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公有住房承租权能否变更?

共有 501 位读者     发表日期:2020年6月24日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

    典型案例

山德贵与梁桂玲系夫妻关系,二人育有一子一女,即山金军、山金燕。山德贵于2010年12月7日去世。

山德贵生前与北京市朝阳区房屋管理局第二管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》,承租位于北京市朝阳区永安西里小区×号楼×单元6号房屋。山金燕从小与山德贵居住,山金军结婚后搬出居住,梁桂玲也搬出居住。山金燕认为上述房屋应由山金燕延续承租。根据公产房屋的管理规定及北京市相关规定,山金燕享有该房屋延续承租权。故,山金燕将梁桂玲、山金军列为被告,将北京市朝阳区房屋管理局第二管理所列为第三人向法院提出诉讼请求要求确认山金燕享有北京市朝阳永安西里小区×号楼×单元6号房屋的承租权。

一审法院经审查认为,原告的诉讼请求及其所依据的法律关系属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖是民事诉讼必须符合的条件之一。本案中,涉案房屋原承租人山德贵死亡后,其他共居人以及原承租人的子女是否具备公房承租的资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。在公房管理部门未对此作出确认前,原承租人子女要求确认其针对公房享有承租权的法院不应受理。综上,裁定驳回原告山金燕的起诉。

山金燕不服,向二审法院提起上诉,山金燕上诉请求。

二审中,山金燕向法院提交北京市朝阳区人民法院受理案件通知书一份,证明其已经向法院申请宣告梁桂玲为限制行为能力人,法院已决定登记立案。梁桂玲、山金军对证据的真实性认可。梁桂玲、山金军、北京市朝阳区房屋管理局第二管理所均没有新证据。

二审法院认为,公房承租资格问题应由公房管理部门审查,该审查具有行政管理性质,双方并非平等民事主体。在公房原承租人死亡后,原承租人的子女是否具备公房承租资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。因此,在公房管理部门未对此做出确认之前,原承租人的子女要求确认其对公房享有居住权的,不应作为民事案件受理。现山金燕起诉要求法院确认其享有涉案房屋的承租权,不应作为民事案件受理。二审法院最终驳回了上诉,维持原裁定。

裁判要点

公房承租资格问题应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认,公房原承租人死亡后,原承租人的子女要求确认其对公房享有居住权的,不属于人民法院受理民事诉讼的范围,不应作为民事案件受理。

律师分析

一、公租房承租的历史

公房承租是历史背景下的产物,其租赁关系的建立是依据政策规定,具有浓厚的行政色彩,而非按照市场经济公平、自愿、等价有偿原则确立。与其说是公房承租,不如称之为“分房”,至于分配的是所有权还是使用权,由于在城市房屋公有制时代里无法关注权利种类、性质,这种分配体制让人产生的概念是“该房归我”。而今,遇到的拆迁确定公房承租人则事关利益、权利,同时也十分复杂,公房租赁关系具有福利、公益分配性质和政府照顾特征,这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。

在公房租赁关系中,承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定,出租人和承租人几乎没有意思自治。政府公房管理部门具有民事出租主体和行政管理主体的双重身份。《直管公房租赁受理意见》规定,因直管公房租赁引发的各种纠纷,既有民事法律性质的争议,也有行政法律性质的争议,应区别对待。在直管公房租赁合同关系中,涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时,房管所以一般民事主体的身份出现,与承租人具有平等的法律地位,相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中,房管所以行政管理者的角色出现,履行行政管理的职责,相应地,案件应当作为行政案件处理。

公房分为直管公房及自管公房。直管公房是指国有房屋和集体所有的房屋。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋,称直管房屋。管理形式表现为某市某区的某个房产经营管理所,简称房管所。自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。

公房承租人有广义和狭义之分,狭义的承租人特指一人,即租赁合同或租赁登记册、租赁证等有效资料上记载的承租人,一般多为家长或工作单位。广义的承租人则除了证件标明的一人外,还包括配偶和直系亲属。在婚姻关系存续期间,一方取得的权利,另一方当然享有;即便一方婚前承租,根据《离婚案件中公房使用、承租问题的解答》的规定,符合一定条件,离婚任何一方均可承租。如遇国家拆迁,家庭成员时常作为能否分房及分多大面积的重要考虑因素。所以,由于关系到利益分配权的取得,不能简单地认定承租人资格。

二、公房承租人变更的条件

公房只有在原承租人死亡或外迁后,才能办理承租人变更手续。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡,租赁关系终止时,出租人有权收回房屋。

《合同法》第234条,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《房屋租赁管理办法》第11条第2款,住宅用房承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。《北京市公有住宅租赁合同》第7条,租赁期限内,乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。《城市公有房屋管理若干规定》11条第5款,承租者外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同。

实际的承租人应当向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请确认或变更。政府公房管理部门经审查,认为符合北京市有关公房承租人的条件的,应当予以变更,符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼,请求法院判决变更。在法院作出变更判决并生效后,当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。

本案中,山金燕诉请为确认其具有涉争房屋的公有住房承租权,因公有住房的承租权确认及变更不属于人民法院民事案件的受案范围,故山金燕的起诉不符合起诉条件,应予驳回起诉。如山金燕认为其应为涉争房屋的承租权人,其可依据规定向相关公有住房管理单位提出申请,由其依法审核。

三、承租人的继承人是否有获得房屋租赁收益的权利

公产房出租人与承租人的权利之间存在某种联系,是一种不完整的不动产所有权。比如说,公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益,其承租人的继承人当然也基于承租优先权继续获得房屋的租赁收益。

按照《继承法》的规定,遗产是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产,对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。根据《房屋租赁管理办法》的规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。所以,在司法实践中,一般来说是可以变更承租人。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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