欢迎访问,北京房地产律师网,郭万华、王秀全律师将会为您服务!

24小时咨询热线:

13661058044

咨询留言
 
姓   名:
验证码:
 5171
电   话:
标   题:
内   容:
温馨提示:请留言时留下您的联系电话,也可直接拔打电话:13661058044,咨询能更方便快捷地获得回复。
     
联系律师
 
名称:北京房地产律师网
联系人:王秀全律师
手机:13661058044
联系人:郭万华律师
手机:13661058044
传真:010-85918336
Email:wangxiuquanlawyer@163.com
商务QQ:广州番禺律师532892463
地址:北京市朝阳区万达广场9号楼10层
网址:www.zgzdcqlawyer.com
特别推荐
 
  当前位置:返回首页->特殊房产->正文
央产房能否上市交易

共有 0 位读者     发表日期:2020年6月22日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

          典型案例

李方与王艳系清华大学玉泉医院的职工。李方于1998年7月11日取得位于北京市石景山区石景山路北侧3号楼1单元5层13号房屋的房屋所有权证。2002年4月30日,李方与王艳琴签订了《房屋买卖协议》,约定将北京市石景山区3号楼1单元5层13号房屋出售给王艳琴。由于该房属于国家严格控制的央产房,不能私下交易,个人交易必须通过单位和国家央产房管理中心的同意。因此双方约定在国家政策允许的情况下办理过户手续。《房屋买卖协议》签订后李方与王艳琴依约支付房款并办理交房手续。2002年7月,李方向王艳琴交付诉争房屋,由王艳琴占有使用。因该房屋产权属于个人,且没有在在京中央和国家机关住房交易办公室进行备案登记,虽然可以在员工内部流通,但无法办理产权过户。

2003年开始实行央产房政策,即《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(国管房改【2003】165号),从2007年4月开始,李方及其爱人以2003年央产房限购政策、购买二套房子限购、双方合同目的不能实现、无法办理房产过户等多种理由起诉要求解除双方之间的《房屋买卖协议》,法院均未支持李方的诉求。

2010年4月17日,国务院发布新国十条,抑制房价上涨过快,提高首付款比例,即国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号)。

2011年1月26日,国务院发布新国八条,开始实行限购政策,即国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号。

2011年2月15日,北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应的规定。

2013年2月20日,国务院发布新国五条,严格实行限购政策,即国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号。

2014年,李方以2013年06月19日《中央在京单位已购公房上市出售指南》第十九条央产房不能上市交易、依据国办发〔2011〕1号及北京市人民政府办公厅2011年2月15日《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》的规定影响其另购房屋,且无法实现双方目的为由,再次提起诉讼要求解除与王艳琴签订的《房屋买卖协议》并由王艳琴腾退诉争房屋。

法院经过审理,再次驳回其诉讼请求。

律师分析

1、李方与王艳琴签订的《房屋买卖协议》合法有效

双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效,双方均应按照约定履行各自的义务。李方、王艳琴订立协议后,王艳琴支付房款,李方交付了房屋,应依约协助王艳琴办理房屋过户手续,但双方协议中并未明确约定过户时间,而是约定“在国家政策允许的情况下,双方即到房产交易管理机关办理过户更名手续”,由此可见双方对合同过户时间的不确定性是有预期的。

2、双方的合同目的能否实现

虽然依据《中央在京单位已购公房上市出售指南》第十九条:“哪些住房不宜公开上市出售?如何认定?在房改售房过程中,由于种种原因,一些不可售住房比如涉及国家安全、保密以及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,也已向职工出售。考虑到中央和国家机关的一些单位和房产具有特殊性。诺允许其公开上市出售,势必影响该单位的政策工作秩序,造成不必要的隐患。因此,该类住房不宜公开上市出售。”的规定,央产房不能上市交易,但是根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(国管房改【2003】165号)第八条 “涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,原产权单位认为不宜公开上市出售的,应报交易办公室备案,并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退,也可在原产权单位职工范围内进行交易。”的规定,原产权单位职工范围内是可以进行交易的。故李方主张双方合同目的不能实现的诉讼理由不成立。

3、国家房产政策的出台是否属于情势变更

签订合同时作为合同的基础或者其他客观情况发生了非当事人所料的正常变化,导致当事人的权利义务发生非正常变动,如果继续履行合同将会对一方当事人明显的不公平或者不能实现合同目的。李方主张2011年1月26日,国务院发布新国八条即国办发〔2011〕1号通知的出台影响其另购房屋,李方作为出卖人,无论该影响是否成立均不影响本案协议的履行,且该通知并不必然导致双方无履约能力或继续履行协议对一方当事人显失公平,故不属于情势变更。

4、现行政策情况下,《房屋买卖协议》中约定的“在国家政策允许的情况下,双方即到房产交易管理机关办理过户更名手续”是否构成解除条件

双方表示在国家政策允许的情况下,双方即到房产交易管理机关办理过户更名手续,而非明确约定了解除的条件,亦无法明确反映双方对于协议解除达成合意, 故该约定不能构成解除条件。

5、是否影响李方都买二套房屋

虽然北京市人民政府办公厅2011年2月15日《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,虽对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应的规定。但由于该央产房目前并没有在京中央和国家机关住房交易办公室进行备案登记,有此类住房的人都是不限购的,都不影响其再次购房。

6、能否办理产权过户

依据2003年的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(国管房改【2003】165号)第八条 “涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,原产权单位认为不宜公开上市出售的,应报交易办公室备案,并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退,也可在原产权单位职工范围内进行交易。”的规定,因该类央产房在京中央和国家机关住房交易办公室进行备案,且属于原产权单位认为不宜公开上市出售,故,在国家政策明确之前,只能在原产权单位职工内部进行交易。

法律条文

2010年4月17日,国务院发布新国十条,抑制房价上涨过快,提高首付款比例,即国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号)。

2011年1月26日,国务院发布新国八条,开始实行限购政策,即国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号。

2011年2月15日,北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应的规定。

2013年2月20日,国务院发布新国五条,严格实行限购政策,即国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号。

2003年10月1日,《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(国管房改【2003】165号)。

2013年06月19日《在京中央单位已购公房上市出售办理指南》

版权声明

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


本站声明:
1、本站收集的理论实务文章为研究学习之用,无任何商业目的。因无法联系到著作权人,如著作权人有异议,可来电告知。本站将及时支付稿酬或立即删除或以其它方式表示歉意。
2、如需转载本站原创文章,请注明出处为北京房地产律师网。
3、鉴于个案的差异及当事人对案情陈述的内容,律师对有关案件的电话、留言咨询解答仅供参考。尽量请携资料当面咨询。