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北京房产律师:恶意转让共有房屋 法院确认合同无效

共有 469 位读者     发表日期:2017年9月23日   文章来源:中国法院网    作者:未详
 


  

恶意转让共有房屋 法院确认买卖合同无效

 

蒋女士和宋先生因感情破裂闹到了法院,但在法院审理的过程中,蒋女士发现婚后购买的登记在宋先生名下的房产竟然易主他人,在调查收集完足够的证据后,蒋女士又另行起诉,将宋先生和买主刘明全起诉到法院,北京市海淀区人民法院依法审理了这起案中案,并依法作出了房屋买卖合同无效的判决。

妻遭家暴不堪其辱诉至法院 丈夫偷售房产引发案中案

蒋女士与宋先生在201011月份通过某交友网站相识,经过短暂恋爱后,考虑到都已是大龄青年,便很快的办理结婚登记。蒋女士就职于某外资企业,属于公司的高管,因工作原因经常需要出国接受培训,两人在一起的时间比较少。即使是两人在国内较短时间的相处,也是争执不断。再加上宋先生疑心太重,主观上认定蒋女士肯定是外面“有人”了,才这么冷漠的对待自己,嘴里就开始不干不净的辱骂蒋女士是“破鞋”“人渣”,蒋女士反唇相讥,说宋先生心胸狭窄“不像男人”,两人在争吵的过程中,宋先生没能控制自己的情绪,对蒋女士实施了严重的家庭暴力,蒋女士报警后,持派出所出具的介绍信到法医鉴定机构进行了伤残鉴定,结果是:轻微伤偏重。

自“家暴”事件发生后,蒋女士晚上噩梦不断,人也迅速变的消瘦,原本脆弱的夫妻感情变的更加淡薄,蒋女士考虑到再维持名存实亡的婚姻,对自己是一种不负责任,经过慎重考虑后,便委托了律师向北京市海淀区人民法院提起离婚诉讼,请求解除双方的婚姻关系,并要求依法分割夫妻共有财产。

宋先生在接到法院的诉状和开庭传票后15天内,向法院递交了《民事答辩状》,明确表示同意离婚。在案件审理过程中,蒋女士的代理律师为了查明双方的夫妻共同财产状况,依法向法院申请了调查令,调取登记在宋先生名下的夫妻共同房产。北京市海淀区房产管理局出具了该房产已于20116月份出售给刘明全的证明。刘明全系蒋女士和宋先生共同的朋友,蒋女士为了获取刘明全恶意购买的证据,打电话与刘明全进行了沟通并录音,在录音中刘明全表示是为了朋友义气,不得已才帮忙的,连购房款都是宋先生先打给他,他然后再打给宋先生的。在取得该证据后,蒋女士以另案起诉请求确认房屋买卖合同无效为由向法院提出中止审理申请,法院审查后依法作出中止审理的裁定。

恶意转让共有房屋 法院确认买卖合同无效

蒋女士在提起确认房屋买卖合同无效之前,为防止刘明全转移房产,依法申请了诉前财产保全,于20117月份向北京市海淀区人民法院提起诉讼,请求依法确认宋先生与刘明全签订的房屋买卖合同无效。其事实与理由为:蒋女士与宋先生系夫妻关系,在婚姻关系存续期间购买了北京市某某区某某路34号院1608室的房屋,20116月份,宋先生在我不知情的情况下将上述房屋出售给刘明全,房屋成交价格为2123344元,因该房产系夫妻共有房产,宋先生无权一人单独处分该房产,且该房屋购买时的价款为2567808元,出售当时的同地段、同户型的房屋价值大概在310万左右,宋先生与刘明全恶意串通,以明显不合理的低价转让家庭共有财产,严重侵害了原告的合法权益,请求法院依法确认宋先生与刘明全签订的房屋买卖合同无效,责令刘明全在判决生效后七日内将房屋过户到宋先生名下。

在庭审时宋先生答辩:我与刘明全之间的房屋买卖是经过中介公司完成的,并不存在恶意串通,现在房产已在中介的协助下办理完过户手续,且产权已经登记在刘明全的名下,刘明全已经将房款全部支付给我,我不同意原告的诉讼请求。

刘明全在法庭辩称:我在购买房屋时,曾经询问过房产的权属情况,出卖人明确告知我这是他婚前的个人房产,房屋的转让价格没有明显的低于市场价值,我属于善意的相对人,况且我与宋先生已经履行了房屋的交易过户手续,我已经支付完全部房款,请求法院从保护善意相对人的角度依法驳回蒋女士的诉讼请求。

在法定的举证期限内,蒋女士依法向法院提交了录音与结婚录像等证据,录音的内容证明:刘明全知道诉争房屋属于蒋女士与宋先生共有的,并在电话录音当中表明其知道在购买房屋时蒋女士与宋先生存在婚姻纠纷。两人婚礼的录像证明结婚时刘明全在场,购买房屋的时候应该知道诉争房屋是双方共有的财产。在法庭审理的过程中,刘明全对录音的真实性提出异议,但不申请鉴定。

北京市海淀区人民法院审理后认为:刘明全作为蒋女士和宋先生的朋友,在明知诉争房产系在婚姻关系存续期间所购买,并对房屋的使用情况及蒋女士与宋先生之间的婚姻状况知晓的情况下仍然与宋先生签订房屋买卖合同,支付的购房款系宋先生事先打给刘明全且明显低于市场价值。根据上述事实和证据,依法认定宋先生与刘明全签订的房屋买卖合同系恶意串通,损害了第三人的利益,显然不能构成善意购买。综上,宋先生与刘明全签订的房屋买卖合同应属无效,蒋女士的诉讼请求依法有据,法院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决如下:一、宋先生与刘明全就北京市某某区某室房屋签订的《北京市房地产买卖合同》无效。二、刘明全于本判决生效之日起十日内协助宋先生将上述房屋产权过户至宋先生名下。

 北京房产律师网房产律师王秀全分析如下:

不动产的善意取得

夫妻双方婚后所购买的房产,在不存在产权约定或法定的归一方所有的情况下,一般视为夫妻共同共有,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

如果在婚姻关系存续期间,一方未经另一方同意将夫妻共同共有的房屋,出售给第三方,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

法律链接

中华人民共和国婚姻法第十七条:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

婚姻法司法解释三第十一条: 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

中华人民共和国合同法第五十二条:有下列情形之一的,合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款: 财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第 89条之规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

 


  
 


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