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购买农村房屋 是否有效?

共有 0 位读者     发表日期:2018年1月27日     
 

购买农村房屋,是否有效?

【案情介绍】

2002年1月13日,付某与张某签订《房屋买卖协议书》一份,约定:“卖方付某(简称甲方),买方张某(简称乙方)。经双方友好协商,甲方愿将座落于北京市房山区长沟乡某村村东住宅及庭院,面积共计0.33亩卖给乙方长期使用。乙方出资10000(壹万元)元人民币,一次性付款购买甲方住宅及庭院。付款后此协议书立即生效。未尽事宜,双方将友好协商解决。本协议书一式肆份,双方各持二份。”现因该房屋纳入拆迁范围,付某遂起诉张某要求判令双方于2002年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效;要求被告张某勤返还房屋。

    张某答辩称:我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示,为有效合同。且合同已履行完毕,张某也长期居住该房屋,应认定该房屋买卖合同有效。不同意原告的诉讼请求。

一审法院认定事实:付某为北京市房山区长沟镇某村村民,张某为北京市城镇居民户口,非长沟镇某村集体组织成员。

  一审庭审中,付某陈述该房屋具体坐落于北京市房山区某村二区13号。

    一审法院经审理作出判决:付某与张某于2002年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效。

张某不服一审判决提出上诉请求:撤销一审判决,驳回付某的一审诉讼请求。事实和理由:付某于2002年即已将涉案房屋卖与张某,其亦知晓张某一直居住使用涉案房屋并进行了翻建、装修等,而从未主张合同效力问题。直至涉案房屋进入拆迁程序后,付某受利益驱使意图通过主张合同无效非法侵占拆迁利益,有违诚实信用原则。

  付某辩称,同意一审判决,不同意付某的上诉请求。

【裁判要点】

  一审法院认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民购买农村房屋的标的不仅是房屋,还包括相应的宅基地。根据查明事实,本案涉诉宅院坐落于北京市房山区长沟镇某村,张某非北京市房山区长沟镇某村集体经济组织成员,不享有该村宅基地的使用权。付某与张某签订的《房屋买卖协议书》,违反了法律的强制性规定,为无效合同。目前国家正在进行宅基地制度改革试点,按照相关政策:在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,于2017年9月判决:付某与张某于2002年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效。

  二审中,当事人主张张某已就涉案合同无效后的拆迁补偿利益分配问题另行起诉。

  二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。

  二审法院认为,宅基地使用权系农村集体经济组织成员专属享有的权利,国家法律和政策禁止宅基地使用权人将宅基地及宅基地上建设的房屋向本农村集体经济组织以外的人员转让。张某并非涉案房屋所属农村集体经济组织的成员,付某将涉案房屋卖与张某违反国家法律、行政法规的强制性规定,双方签署的合同应为无效。张某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决“驳回上诉,维持原判。”

【律师分析】

本案处理重点主要在于对农村私有房屋买卖合同效力的认定。目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定,但是农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许转让。现在对于农村房屋买卖合同的效力问题,2004年北京市高级人民法院民一庭下发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定以及处理原则研讨会议纪》、2006年《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》以及2012 年《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》均规定此类合同以认定无效为原则,以认定有效为例外。例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的。

宅基地的使用权

宅基地使用权是用益物权的一种,为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种:农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于:农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能,而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所的即是农村的宅基地及其上的土地。

  关于宅基地使用权的性质,我国学者大都认为,宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点:

  1.农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说,农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。

  2.宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权,首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地,权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。

  3.集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的生活需要,如果允许申请多处,则将导致土地资源的浪费。

  从以上定义可知,不仅是农村村民所享有,也有极少数城市居民所享有,在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的,所有地随房走是必然的,由于建造人对于房屋所有权的长久性,而房屋只要没有倒塌、灭失,即便申请人失去社员的资格,也是享有宅基地使用权的。

农村房屋买卖大致有以下三种情况

第一种对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应为有效合同。目前,我国法律、法规并未禁止本村村民之间出卖住房,村民之间买卖住房也无需办理批准、登记等相关手续。但是只能转让给符合申请宅基地条件的成员,并且村民将房屋转让他人后,将不能再申请宅基地。

第二种对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应为无效合同。根据《土地管理法》第63条的规定,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。同时,根据国务院办公厅出台的规范农村住宅用地的相关通知,规定农村住宅用地只能分配给本村村民,且拥有农村住宅用地的村民不得向城市居民出售,城市居民也不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”,两者之间的房屋买卖合同无效。在农村,国家通过向农民无偿提供宅基地供其建房的方式保障农民的居住权,因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民,将破坏国家现存的保障体制。司法实践中,农村房屋买卖合同的大部分情形为买方为居民,故法院一般依据前述政策精神认定合同为无效。具体到本案中,因张某并非涉案房屋所属农村集体经济组织的成员,其与付某签订的房屋买卖协议系违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。

第三种对农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同应区别情况确定合同效力,一是未获有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋,合同应作无效处理;二是如果取得有关组织和部门批准的,应认定合同有效。

合同无效后的如何处理呢?

农村房屋买卖合同被确认无效后,损失赔偿问题的处理显得比较重要。在处理赔偿问题时,应当按照相关法律,有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的损失。具体来说出卖人在出卖房屋多年后又以违法出售房屋及出售房屋未经其同意为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任。买受人在明知其并非村集体组织成员的情况下,仍然购买该村宅基地上的房屋,亦应对合同无效承担一定责任。此外,在处理损失赔偿问题时还要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。最后,判决返还、腾退房屋的同时应注妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单独判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

购买农村房屋要特别注意以下几点

1.我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度,一般以违反现行法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。但对买卖双方同为同一农村集体经济组织成员,办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。

2.城镇居民购买宅基地上所建房屋,即使经过十余年,亦因违反国家政策的刚性规定,可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前,不仅要看对方的私有房产所有证,还要审查土地使用权证,以明确是否属于宅基地上建房性质。

3.买卖农村房屋,买方的风险体现在诉讼程序上。无论是由卖方起诉主张确认合同无效,还是由买方先起诉确认合同有效,两种截然相反的诉讼请求都摆在买方面前:合同有效,继续履行;合同无效时返还房款同时赔偿损失需要通过反诉或另案起诉实现。在同一诉讼程序中提出两种诉讼请求,不仅削弱己方立场,且面临诉讼请求不明确之虞。

【法条链接】

《中华人民共和国土地管理法

62条:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

  农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

63条:农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

《中华人民共和国合同法

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 


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