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房产律师:一房两卖,房屋判给谁?

共有 512 位读者     发表日期:2018年2月11日   文章来源:北京晚报    作者:孙莹
 

 

案情简介

2008 年 9月24日,姜明与杨信订立了北京市存量房屋买卖合同,购买了杨信所有的位于北京市朝阳区和平街7号楼202号房屋(以下简称202号房屋)。房屋建筑面积48.07平方米,房款总价47万元。合同签订后,姜明支付了房款47万元,双方于2008年9月25日已经办理完除更名登记外的全部房屋过户手续,姜明已交纳了印花税、国有土地有偿使用费、营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加等各项税费。且姜明一家一直居住在202号房屋内。

此后,姜明多次催促杨信协助其办理房屋过户登记手续,但杨信反悔了,无奈,姜明只好将杨信诉至法院,要求其继续了房屋买卖合同,并为姜明办理202号房屋的过户手续。后经两审法院审理,支持了姜明的诉讼请求,判令杨信为姜明办理房屋过户手续。但在二审判决作出后,杨信不履行法院判决,却将202号房屋以90万元的低价出售给了黄岩,并将202号房屋过户到黄岩名下。

姜明只好再次起诉,认为杨信与黄岩之间的买卖关系掩盖了非法目的,合同价款也低于市场平均价,故黄岩不构成善意第三人的法律要件。据此,要求法院宣告杨信与黄岩之间的买卖关系无效。

本案庭审时杨信辩称:我从没有和姜明签订过房屋买卖合同,在此前进行的买卖合同纠纷的诉讼中,我方在一审败诉后提出了上诉,并坚信二审能够改判。在此期间,我身患重病,急需用钱,于是我将202号房屋出售给了黄岩,双方约定房价款为200万元,并非网签合同的9 0万元。在房屋过户后,二审法院才将判决书送达给我,因此我并非拒绝履行生效判决。在房屋出售给黄岩前,我始终是202号房屋的物权人,一审诉讼只是让我继续履行买卖合同,判令我履行债权给付义务,但并未确定202号房屋物权人是姜明,故我在二审判决书生效前是有权处分202号房屋的。现在202号房屋已经被黄岩办理了抵押登记,如果判令我们二人的买卖合同无效,则侵犯了抵押权人的合权益,综合上述,我要求法院驳回姜明的诉讼请求。

黄岩辩称:我与杨信于1997年、1998年的时候相识,我还到杨信家去过,此后两家人有过一段时间的来往。2013年11月在安贞医院看病时,我的爱人遇到了杨信,双方聊完病情后,就互留了电话号码。此后不久,杨信的爱人给打我电话,说看病急需用钱。我正巧有购房资格,也确实需要买房,双方谈过几次之后,就签订了房屋买卖合同。双方约定房价款为200万元,签合同当天给了购房定金2万元,过户当天给了首付款148万元,剩余 50万元双方商定交付房屋时再付。此期间,我一直要求看房,但杨信说其儿子在202号居住,还有一次赶上杨信住院,所以我一直就没看成房,后来,我发现网上有202号房屋的出售信息,我到中介公司才知道诉讼的事。对此本案,我认为,我与姜明之间没有买卖合同关系,故姜明以买卖合同纠纷为由将我诉至本院,没有依据。我以200万元的价格购买 202号房屋,并未低于市场价。现在202号房屋已经过户到我名下,我现在是房屋的合法产权人。我购房时,我对姜明与杨信的诉讼并不知情,且终审判决书的下达时间也是在我与杨信交易之后,我是善意取得202号房屋的第三人,如果姜明认为产权证是错误的,其可通过行政诉讼解决。最后,请求驳回姜明的诉讼请求。

案件焦点:

第一,杨信作为出卖人就202号房屋分别与姜明、黄岩签订买卖合同,如何确定合同的履行顺序。第二,杨信与黄岩的买卖行为是否构成善意。

    律师分析:

一房二卖判给谁有顺序

北京济和律师事务所郭万华律师介绍说,在现实中,“一房二卖”的情况并不少见,几个买房人都签了合同、付了钱,到底谁能拥有房子?在具体审判中,法院既有把房屋判给先买房人的,也有把房屋判给后买房人的,并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。

根据最高法院、北京市高院相关规定,“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为:已经办理房屋所有权转移登记的,办理登记的买受****利优先;都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的,实际合法占有房屋的买受人权利优先;既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的,应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后、是否办理网签等因素,公平合理予以确定;后买房人在签订合同时,知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的,权利不得优先于先买房人。法院一般均照此顺序处理。

在此案中,姜明买卖在先,也实际住进了房子,但一直没有办理产权转移登记;而黄岩虽然后下手,但已经办完了过户。如果简单套用上述法律规定,那么黄岩应该是占了先机,房子岂不是归他无疑了?

买房不看房被判非善意

郭万华律师说:“法律不能机械地理解,此案中还有一个是否善意取得的问题,这是取得房产是否合法的基础。”通俗地解释,买房人买了卖房人无权出售的房子,只有符合善意取得、价格合理、已经过户或交付这三个条件,才不会被收回房子。

姜明与杨信之间的买卖合同关系纠纷已经两审法院审理确定,双方应继续

履行买卖合同,杨信应将202号房屋过户至姜明名下,但杨信在诉讼判决书下来之前将202号房屋转让他人,明显侵害了姜明的权利。

对于黄岩是否存在恶意以及是否构成善意取得的问题。根据法律规定:在无处分权人将不动产或者动产转让所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合格价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。黄岩主张其基于“善意”取得202号房屋,但是对于其是否“善意”存在以下几点问题:

首先,根据现有事实,黄岩仅在1998年左右到202号房屋中查看,而此后直到房屋过户,在长达十余年的时间内,黄岩再未到202房屋查看,而对于购房这种财产价值较大的交易行为,黄岩在签订合同前不查看房屋而支付大额房款,并办理房屋所有权过户手续的行为,明显不符合通常交易习惯。其次,黄岩与杨信夫妇系朋友关系,双方从合同签订到房屋过户,整个过程仅20天,且网签合同当日就办理过户于续并领取了202参号房屋所有权证。再次,杨信将202号房屋转让给黄岩,是在与姜明房屋买卖合同纠纷诉讼中,原一审法院作出不利于杨信的判决后,杨信在二审诉讼审理期间情形下进行的,足以说明,杨信转让房屋的行为是为了掩盖其逃避法律责任的目的,而黄岩在受让房屋时亦不存在主观善意的情形。所以,杨信与黄岩的买卖涉案房屋应属无效的行为。

善意非善意到底怎么算?

一套房子前后两次买卖,一次没有过户却得到支持,一次过了户却又被判无效。这之间的玄机就在于是否善意取得。而两次买卖的具体表现也可以帮助读者了解、区分法律的“善意”。

郭万华律师说,法律上的“善意”指的就是没有过错,也就是说,买房人出于正常的善良心理,购房诚实信用;在买卖房屋时,信赖房屋登记簿中的物权登记记载,不知道或无法知道对方存在交易瑕疵;而且认为买卖行为和买方的出售行为都是合法的。

而如果出现提前串通,以明显不合理的低价(一般为达不到交易地指导价或者市场交易价的70%)买卖房产;或是卖房人提前将房款支付给买方,再由买方以此购买房产,制造虚假交易规避法律责任;以及明知出售方无权或无权单独处分房产,仍与其交易的情形,通常都会被认定为恶意。

此外,衡量是否为恶意,还会综合考虑买房人获知卖房信息的渠道、是否属于特殊的近亲属或朋友关系、买房人是否明知交易房产处于诉讼当中而配合卖房人逃避责任以及交易是否符合常情等因素。

“一房二卖”未必稳赚不赔

很多房主“一房二卖”都是因为房价上涨,钻没有过户等空子反悔,想大赚一笔。但事实上,“一房二卖”要承担的法律责任并不一定让毁约稳赚不赔。

郭万华律师介绍说,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

遭遇一房二卖,如果另一位买家也是善意取得的,购房人可能就不会像此案中的姜明一样幸运要回房子,但他仍然可以向房主索要购房款、利息以及经济损失。

比如,购房人可以通过房产评估等方式确定房屋的现价,与原价进行对照。如果购房时是100万,现在房子值220万,之间的价差为120万,购房人可以主张已付房款的一倍,也就是在100万元的范围内索赔经济损失。这样算来,加上退还已付房款、支付利息等支出之后,如果不是价格涨幅过大,原房主也不一定能赚多少。

特别提示:

一、受人法律风险防范意识较弱

二手房交易时常借助中介的居间作用来实现,出卖人与买受人在信息上存在不对称,尤其是对买受人来说。二手房一般的交易流程也给出卖人操作“一房二卖”留有空间,买受人在购买二手房时,除非是一次性全额付款的,不然,出卖人仍为二手房的权利人,其仍有权就其房屋另作处分,而买受人一般在这过程中基于其法律风险防范意识较弱而可能遭受损失。 

   二、如何防止一房二卖?
  1、购房者要调查所购房屋产权,提存房屋产权证
  业主为了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司出售房屋,引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同,到正式交易,还有一段时日。业主往往会在这段时间,另外物色买主,然后撕毁合同,将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,可以采取以下的办法加以防范:一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录,包含了房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前,购房者可以到房地产交易中心进行产权调查,将调查结果与业主的房屋产权对比,如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符,购房者需要小心了,业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为该业主所有,为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免这一现象发生。
  2、另外还可以通过二手房网签,使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。二手房交易资金托管可以有效地保证二手房交易资金的安全,排除了买卖双方互不信任的后顾之忧,真正实现“一手交钱一手交货”的安全、放心的交易结果。
  3、购房者还需要注意,在交易中心登记后再向业主支付首付款。购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款,可以避免某些人将房屋“一房二卖”后,诈骗购房者的购房款。
  根据《物权法》第20条的规定,当事人签订房屋买卖合同后,如因种种原因暂不能办理过户登记手续,可以向登记机构申请预告登记;《房屋登记办法》的第四节 预告登记第六十八条 中规定:预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。这样即使未能办理过户登记手续,也可以防止卖房人一房二卖。这样他的房产证被预告登记后就不能再卖了。

 

 


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