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买卖出租的房屋,承租人是否具有优先购买权?

共有 495 位读者     发表日期:2020年6月24日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

2014年10月14日,赵润来与王路婷签订房屋租赁合同,约定赵润来承租王路婷位于北京市大兴区庞各庄西园×号楼×层301号房屋,租期2年,到2016年10月15日止。

2016年9月,赵润来得知王路婷通过某某房地产中介公司居间,将该房屋以160万元的价格出售给陈刚。赵润来提出愿意以此价格购买此房屋,但被拒绝。赵润来认为王路婷在房屋租赁期间出卖出租房屋,赵润来作为承租人依法享有优先购买权,故依法提起诉讼。要求:1.解除王路婷与陈刚签订的房屋买卖合同、网签合同(编号C1356300)及相关合同;2.判决赵润来与王路婷在与陈刚同等条件下成立涉案房屋买卖合同关系,王路婷为赵润来办理房屋所有权转移登记手续,过户至赵润来名下;3.诉讼费由王路婷、陈刚、某某公司承担。

法院经审理查明:2016年8月24日,在某某(北京)房地产咨询有限公司(简称:某某公司)提供居间服务下,王路婷(出卖人)与陈刚(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定出卖人所售房屋位于大兴区庞各庄镇西园×号楼×层301室(以下简称:涉案房屋)。

涉案房屋建筑面积共86.08平方米,设计用途为住宅,房屋性质为商品房,房屋有抵押,抵押权人为农行崇文支行,出卖人未将该房屋出租。该房屋成交价格为150万元,该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币10万元。出卖人承诺并保证,其提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整,该房屋没有产权纠纷,未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,均认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺并保证,其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易,且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺,导致不能办理本次交易涉及的必要手续或该房屋产权转移登记手续的,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。

2012年1月16日,王路婷出具公证委托书,委托李平代为管理房屋,代为进行房地产出租、签订出租合同、收取租金、办理与出租有关的文件登记,代为出售上述房屋,签订房地产买卖合同及其他相关文件等相关授权内容,委托期限为至上述委托事项办结为止,受托人无转委托权。

涉案房屋于2011年3月2日取得房屋所有权证书,房屋所有权人为王路婷,共有情况为单独所有;房屋建筑面积为86.08平方米。

法院经审理认为,虽赵润来、王路婷均认可双方存在租赁关系,但无法确认赵润来享有足以对抗陈刚的承租人优先购买权,亦无证据证明王路婷与陈刚、恶意串通损害赵润来的优先购买权,故驳回了赵润来的诉讼请求。

裁判要点

承租人的优先购买权需要以一定形式作为体现,因不能提交其他主张优先购买权的证据,且在一定期限内未明确表示购买,又无证据证明他人恶意串通损害优先购买权的,人民法院将不予支持。

律师分析

一、承租人可否以优先权受到侵害为由主张房屋买卖合同无效

根据《房屋租赁司法解释》第21条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

据此,承租人优先购买权受到侵害时,无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,出租人与第三人之间合同的效力应当依据《合同法》有关合同效力的规定判断,但承租人可以请求法院判令出租人对其承担赔偿责任。

根据以上规定,承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护,不再作为准物权进行保护。承租人不能以侵犯其优先购买权而主张房屋买卖合同无效。

二、哪些情形下承租人不能主张优先购买权

从《房屋租赁司法解释》第24条规定可以看出,在赋予承租人优先购买权的同时,也要保障出租人的合法权益,而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。可见,优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的,它不能损害出卖人的实体利益,而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。

共有人主张优先购买权的,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权,承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权;出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系,以低于市价出卖房屋,而离开该人身关系,出租人则不愿出售房屋的,一般情况下承租人不能享有优先购买权;承租人仅租赁部分房屋,而出租人出售整体房屋的,承租人也不是当然可以行使优先购买权。

就上述情况而言,因共有人对房屋拥有的是所有权,即使是按份共有,对外而言,每个共有人也都是所有权人,因此,与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系,也与一般的买卖关系不同,它含有身份关系的考虑在内,即仅仅是基于这种特殊的身份关系,出租人才会给出较优惠的出卖条件,反之,没有这些特殊的身份,出租人就不会给出这样的出卖条件,也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。

就房屋的部分与整体而言,法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权,而对其他部分则没有优先购买权,故承租人的权利不能超出合同的范围。因此,如果将租赁部分单独出卖给承租人,对整体房屋其他部分的出卖不产生实质性影响的,承租人对此部分可以行使优先购买权;反之,则不能行使优先购买权。否则,就是对出租人实体权利构成损害。

三、如何理解“同等条件”的内容

《房屋租赁司法解释》第22条规定,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

首先,两方价款条件应当等同,即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。

其次,关于价款的支付方式,也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次付清者,优先购买权人不得主张分期支付。但是,如果出卖人允许第三人分期付款,则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保,否则不得请求分期付款。此系因为各人的信用及支付能力未尽相同,出卖人信赖第三人的支付能力,优先购买权人却未必能获得同样的信赖。

最后,“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。例如出卖人将优先购买权之标的与其他财产作为一个整体予以出卖者,优先购买权人一般不得主张将该标的与其他财产相分离而单独购买。又如,第三人允诺对出卖人负担从给付义务的,除非该从给付可以金钱作价,或无此从给付,与第三人的合同亦能成立,否则不得行使优先购买权。

出租人与第三人订立买卖合同之后,应当在一定的期限内通知承租人,并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。承租人自接到通知之日起,可以行使优先购买权。

依据法律规定,承租人行使优先购买权的期限为三个月,自出租人通知承租人的那一天起算。但是,如果出租人拍卖房屋的,法律规定出租人应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

四、因房屋买卖,房屋租赁期限未届满,租赁合同是否继续有效

这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题。对此,承租人可以提出“买卖不破租赁”。

“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。

对此,我国法律有明确的规定。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。最高人民法院《民法通则执行意见(试行)》第119条第2款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

需要提醒的是,实践中很多二手房在出售时是处于出租状态的,虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权,但是为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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