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房改房买卖合同的效力如何认定?

共有 0 位读者     发表日期:2020年6月22日     
 

典型案例

于思奕与刘静2006年底结婚。婚后,于思奕购买了单位的房改房,而其妻子刘静在婚前也购买了本单位的房改房。

2010年,于思奕决定出售后买的那套房改房,遂根据当地房改政策的规定向房改部门申请房改房上市交易。房改部门审查后认为,根据相关房改政策规定,于思奕夫妇均购买了房改房,并且已经超过应享受的房改房面积标准,必须补缴超标价款8万元才能取得上市交易许可证。于思奕未去补缴相关款项,在房屋没有办理上市交易许可的情况下,于思奕决定先把房屋卖掉再说。2011年底,蒋超看中了于思奕的房子。双方很快就签订了购房合同。合同约定,于思奕将其名下的一套房屋售予蒋超,蒋超按房屋现状购入并过户,房屋总价32万;房屋过户税费由于思奕负担,房改房上市前的公示费、超标费由蒋超负担。之后,蒋超交纳了定金1万元以及预付房款5万元。然而在履行过程中,蒋超发现于思奕的房屋由于没有办理上市交易许可而无法办过户手续。纠纷发生后,蒋超遂向法院起诉,要求判令解除双方合同、被告于思奕返还购房款及利息,并承担双倍返还定金的责任。

被告于思奕答辩称,房改办要求补缴超标款有误,本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房,必须经房改部门审批才能上市交易。由于讼争的房屋未获审批上市,双方的买卖合同无效。

一审法院判决:被告返还原告购房款5万元及其利息,并双倍返还原告定金2万元。

一审判决后,被告不服上诉,二审法院终审判决:驳回上诉,维持原判。

裁判要点

双方签订房改房的房屋买卖合同在不违反法律、法规强制性、禁止性规定前提下,原则上应属有效,但个案中应当根据具体情况区分而论。

律师分析

房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。

房改房作为一种私人财产,其出现具有深厚的时代色彩,它是我们国家在计划经济向市场经济转变的过程中出现的大量的带有福利性质的住房。在市场经济飞速发展、尤其是房屋买卖量大增,房子成为人们生产、生活中头等大事的今天,不仅新建商品房的交易量剧增,为数不少的房改房也以“二手房”的方式进入了交易领域。房改房上市交易存在的法律问题不容忽视!

一、房改房买卖合同的效力如何

原、被告之间的房屋买卖合同,是双方的真实意思表示,不违反法律、法规强制性、禁止性规定,因此,房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。《合同法司法解释(一)》第9条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。讼争的房屋没有办理上市交易许可,只是导致无法办理房屋过户手续,而并不影响合同的效力。法律、法规并没有规定,房改房买卖合同必须办理上市交易许可后才生效,因此,本案中的房屋买卖合同是有效的。

被告未办理房改房上市交易的许可,违反了合同义务。根据双方签订的房屋买卖合同约定,原告的义务是按照约定给付房款,而被告的义务则是交付房屋。而且被告所交付的房屋,必须是能够满足交易需要的。根据房改房法规及政策规定,被告的房改房只要补缴超标款,就可以获得上市交易许可,并可办理过户手续。但被告坚持不愿办理许可手续,是其单方行为导致整个合同最终无法履行,交易无法实现,损害了原告的合同利益。因此,原告主张被告违约并承担违约责任是有事实和法律根据的。《合同法》第115条规定,当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还金。这就是《合同法》的定金罚则。本案中被告承担违约责任的方式,就是除了退还购房款及利息外,还应双倍返还原告定金。

二、房改房能否办理过户手续

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

房改房是可以过户的,但是在销售对象、购房面积等方面有一定的限制。

房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。

三、如何办理房改房过户手续

1.买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2.如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

5.缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

四、房改房买卖的注意事项

房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

购买房改房要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。

   按照相关规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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