号房屋的产权登记手续办理完毕后十五日内协助焦某办理房屋产权变更登记手续,将房屋过户至焦铁成名下。”

【律师分析】

济适用房可以买卖吗?这是很多已经购买和想要申请经济适用房的老百姓比较关心的问题之一。经济适用房作为政策性住房,其交易政策也不同于普通商品住房。根据北京经济适用房买卖政策,二手经济适用房买卖的进行,需要按照居住年限具体情况具体分析。

什么是经济适用房?

经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。

经济适用房是否可以转让?是否有期限的规定?

对于经济适用房的转让,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[200724号)对此予以规定,“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。”由此可知,经济适用房自购买合同备案之日起,不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的,由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。

本案中,付某杰所出卖的是一套经济适用房,其与焦某签订的《买卖合同》是否有效呢?根据《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)〉的通知》第六条第二款规定:“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。”双方于20101227日签订房屋买卖合同,虽然在合同签订时,该经济适用住房未取得房屋所有权证书,但该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件,且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件,故双方签订的《房屋买卖合同》合法有效,且双方签订合同系双方真实意思表示,不符合《中华人民共合同合同法》规定的合同无效的情形,应当认定为合同有效。
   综上所述,经济适用房在日常生活中上市交易是有一定限制的,在买卖时经常会出现一些纠纷,且法院实际审判中对于经济适用房买卖合同纠纷也存在争议,对于20084月之前签订的购买经济适用房协议且约定限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,一般认定有效。而在20084月之后签订协议的,一般认定无效。故建议买方在签订房屋买卖合同之前一定要查看房屋是否可以上市交易,进行好调查,防止纠纷发生。

目前,北京市经济适用房买卖政策

对于已经住满五年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋销售额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的,需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。但需要提醒的是,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

对于尚未住满五年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的,出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。如一套面积为30平方米的房子,原够房价为2000/平方米,在居住未满的五年的情况下,只能以2000/平方米或低于2000/平方米的价格,出售给符合经济适用住房购买条件的家庭,或由政府相关部门收购。与居住满五年出售的情况不同,若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。而对于是否居住满五年的界定,根据北京经济适用房买卖政策,以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

在此需要特别提醒,经济适用房是政府为改善一般居民居住条件而推出的,购买应符合政府规定的条件,如果不符合购买经济适用房的条件的,就不能享有经济适用房的优惠政策,即使买了也很难办理到房产证。现实中因此带来的纠纷也很多,如果遇到此类问题,可以咨询律师相关政策规定,必要时应该委托律师向法院提起诉讼,维护自己的权益。

 

【法条链接】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

  依法成立的合同,受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)

第六条  相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。

  出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

  经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。

第七条  出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

《经济适用房管理办法》

第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,

按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收

入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适

用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本办法。

第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

()具有当地城镇户口;

()家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

()无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

 

 

 

 


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