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在房屋征收拆迁中,对公房承租人应该如何补偿安置?

共有 526 位读者     发表日期:2020年6月24日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

2004年7月8日,福州市益海房地产开发公司(甲方、拆迁人)与王文德(乙方、被拆迁人)、第三人福州市台江区房地产征收工程处(丙方、拆迁实施单位)签订《拆迁补偿安置协议书》,协议主要约定:1.甲方委托第三人拆迁乙方王文德坐落于台江区,属公产(所有权人:市直管)的房屋;2.甲方同意就地安置乙方住宅60K户型壹套,建筑面积约60㎡;3.王文德要求购买安置房,其产权归王文德所有。上述协议还约定其他事项。

2010年2月22日,第三人福州市台江区房地产征收工程处出具《回迁安置决算单》,主要内容为:“拆迁房屋原地址北兴后路××号(以下简称37号房屋),产权人市直管,房屋性质为公房,租户姓名王文德,安置房坐落于府前路×号905栋,建筑面积64.83㎡,安置房屋为产权调换。”此后,王文德依约补缴房屋租金、产权调换差价款后,迁入福州市台江区府前路×号905栋,并居住至今。

现福州市益海房地产开发公司将王文德作为被告、福州市台江区房地产征收工程处作为第三人向法院提出诉讼请求,要求判令解除原、被告双方及第三人签订的《拆迁补偿安置协议书》。认为,原福州市台江区37号房屋(地址为福州市台江区北兴后路××号;地段号为22段385号)产权人为肖祥在、肖祥光、肖江东(均已故)。2003年,上述房屋被列入义帮洲(三期)旧屋区拆迁改造红线范围。2003年动迁时,根据福州市台江区房地产管理局出具的《拆迁房屋产权审查申请表》、台证字NO.0000361号《产权证明》,确定上述房屋中除左套间前房(16.8㎡)、左套间后房(17.8㎡)属于留房外,其余房屋均属出租房屋。被改造房屋的住户持有的国有公房租赁凭证经台江区房管局核对、审查,并办理了退租注销手续。据此,被告王文德以国有公房租户的名义与原告签订《拆迁补偿安置协议书》,原告以产权调换的安置方式安置被告位于府前街×号楼905栋。目前该房屋由被告使用,尚未办理产权登记。福州市台江区房屋拆除后,产权人肖祥在、肖祥光、肖江东的后代对该房屋的留房范围提出异议并提起行政诉讼,经区、市两级人民法院审理,生效判决撤销台江区房管局台证字NO.0000361号《产权证明》,并认为福州市台江区37号房屋经1987年落实政策归原产权人自行管理系私房性质。2013年1月7日,福州市房管局根据现权利人肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳四人的申请,作出拆迁行政裁决,裁决认定北兴后路37号房屋拆迁补偿安置权益归肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳四人,并裁决要求原告对肖江南等四人给予就地安置510㎡及支付过渡费。

原告认为,原、被告签订的《拆迁补偿安置协议书》是基于台证字NO.0000361号《产权证明》确认的事实(即台江区37号房屋除留房范围外为公房)。现台证字NO.0000361号《产权证明》被法院撤销,案涉被拆迁房屋被确认为私房。因此,作为合同成立的基础客观事实发生根本性变化,被告无权以公房租户的名义主张案涉房屋拆迁补偿安置,双方签订的协议应予以解除。若按原拆迁安置协议的内容履行,原告将面临重复安置的情形。

被告王文德辩称,讼争房屋台江区37号房屋是其向台江区房管局承租的,是公房,在拆迁前,其已在该房屋居住十几年。拆迁时,原告与其签订的《拆迁补偿安置协议书》是基于讼争房屋是公房进行补偿安置,原告起诉其并无依据。另外,原告提出讼争房屋是私房,其并不清楚,也没有听说。

第三人福州市台江区房地产征收工程处述称,在拆迁安置过程中的依据是根据私房房产证或者国有公房租折进行补偿安置。拆迁时,第三人与被告签约的基础也是以房管局审查后的登记情况给予安置的。现在房管局在拆迁时做出的审查依据被法院撤销,故其与被告签订的安置协议是视同无效的。

法院经审理最终驳回原告福州市益海房地产开发公司的诉讼请求。

裁判要点

对于已履行完毕的拆迁安置补偿协议,已经不符合合同解除的条件,实践中法院将不予支持。

律师分析

一、我国公房的范围

公房也称公有住房,属于国有财产。公房包括直管公房与自管公房,均为我国计划经济时代遗留下来的产物。

所谓直管公房,是指所有权归属国家,由房地产管理部门管理的房屋;而自管公房则指房屋登记的所有权人为全民所有制单位并由其管理的房屋。

公房承租不同于一般的房屋承租,因为公房承租实际上类似于福利分房,其低廉的租金正是这种福利的体现。由于早些年开始实施的房改房政策并没有在大范围内将公房这类特殊产权房屋上的租赁权法律关系改变为所有权法律关系,而《国有土地上房屋征收与补偿条例》只将补偿范围规定到被征收房屋的所有权人,因此,公房承租人无法受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的直接保护。

二、在房屋征收拆迁中,对公房承租人应该如何补偿安置

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定,公房承租人的拆迁补偿方案有三种:

1.公房承租人按照房改政策先购买承租房屋,获得承租房屋的产权,再以被拆迁人身份获得补偿;

2.被拆迁人以异地安置公房承租人的方式,与公房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿);被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内(在规划市区外的房屋拆迁除外),并且使用面积不低于原房屋使用面积的,双方应当重新订立房屋租赁合同,并继续执行本市规定的租金标准;

3.被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权(货币补偿)。

实际生活中,比较常见的是第一和第三种方案。需要注意的一点是,不论是采用第一种还是第三种方案,公有住房承租人拿到的补偿都应该占到公房拆迁补偿的大部分。

承租人补偿的具体方式:

1.所有人选择产权调换的,承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为:

货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

2.所有人选择货币补偿的,原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准,也无价格补贴。计算公式为:

货币补偿金额=评估单价×20%;

被拆除房屋的建筑面积承租人补偿款的计算公式为:

货币补偿金额=(市场单价×80%+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积

三、拆迁补偿的标准

产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的。所谓建筑面积,一般是指产权人拥有房屋的各层建筑面积的总和,具体实施中按照1982年国家颁布的《建筑面积计算规则》执行。实践中常常出现偿还房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积不相同的情况,或者偿还面积与原面积相等,但二者在结构上不同,由此产生产权调换的价格结算问题。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,非住宅房屋的产权调换,偿还面积与原面积相等的部分,按照重置价格结算结构差价。重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价(以每年公布的当年造价为准)。结构差价是指不同结构的房屋所花费的不同造价之间的差额,以重置价格结算结构差价,即以被拆除房屋的重置价格与偿还房屋的造价之间的差额作为结算的标准,由一方向另一方支付结构差价。非住宅房屋的产权调换,偿还面积超过原面积的部分,按照商品房价格结算:偿还面积不足原面积的部分,按照重置价格结合成新计算,即以重置价格结合该房屋的新旧程度核算,一方以货币形式向另一方支付。至于住宅房屋产权调换的价格结算办法,由省、自治区、直辖市人民政府规定。考虑到住宅房屋产权调换情况复杂,各地对结构差价支付亦采不同政策,因而不在全国实行统一的规定。

作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合重新计算的。实行作价补偿,应当由房屋所在地的房地产管理局或者专门的评估机构对被拆除房屋进行评估,以评估的价格作为计算的依据。一般不允许当事人之间私下交易。

四、公房拆迁补偿款的归属

确定了公房承租资格后,拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点:公房是国家财产,不能作为私人财产被继承。

《城市房屋拆迁管理办法》的第28条中明确规定,拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的,直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人,由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿,政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的,拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分,并分别上缴或者返还。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式:由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议,但对拆迁事宜协商一致的,由拆迁人对所有人补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式,即为保障承租人的权益不受损害,实行产权调换,被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。

本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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