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房产中介未尽审核义务主张居间费能否被法院支持?

共有 488 位读者     发表日期:2020年7月5日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

2013年4月14日,李想(买受人,乙方)、霍峰(出卖人,甲方)与某某地产公司(居间人,丙方)签订《居间服务合同》,约定:鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就北京市海淀区清华东路乙×××号房屋(以下简称×××号房屋)于2013年4月14日签订了《北京市存量房屋买卖合同》,李想以1720000元的价格购买霍峰所有的×××号房屋,建筑面积53.9平方米,当日支付定金50000元;甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人;居间代理费由乙方应向丙方支付;因交易涉及贷款等复杂事宜或手续的办理,经协商,按照规定费率上浮10%的标准向某某地产公司缴纳居间代理费,即由乙方于本合同签订当日向丙方支付居间代理费人民币陆万肆仟玖佰元整。

合同签订后李想发现,某某地产公司未如实向其告知×××号房屋存在违章搭建情况且已被行政限制无法办理过户,无法实现买卖合同目的,因此拒绝向某某地产公司支付居间代理费。故某某地产公司向法院起诉要求李想支付居间代理费及所有诉讼费用。李想提供证据:北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书(京海城管罚字(2013)×××号),证明本案所涉房屋存在违建,将被限期拆除。同时,法院依法补充查明如下事实:2013年10月22日,北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局做出限期拆除决定书,查明霍峰未依法取得规划许可,擅自于2005年6月在北京市海淀区清华东路乙38号南侧建设砖混结构房屋一处,建筑面积为9.92平方米,霍峰的行为违反了《北京市城市规划条例》第32条第1款之规定。2013年11月22日,北京市海淀区房屋管理局出具《关于协助暂停办理房屋登记和提供房产登记信息的反馈函(海房信字(2013)×××号)》,函件上记载如下内容:霍峰名下位于海淀区清华东路乙×××号房屋(产权证号:京房权证海私成字第×××号)已进行行政限制。

案件经过一审二审,最终判决:驳回某某地产公司的诉讼请求。

裁判要点

居间人应当为促成实现委托人的委托事宜提供相应居间服务,积极履行调查和告知义务,将其具体事实如实全面地告知委托人,其对此亦应当承担相应的举证责任。

律师分析

某某地产公司无证据证明其已积极履行调查和告知义务,因房屋买卖合同目的无法实现,其无权要求居间代理费。

根据《合同法》第425条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。由此可见,居间人如若违反据实报告义务,导致委托人的利益受损,则其应向委托人承担损害赔偿责任。根据《合同法》第107条的规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,居间人对其过失的违约行为(未妥当履行如实报告义务)亦应负责,并进而赔偿委托人的损失。某某地产公司作为专门提供房屋买卖居间服务的房地产经纪机构,具备查明房屋情况的能力和条件,对其是否存在故意隐瞒的行为应当从严把握。因此,只要委托人能够证明居间人在履约行为过程中未能尽到如实报告之义务,便可拒绝向居间人支付报酬或者请求承担赔偿责任。具体而言,居间人应就对订约有影响的事项如订约人的信誉、履约能力、所购商品的瑕疵等,据实向委托人报告。如若居间人对上述事项应报告而不报告、过失错误报告或者故意虚假报告,导致委托人作出错误意思表示,则其行为显然具有过错,应依法承担责任。

 本案所涉房屋存在违章搭建被限期拆除且被行政限制不能过户的事实,这一事实影响李想能否实现买卖房屋的合同目的,应属于与订立合同相关的重要事实。依据《民事诉讼证据规定》第5条,应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。某某地产公司称合同关系成立并已履行,应该对其履行了如实告知关于房屋真实情况的义务进行举证。本案所涉房屋属于行政机关限制的禁止交易的类型,北京市相关部门亦多次发文坚决禁止为违建房屋提供中介服务。某某地产公司作为专业的地产中介公司,应当知晓上述规定,仍将违建房源介绍给李想,违反了相关规定,其行为存在过错。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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