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评估机构无法入户调查 如何作出房屋征收补偿决定

共有 309 位读者     发表日期:2018年8月26日   文章来源:中国法院网    作者:未详
 

评估机构无法入户调查,如何作出房屋征收补偿决定?

【案情介绍】

根据舟房权证普沈字第××号房屋所有权证记载,坐落于舟山市普陀区沈家门荷外路181号的房屋登记在原告孙德武名下,产别为私产,建筑面积为107.44平方米,房屋总层数为2层。该处房屋所在国有土地使用权人登记为原告孙德武,使用权类型为划拨,使用权面积为67.20平方米。该处房屋位于普陀区半升洞区块旧城改造项目房屋征收范围内。该项目系列入普陀区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要以及普陀区政府2014年国民经济和社会发展计划,符合相关土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。2014年4月15日,舟山市普陀区人民政府确定的房屋征收部门普陀区政府房屋征收与补偿管理办公室(以下简称普陀征收办)发布《通告》,通告征收范围等事项,并告知自该通告发布后,进行调查摸底、房屋评估测绘、房屋征收与补偿实施方案征求意见等相关工作。同日,普陀征收办发布《关于房屋征收范围暂停办理相关手续的通知》,暂停期限自2014年4月15日至2015年4月14日。其后,房屋征收部门对征收范围内被征收房屋的权属、建筑面积等进行调查、确认并公示结果。

2015年2月10日,普陀区政府作出《舟山市普陀区人民政府房屋征收决定》(普政房征决〔2015〕1号),该房屋征收决定确定对沈家门半升洞区块改造项目范围内国有土地上的房屋进行征收,同日,普陀区政府发布《舟山市普陀区人民政府关于对半升洞区块改造项目房屋征收决定的公告》(舟普政发〔2015〕7号),同时公告征收补偿方案、征收范围图,并告知行政复议、行政诉讼权利及法定期限等事项。2015年2月12日,房屋征收部门通知原告孙德武选择评估机构,并于次日送达该《通知书》。2015年2月15日,普陀征收办发布《公告》,确定舟山汇诚房地产估价咨询有限公司(以下简称“汇诚公司”)为半升洞区块改造项目的房屋征收评估机构。汇诚公司就孙德武的被征收房屋作出舟汇房估(2015)Z字第0002号《舟山市普陀区国有土地上住宅房屋征收评估分户报告》,并于2015年2月16日向孙德武留置送达。同日,汇诚公司作出《半升洞区块被征收房屋及安置房评估结果公示表》,其中载明孙德武的被征收房屋评估单价为9072元/m2,建筑面积为107.44m2。同日,普陀征收办发布《公告》,公告签约期限(2015年2月16日至2015年3月17日)、签约地点等事项。因房屋征收部门与被征收人即孙德武在上述签约期限内未达成补偿协议,2015年4月8日,普陀征收办向普陀区政府报送《关于要求对孙德武所有的被征收房屋作出房屋征收补偿决定的申请》并附房屋征收补偿决定方案。

2015年4月21日,普陀区政府向孙德武作出《选择征收补偿方式告知书》并附房屋征收补偿决定方案,同时告知其在自该方案送达之日起十五日内提出意见并选择征收补偿方式,逾期不选择补偿方式的,补偿方式由该机关作出的补偿决定确定。该《选择征收补偿方式告知书》及所附房屋征收补偿决定方案于2015年4月23日送达原告。孙德武在上述期限内未选择征收补偿方式。

2015年5月19日,普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定,并向孙德武直接送达,同时在征收范围内予以公告。该房屋征收补偿决定载明,“一、对登记在被征收人名下的坐落于普陀区滨港路181号,产权证号为舟房权证普沈字第××号的房屋实施征收,确定征收方式为货币补偿。其中,被征收房屋补偿费974696元,搬迁费2149元,临时安置费14182元。被征收人可得货币补偿金额合计991027元,已专户存储于银行账户内(户名:舟山市普陀区人民政府征收与补偿管理办公室,开户行:中国农业银行舟山市沈家门支行,账号:19×××97)。二、被征收房屋的装修及附属物经入户按实评估后,按规定予以补偿。三、限被征收人孙德武于收到该决定书之日起60日内将坐落于普陀区滨港路181号,产权证号为舟房权证普沈字第××号的房屋腾空搬迁。”该房屋征收补偿决定同时载明被征收人提起行政复议、行政诉讼权利及法定期限等事项。孙德武不服该房屋征收补偿决定中的补充金额的确定,遂提起行政诉讼。

关于被诉房屋征收补偿决定中补偿金额的确定。根据《省条例》第三十三条第三款的规定:因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的,补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时,房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录,并向公证机构办理证据保全,由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。设区的市、县(市、区)人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。

原告认为,被告未对原告未经产权登记的建筑物进行评估,作出的被诉房屋征收补偿决定确定的补偿数额不具体不明确,将导致被诉征收补偿决定无法执行。

法院认为,本案中,系因被征收人即原告的原因无法入户调查、评估被征收房屋的装饰装修及附属物的价值,被告依据经评估确定的被征收房屋的价值以及涉案项目征收补偿方案确定的搬迁费和临时安置费的计算标准,在其作出的被诉房屋征收补偿决定中确定补偿金额合计为991027元,同时载明对于被征收房屋的装修及附属物经入户按实评估后按规定予以补偿,符合相关法律规范,且并未损害原告的合法权益,故原告的上述主张不能成立。

综上,被告普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定合法,法院对原告孙德武的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决驳回原告孙德武要求撤销被告普陀区政府于2015年5月19日作出的舟普征补[2015]第05号房屋征收补偿决定的诉讼请求。

孙德武不服一审判决,提起上诉称:评估机构未经现场勘查就作出评估报告。评估机构应当经过现场勘查,查明房屋的实地构建、建造的事实,而不能仅凭房屋权利证书的书面材料和征收部门的意见就出具评估意见,本案评估机构既没有与上诉人联系也没有到现场查看,更没有入户评估。这样做出的评估报告无效,不能作为补偿依据。被上诉人没有查明相关事实。被上诉人对房屋征收部门呈送的相互矛盾的材料不作分析辨别就作出补偿决定。征收部门在能够送达相关文书甚至是《评估分户报告》的情况下,却说成是不能入户评估,两者完全矛盾。事实上评估机构根本没有到过房屋现场勘查。所以,在评估报告中没有对上诉人房屋的装修、附属设施及未经产权登记的建筑物等一并评估,严重损害上诉人的合法权益,也违反法律规定。请求二审法院撤销一审判决,改判支持上诉人提出的撤销被上诉人作出的被诉房屋征收补偿决定的诉讼请求。

二审法院经审理认为,对涉案房屋的装修、附属物,评估报告载明“另行评估”。房屋征收部门作出的《房屋征收补偿决定方案》载明“装修、附属设施及未经产权登记建筑物等经入户按实评估后另行计发”。被诉房屋征收补偿决定第二项明确“被征收房屋的装修及附属物经入户按实评估后,按规定予以补偿”。征收部门在2015年12月7日出具的《情况说明》当中承诺“对孙德武户涉案未经登记建筑、室内装修及附属物,若其同意,本办指派工作人员和评估公司估价师将进行现场勘查、评估,并根据半升洞征收补偿相关政策认定评估后,按实予以补偿。”故涉案房屋的装修、附属物及未经登记建筑并不会因评估报告当中未包含而剥夺上诉人依法可能获得的权利。上诉人对涉案房屋的分户评估报告的评估程序、评估内容和评估价格等提出的异议均不能成立,法院均不予采纳。上诉人的上诉理由不能成立,法院不予采纳。故,作出“驳回上诉,维持原判。”

【裁判要点】

本案中,因被征收人即孙德武的原因无法入户调查、评估被征收房屋的装饰装修及附属物的价值。且房屋征收部门承诺:装修、附属设施及未经产权登记建筑物等经入户按实评估后另行计发。故涉案房屋的装修、附属物及未经登记建筑的相应价值并不会因评估报告当中未包含而导致孙德武无法取得,因此对其诉求不予支持。

【律师分析】

一、选定评估机构的具体程序应当是怎样的

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》赋予了被征收人先行自行协商确定的权利。此时,被征收人应当认真考察并确定评估机构。

2.如果在规定的协商期限未能达成一致意见的。就要通过多数决定、随机选定等方式进行确定。

3.作为房屋征收部门应当公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供征收当事人选择。

4.房屋征收部门公示估价机构后,作为被征收人应当对公示的估价机构进行选择确定,待所有的被征收人选择确定完毕后,根据多数决的原则确定评估机构。

因此,作为被征收人应当慎重行使自己的权利。还有的地方规定协商不成后可以通过随机确定的方式(摇号)选择评估机构,一般情况下会有公证处对整个摇号过程进行公证。

二、房屋拆迁评估机构的三种选定方式

1.抽签式选定估价机构

当拆迁人与被拆迁人选择估价机构没法达成相同意见时,就应该由拆迁管理部门出面干涉。按照《条例》规定,拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位、评估机构施行监督、管理的行政职能。所以,当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定意见不同时,就应该由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构,这就是法律上所讲的救济手段。当采取抽签式的方法选定估价机构时,拆迁管理部门应该邀请司法公证机关现场监督,并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督,抽签结果应当众宣布,并制作司法公证文书。

2.自选式选定估价机构

自选式选定估价机构,就是指被拆迁人对原估价报告有争议,经申请复核仍然有异议的,被拆迁人可以自行选择已经公示而且符合条件的估价机构,按照同一计算标准重新作出估价报告。自行选择估价机构的方式不同于自由选择,其限制条件是,必须具备估价资质,估价人员必须具备估价资格,执行估价标准必须切合实际,符合被拆房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议,经估价机构解释、说明仍有异议的,当事人方可自行选择估价机构。自选式选定估价机构产生的后果是,有可能出现两种截然不同的估价结果。当估价结果出现不同时,应当由估价专家委员会鉴定,而不应由当事人选择。估价专家委员会鉴定的依据是:估价的公正性、合理性、客观性,经鉴定产生的结果不一定是高标的估价报告,也不一定是低标的估价报告。应当说,估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论,具有一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益,维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性,其立场等同于裁判员,当事人应当无条件接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当公示,告知拆迁人和所有被拆迁人,以示消除争议,判定其裁判的估价报告生效。

3.推举式选定估价机构

拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位,被拆迁人则处于从属地位。被拆迁人所获得的补偿金是由拆迁人负责支付的,拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。从民法的角度讲,拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系,但从权利和义务的质量上来区分,其自然形成了权利和义务的主次之分,形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。建设工程项目中的房屋拆迁工作,拆迁人只有一个,而拆迁人的相对人,即被拆迁人却有若干个。假若因为对被拆房屋的评估机构选择由被拆迁人选择,就有可能在同一个拆迁项目中出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参与估价。这样,不便于拆迁管理,不便于掌握估价标准的平衡性,不便于实施过程中的操作性。拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构,其公示的内容包括:房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。公示估价机构的目的是便于被拆迁人了解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。选择估价机构时,拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的听证会,主动推举合适的估价机构供被拆迁人参考,如被拆迁人代表无反对意见的,即为确定。如被拆迁人代表半数以上持反对态度的,拆迁人可另行推举估价机构,再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人在推举估价机构时,一回只能推举一个,这样便于确定。我们把这种选定方法叫作推举式选定。

【法条链接】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。



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