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购买已查封房产 买卖合同是否有效

共有 0 位读者     发表日期:2020年6月22日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

        案情介绍

2015年12月23日,冯某与孔某亮签订存量房居间(买卖)合同一份,将其购买的位于武昌区水果湖街中北路148号天源城二期东湖壹号(二期)x栋x单元x室房屋以194万元的价格出卖给冯某。双方在办理过户登记时,发现该房因孔某亮欠湖北银春投资有限公司借款本金100万元被嘉鱼县人民法院查封,致使无法办理过户登记。2017年1月24日,冯某给付湖北银春投资有限公司100万元受让该公司对孔某亮享有的借款本金100万元及利息等债权。但孔某亮不配合冯某过户,且音讯全无,致使冯某无法办理房屋过户手续。原告无奈之下,作为原告诉至法院。诉讼请求为:1、请求判决确认2015年12月23日原、被告签订的存量房居间(买卖)合同合法有效;2、由被告孔某亮协助原告办理座落于武昌区水果湖街中北路148号天源城二期东湖壹号(二期)x栋x单元x室房屋(下称系争房屋)的不动产权登记至原告冯某名下;3、本案诉讼费由被告负担。

  被告孔某亮未提出答辩意见。

经法院审理认定事实如下:2014年4月23日,被告孔某亮与其父孔某林向湖北银春投资有限公司借款680万元,借期7天,日利率为0.66‰。同年6月19日,孔某亮、孔某林偿还本金580万元及其利息,下欠湖北银春投资有限公司借款本金100万元及其利息。湖北银春投资有限公司催收无果,遂诉至法院。经法院调解,双方达成一致意见:孔某亮、孔某林同意于2014年11月30日偿还湖北银春投资有限公司借款本金100万元,利息双方另行解决。法院于2014年10月27日作出(2014)鄂嘉鱼民初字第x号民事调解书,并发送给当事人。因孔某亮、孔某林未自觉履行,湖北银春投资有限公司向法院申请强制执行,法院于2015年6月11日查封系争房屋,对房管部门送达了协助执行通知书。2015年6月20日,法院向湖北银春投资有限公司送达了查封裁定书。2015年12月23日,原告冯某与被告孔某亮签订存量房居间(买卖)合同一份,被告孔某亮将其购买的系争房屋以194万元的价格出卖给原告。双方在办理过户登记时,发现该房被嘉鱼县人民法院查封,致使无法办理过户登记。2016年4月16日,被告孔某亮将系争房屋入户钥匙、门禁卡、水卡等交付给原告。同年5月5日,法院对孔某亮、孔某林补送查封裁定书。2017年1月24日,湖北银春投资有限公司与冯某签订债权转让协议书,湖北银春投资有限公司将其对孔某亮、孔某林享有的借款本金100万元及其利息、迟延履行期间的债务利息、诉讼费、评估费等债权以100万元的价款转让给冯某。当日,冯某即给付湖北银春投资有限公司100万元。冯某之父冯兴发并将前述债权转让协议书拍照后将所拍照片以彩信方式发给了孔某亮。截止2017年5月8日,冯某已付给孔某亮购房款287388.42元(不含代孔某亮、孔某林偿还给湖北银春投资有限公司的100万元)。同时查明,孔某亮购买系争房屋时,向中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行贷款127万元支付购房款,截止2016年12月20日尚欠该行借款本金1220417.30元。对孔某亮所欠中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行剩余贷款本金及利息现由冯某每月在偿付。此后原告冯某为办理房屋过户手续无法与被告孔某亮联系。原告遂于2017年2月8日诉至法院。2017年3月8日,法院以(2015)鄂嘉鱼法执字第00024-4号执行裁定书解除了对系争房屋的查封。此后,原告即对系争房屋开始装修。

  法院审理后认为,本案的争议焦点为:一、原、被告于2015年12月23日签订的存量房居间(买卖)合同是否有效的问题。本院于2015年6月11日查封系争房屋,但因未及时送达查封裁定书给孔某亮、孔某林,孔某亮不知晓系争房屋已被法院查封,并于2015年12月23日将系争房屋出卖给冯某。在房屋已被法院查封的情况下出卖被查封房屋,出卖人与买受人签订的买卖合同是否有效?《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定“下列房地产,不得转让:…(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;…”。依据物权变动与其原因行为的区分原则,该规定中的“不得转让”应理解为不得使物权发生变动,非指不得订立“转让合同”,故本案中原、被告签订的系争房屋买卖合同不因违反前述法律规定而无效。原、被告于2015年12月23日签订的存量房居间(买卖)合同系双方当事人真实意思的表示,合同内容不违反法律的效力性强制性规定,且被告孔某亮于2016年4月16日实际交付系争房屋给原告,截止2017年5月8日,原告已支付被告购房款1287388.42元,剩余购房款采取每月替被告孔某亮向银行还贷的方式支付。即原、被告以实际行动履行了买卖合同约定的主要义务,双方所订合同应认定为有效合同。二、被告孔某亮是否负有协助原告冯某办理系争房屋不动产权转移登记义务的问题。原、被告签订的存量房居间(买卖)合同中虽对被告孔某亮需协助原告办理系争房屋的不动产权转移登记手续无明确约定,但依法理上看,给付是指债之关系上特定人间得请求履行的特定行为,包括主给付义务与从给付义务。合同从给付义务是基于法律规定和诚实信用原则,具有补助主给付义务的功能,确保债权人的利益能够获得最大的满足。故被告孔某亮负有协助原告冯某办理系争房屋的不动产权转移登记的从给付义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

  一、确认原告冯某与被告孔某亮于2015年12月23日签订的存量房居间(买卖)合同为有效合同;

  二、被告孔某亮自本判决生效后30日内协助原告冯某办理座落于武昌区水果湖街中北路148号天源城二期东湖壹号(二期)x栋x单元x室的不动产权登记至原告冯某名下。

  案件受理费4500元由被告孔某亮负担。

裁判要点

依据物权变动与其原因行为的区分原则,我国《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定中的“不得转让”,应理解为不得使物权发生变动,非指不得订立“转让合同”。另外,该法虽然规定了司法机关查封的房产不得转让,但并未规定转让查封房产的合同效力,因此该规定属于管理性的强制性规定,不属于效力性的强制性规定。故,本案中原、被告签订的系争房屋买卖合同不因违反前述法律规定而无效。

律师分析

购买被查封的房屋,《存量房居间(买卖)合同》效力不受影响。

根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。根据我国《合同法》第五十二条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。因此,冯某与孔某亮之间的房屋买卖合同是否有效,取决于《房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定是否属于效力性的强制性规定。根据我国《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述法律规定,物权变动的原因和结果是相区分的,签订买卖合同是物权变动的原因,而是否能实际取得物权取决于相关法律规定或合同约定,属于合同履行的范畴。本案中《房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定只是规定司法机关查封的房产不得转让,而未规定转让查封房产的合同效力。因此该规定属于管理性的强制性规定,不属于效力性的强制性规定。故冯某与孔某亮的买卖合同合法有效。

房屋被查封,能否继续履行并办理过户手续。

根据《城市房地产管理法》第38条第(二)项规定,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。那么,本案中双方能否继续履行呢?主要还要分析法院的查封措施是否能解除。这里分两种情况:一种是法院的查封措施不能解除。这种情形是指法院查封的房产需要用来履行债务或承担担保责任,此时被查封的财产将用于拍卖或变卖,所得的价款须优先偿还债务,因此购房人不可能取得房产的所有权,合同目的不能实现,合同应当被解除。第二种情况是法院的查封措施可以解除。这种情形是指债务人用其他财产履行债务,或者查封财产如果是用来担保债务履行的,被担保人按期履行债务,担保即被解除,此时房屋所有人可以请求法院解除查封,查封被解除后,该查封房产的转让则可实现,合同应当继续履行。

我国《物权法》第九条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可知,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。本案中,冯某与孔某亮签订《存量房居间(买卖)合同》后,在履行合同方面,冯某依约支付了大部分购房款,孔某亮也交付了房屋,如果房屋没有被法院查封保全,冯某有权依据合同的约定要求孔某亮继续履行《存量房居间(买卖)合同》并办理房屋的过户手续。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法院协商,由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后,法院解除查封,双方可继续履行《存量房居间(买卖)合同》,买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的,其可以向出卖人进行追偿。

签订买卖合同后房屋被查封,买房人的权益如何维护?

司法实践中,签订房屋买卖合同后,房屋被法院司法查封的,可区分不同情况采取不同的方法:

1、对查封执行提出异议。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知,满足三个条件(查封时房屋价款已经付清,查封时房屋已经由买受人占有,买受人对没有办理过户手续没有过错),购房人可向执行法院提出执行异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

2、等待房屋解封。

房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释,人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的,人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续,续行期限不得超过前款规定的期限。因此在房屋买卖合同有效的前提下,购房人购买房屋后被人民法院查封的,可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

3、解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任。

法院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。

法条链接

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

第九条第1款:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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