典型案例

2015年4月6日，廖培传因购房需要，在林亚娜陪同下，与新余市××房产产经纪代理有限公司（以下简称新余市××房产）签订了《看房确认单》，该《看房确认单》载明：本人在新余市××房产介绍下，带看其推荐的下列房源（本人确认在看下列房屋前没有其他中介机构或个人向本人推荐或带看了以下房屋）：江山御景3栋×××号。本人承诺本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为新余市××房产居间成功，本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给新余市××房产（房价在20万元以内按20万计）；如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与新余市××房产介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交、本人承担与新余市××房产约定中介佣金的肆倍为违约金，同时承担新余市××房产其它损失（其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用）。

2015年5月7日，林亚娜在新余市××房产置业有限公司（以下简称新余市××景房产）居间下与房主彭某签订《房屋买卖居间合同》，约定彭某将江山御景3栋×××号以总价45万元转让给林亚娜，林亚娜按居间合同约定向新余市××景房产支付中介费用4000元、水电煤200元共计4200元。

新余市××房产知悉上述消息后，经多次向廖培传、林亚娜协商支付居间报酬事宜未果，故新余市××房产起诉至法院，请求判令二被告廖培传、林亚娜共同向原告支付居间合同违约金共计人民币18000元，并承担本案诉讼费。认为，当日看房时廖培传与林亚娜一同来看江山御景3栋×××号，以为两人系夫妻关系故仅让被告廖培传在《看房确认单》上签字，现林亚娜购买了诉争房屋，新余市××房产已完成了居间义务，至今一直未收到廖培传、林亚娜支付的居间报酬，廖培传、林亚娜在居间合同履行过程中存在严重的违约行为，致使新余市××房产本应当得到的居间合同服务报酬收入至今无法得以实现，故起诉至法院。

被告廖培传辩称，其没有购买原告诉争房屋，与原告并未达成委托事项，非本案适格主体。

被告林亚娜辩称，原告诉争房屋房源信息并非原告独家信息，且被告林亚娜并未与原告签订居间协议，非本案适格主体。

原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：1.原告的营业执照。证明原告的诉讼主体资格；2.看房确认单。证明看房时两被告一起来看房，原告不清楚谁是真正有购房意向者，就叫其中一人签字，被告廖培传在该看房确认单上签字，对违约相关约定知情；3.诉争房屋的查询结果。证明该房实际成交价为45万元；4.通话录音。证明两被告间为亲属关系，被告实际违约应承担相应的违约责任。

被告廖培传未向本院提交证据材料。

被告林亚娜为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：新余市××景房产刊登本案诉争房屋的原产权人的网络信息表和网络截图一份、诉争房屋原产权人的证明一份、被告林亚娜与新余市××景房产的合同和收费收据一份。证明本案诉争房屋房源信息公开发布非原告独家所有。

法院判决如下：

驳回原告新余市××房产对被告廖培传、林亚娜的诉讼请求。

裁判要点

提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。“跳单”条款的约定，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应当认定该条款有效。

律师分析

现行二手楼市中，买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式，卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也相当普遍。本案即是因多家中介公司参与同一房屋居间交易而引起的佣金请求权纠纷。此类纠纷的争议多集中在以下三点：（1）客户与中介公司签订的类似《看房确认单》的合同的法律性质如何认定；（2）《看房确认单》中的规避“跳单”条款是否构成违约。（3）客户就同一房屋与一家中介公司居间交易的行为是否对其他中介公司构成违约。

一、委托中介公司求购房屋合同的法律性质

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。本案中，廖培传到新余市××房产表示买房的意愿，新余市××房产向廖培传提供房源信息，并带廖培传实地看房，看房后与廖培传签订《看房确认单》，明确约定：廖培传愿委托新余市××房产居间购房，新余市××房产带廖培传实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。该确认单符合《合同法》规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。

二、规避“跳单”条款的效力

在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得佣金。但是，在房地产中介市场上，存在委托人“跳单”行为，如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者手拉手到另一家中介公司成交而达到少付佣金的目的。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介公司拟定的合同中多列明规避“跳单”条款，常见的条款内容即本案中合同约定：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为新余市××房产居间成功，本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给新余市××房产（房价在20万元以内按20万计）；如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与新余市××房产介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交、本人承担与新余市××房产约定中介佣金的肆倍为违约金，同时承担新余市××房产其它损失（其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用）。

《合同法》第39条第2款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本市房地产中介市场交易习惯，类似《看房确认单》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应认定为格式条款。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但该类条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，并不是指中介公司只要带委托人看了房，无论成交与否，中介公司均可获取居间佣金，而是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金。该条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。

三、“跳单”违约行为的认定

《合同法》第426条、第427条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。如上所述，本案中所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》第45条第2款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。

关于本案廖培传是否构成违约，“跳单”违约行为的认定应满足三个条件：（1）中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（2）委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（3）委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。

本案中，房屋出卖方在新余信息港等公共平台均有挂牌销售诉争房屋的信息，并不是独家委托新余市××房产进行销售，购买者可以通过其他公众可以获知的正当信息渠道获得该房源信息，被告林亚娜选择合适的房屋中介公司进行房产交易符合民法的契约自由精神。本案中在《看房确认单》上签字人为被告廖培传，但实际购房者为林亚娜。原告未提供证据证实其曾多次带被告林亚娜前往诉争房屋看房，及两被告系亲属关系。因此，廖培传、林亚娜的行为不构成违约。

新余市××房产认为，只要中介公司带委托人看了房，委托人与出卖人不经该中介公司而订立合同即构成跳单。照此理解，除非中介公司与委托人形成独家委托关系，否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下，中介公司在履行实地查看的居间义务后无须积极促成合同订立，只要静待其他中介公司促成合同订立，即可坐收相当于佣金的违约金。而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促合同成立的中介公司均需支付成交价1%的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，这明显加重了委托人的责任，显失公平。因此，新余市××房产的主张不被法院采纳。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书，版权归北京离婚律师网所有，未经书面允许，禁止任何形式的复制、粘贴、转载，违者必究（侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉，或直接向法院起诉）。