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显失公平的居间服务格式条款是否可撤销?

共有 449 位读者     发表日期:2020年6月26日   文章来源:显失公平的居间服务格式条款是否可撤销?    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

2010年3月6日,吴琼作为买方,程彩霞作为卖方,中介公司作为经纪方签订由中介公司提供的《房屋买卖居间合同》。

合同约定程彩霞将自己所有的×××号房屋出售给吴琼,房屋建筑面积135.78平方米,房屋总价款120万元。签订合同时交纳定金5万元,房屋首付款45万元于办理房屋贷款时支付,房屋定金直接充当首付款,余款在申请房屋贷款审查批准后一次性支付。同时双方签订《北京市房屋买卖合同》,并在经纪方的协助下签署有关按揭的文件,按揭产生的相关费用由买方承担,否则视为违约。银行承诺贷款额并出具承诺书后3个工作日内买方须和银行或经纪方落实首付款,且办理过户手续。待房产过户完成买方办理完抵押手续领取到他项权利证后,银行将暂行冻结的首期房款连同承诺贷款的金额直接支付给卖方。

合同第8条约定,经纪方代为卖方所收取之定金,由卖方收妥并签署合同落实,如卖方拒绝收取该定金及签署合同,则定金在没有任何补偿下原款交回买方,买方不得要求任何索赔,如果由于卖方原因,导致房屋不能出售,代理费应由卖方支付。

合同第9条约定,如买方未能履行合同条款以致合同不能顺利完成,则已付定金将由卖方没收,而卖方有权再将房屋转让予其他任何人,唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。

合同第10条约定,如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方,则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失,则买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合同。

《房屋买卖居间合同》签订后,吴琼依合同约定直接向程彩霞支付定金及房款共计45万元,并向中介公司支付2万元及贷款手续费11250元。此后,吴琼向中信银行申请了购房贷款。2010年4月初,程彩霞向中介公司表示不想出售×××号房屋。2010年4月11日,程彩霞明确向中介公司表示不再出售×××号房屋,中介公司将此情况告知吴琼,吴琼表示要求继续履行合同,后吴琼在当日及4月12、13日与程彩霞进行协商未果。2010年4月16日,吴琼75万元的贷款申请获得批准,中信银行向吴琼发出了通知,该通知的有效期为3个月,买卖双方可以办理房屋过户手续。但程彩霞表示反悔,意欲解除买卖合同。另查,程彩霞所有的×××号房屋系向中国建设银行股份有限公司北京通州支行(以下简称银行)贷款购买,截止至2010年6月8日,程彩霞尚欠贷款本金767771.66元,且程彩霞在出售×××号房屋前必须清偿该银行贷款。

根据国内权威房地产网站搜狐焦点房地产网2010年5月4日公布的相同小区户型房屋价格计算,该房屋的现行市场价已经比双方签订的合同价格增加了约70万元,以等同的价格已无法买到同样地段的同等面积和品质的房子。吴琼认为程彩霞的行为已经严重侵害其合法利益,违反了平等主体间交易所应遵循的诚实信用原则和《房屋买卖居间合同》的约定,程彩霞提出的双倍返还定金解除合同的方式并不能够弥补吴琼因此遭受的损失。此外,《房屋买卖居间合同》第9、10条为法律规定的无效条款情形。根据《合同法》第40条的规定,格式合同条款免除一方责任,加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。因为《房屋买卖居间合同》是中介公司提供的格式合同,合同签订前中介公司未向买卖双方提示注意并解释该条款,但根据通州房地产市场价格波动幅度较大的现实情况来判断,无论合同的任何一方擅自提出解除合同,这种违约行为给对方造成的直接经济损失都远远不能以定金的没收或者双倍返还来弥补,如果按照该合同第9、10条的约定来认定任何一方的违约责任,都将必然给守约方带来巨大的经济损失,这是显失公平、违背诚实信用交易基本原则的约定。

故吴琼起诉到法院请求依法判决:1.被告程彩霞继续履行2010年3月6日与吴琼及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》,协助吴琼办理房屋产权转移登记手续;2.撤销《房屋买卖居间合同》第9、10条的规定。

法院判决:

一、撤销原告吴琼与被告程彩霞、第三人房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》第9条、第10条;

二、被告程彩霞继续履行与原告吴琼、第三人房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》;

三、被告程彩霞于本判决生效之日起十日内协助原告吴琼办理×××号房屋的产权转移登记手续,原告吴琼于办理产权转移登记手续之日给付被告程彩霞剩余购房款人民币七十五万元;

四、驳回被告程彩霞的反诉请求。

裁判要点

显失公平的格式条款,由于违反合同法诚实信用的基本原则和立法精神,且致使双方利益严重失衡,故而可以撤销。

律师分析

一、吴琼与程彩霞及第三人中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同

《合同法》第3、5、6、8、60条的规定,依法成立的合同受法律保护;当事人应当按照约定全面履行自己的义务,且在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用的原则。根据查明的事实,吴琼与程彩霞及第三人中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同。

二、在订立合同时显失公平的合同条款,当事人可以要求予以撤销。

《合同法》第54条及《合同法司法解释(二)》第6、9、10条的规定,《房屋买卖居间合同》系中介公司提供的格式条款,在签订合同时中介公司未就合同第9、10条的含义向买卖双方加以提示,且该两条赋予买卖双方任意违反合同约定的权利,违反《合同法》诚实信用的基本原则。在现有房屋价格较合同签订时大幅上涨的情况下,程彩霞拒绝继续履行合同会造成吴琼较大经济损失,致使双方利益严重失衡,故《房屋买卖居间合同》第9、10条属显失公平的条款,应予撤销。

 版权声明

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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