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物业合同解聘 不需缴纳物业管理费用

共有 296 位读者     发表日期:2017年8月23日   文章来源:中国法院网    作者:未详
 
广东省深圳市中级人民法院 
民事判决书 
(2011)深中法民五终字第1232号 

    上诉人(原审被告)王x,男,汉族,1956年12月15日出生。 
    上诉人(原审被告)李xx,女,汉族,1958年6月18日出生。 
    被上诉人(原审原告)深圳市xxx物业管理有限公司。 
    原审第三人深圳xxx物业管理有限公司。 
    上诉人王x、李xx因物业服务合同纠纷一案不服深圳市南山区人民法院(2010)深南法民重字第14号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 
    原审法院审理查明,王x、李xx于1997年11月20日,购买了xxx园住宅楼小区xx栋xxx房,建筑面积82平方米。2002年11月21日,xxx园二期业主委员会与第三人深圳xxx物业管理有限公司(以下简称xxx物业公司)签订《物业管理合同》,该合同于2005年1月1日到期。2003年4月深圳市xxx物业管理有限公司(以下简称xxx公司)为xxx园小区提供物业服务,并按照0.6元/平方米·月的标准收取物业管理费、按照0.15元/平方米·月的标准收取维修资金。王x、李xx每月应缴纳的管理费为49.2元,个体维修基金为12.3元。2007年7月11日,xxx园二期业主委员会向xxx公司发出《解聘通知书》,要求xxx公司离开xxx园小区。2009年6月,xxx公司与xxx园二期业主委员会签订《xxx园二期物业服务合同》。另查明,xxx公司提供的《托收明细表》显示在其诉请的2007年8月至2009年1月期间,该公司一直在xxx园二期小区进行物业服务。xxx公司在2007年8月至2009年1月向xxx园二期业主收取物业管理费,xxx园二期大部分业主均向xxx公司交纳了物业管理费,王x、李xx从2007年8月份起没有按时交纳物业管理费和专项维修基金。以上事实,有产权登记资料、《物业管理合同》、《解聘通知书》、《xxx园二期物业服务合同》、《托收明细表》、质证笔录及庭审笔录等证据在卷佐证,足以认定。 
    xxx公司请求原审法院判令:一、立即支付2007年8月份至2009年1月份物业管理费人民币885.6元、专项维修基金人民币221.4元;二、立即支付逾期支付物业管理费和专项维修基金的利息人民币157.7元;三、案件受理费由王x、李xx承担。 
    原审法院认为,无论xxx公司是否有权对xxx园二期小区进行物业管理,其进入xxx园二期小区从事物业管理的行为是否合法,xxx公司提供的《托收明细表》显示在其诉请的2007年8月至2009年1月期间,该公司一直在xxx园二期小区进行物业服务,因此,xxx公司与本案有法律上的利害关系,其有权提起诉讼。关于xxx公司的诉求,原审法院认为,xxx公司提供的《托收明细表》显示在其诉请的2007年8月至2009年1月期间,该公司一直在xxx园二期小区进行物业服务,且xxx园二期大部分业主均向xxx公司交纳了物业管理费。王x、李xx在2007年8月之前一直也按时交纳物业管理费,只是从2007年8月后就不再按时交纳,其理由是2007年7月xxx园二期业主委员会向xxx公司发出《解聘通知书》,要求xxx公司离开,根据双方都认可的事实,xxx公司并没有离开,而是继续提供物业管理服务,xxx园二期大部分业主均向xxx公司交纳了物业管理费,事实上接受了xxx公司的服务,xxx公司与包括王x、李xx在内的xxx园二期业主形成事实上的物业服务合同关系,王x、李xx应当交纳物业管理费。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:王x、李xx应于本判决生效之日起十日内向xxx公司支付自2007年8月份至2009年1月份物业管理费人民币885.6元、专项维修基金人民币221.4元以及利息(利息时间从每月应交款之日起至还款之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)本案本诉受理费50元,由王x、李xx负担。 
    判决后,王x、李xx不服,向本院提起上诉,请求:一、驳回原审判决并驳回被上诉人的起诉;二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由:本案中,上诉人屡屡提及司法解释第十条:"物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持"。本案在审理时确认的全部事实,均可表明:本案正是这一条司法解释的调整范畴。xxx园二期首届业主委员会,在2007年7月11日就公开明确要求被上诉人退出xxx园小区。但是,被上诉人拒绝退出,并以事实存在为由强行向法院提出诉讼,以求强迫上诉人继续缴纳物业服务费。本案的重审人员却故意置若罔闻,并作出错误判决。《合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这两条法律规定均是针对双方有约定情形的。综上所述,上诉人请求二审法院撤销原审判决,并依法改判,以维护上诉人的合法权益。 
    xxx公司答辩称:我们与涉案小区二期业主形成了事实上的服务和被服务的关系,我们有权收取物业费。上诉人作为涉案小区,国务院管理条例应向我方缴纳管理费和本体维修基金。我方在其他案件中提交托收管理费明细表,以及中行托收协议书,该事实也得到法院另案的查明。上诉人之前都是按规定缴纳管理费是维修基金。在上诉人拖欠费用期间,我方依然为全体业主提供物业服务。一审中我们提交了2007年8月到2010年2月上诉人欠费的相关证据,从上述事实证明涉案小区业主是认可我方提供服务的。上诉人在一审开庭中确认我方仍提供物业服务的事实。2010年第14号判决也对我方欠费期间提供物业服务的事实进行了确认。到2009年7月我方经小区业主以85.6%的标准续聘为涉案小区的物业管理服务单位。上诉人拖欠物业管理费和维修基金是事实,按法律规定上诉人应向我方提交拖欠的费用。一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。 
    xxx物业公司当庭表示没有答辩意见。 
    经审理查明,原审查明事实清楚,本院予以确认。 
    本院认为,xxx公司基于xxx园二期业主委员会与xxx物业公司于2002年11月21日签订《物业管理合同》于2003年4月开始为xxx园小区提供物业服务,该合同于2005年1月1日到期,xxx公司依法应退出xxx园二期并做好移交工作。2007年7月11日,xxx园二期业主委员会亦向xxx公司发出《解聘通知书》,要求xxx公司离开xxx园小区。xxx公司虽然没有退出xxx园二期,但其请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费,依法不应支持。 
    综上,上诉人的上诉理由成立,本院予以支持。原审判决认定事实清楚,但适用法律不正确,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条之规定,判决如下: 
    一、 撤销深圳市南山区人民法院(2010)深南法民重字第14号民事判决; 
    二、 驳回深圳市xxx物业管理有限公司在一审的诉讼请求。 
    本案一、二审案件受理费各人民币50元,均由深圳市xxx物业管理有限公司负担。 
    本判决为终审判决。 
     
                                                                                 
                                                                     审  判  长   杨  爽 
                                                                     审  判  员   杨潮声 
                                                                     审  判  员   张  力 
                                                                  二○一一年十二月十三日 
                                                                       本件与原本核对无异 
                                                                       书记员(兼) 冯婷婷

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