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婚前一方出资,登记在另一方名下的房产,离婚时如何分割?

共有 590 位读者     发表日期:2020年6月18日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

   典型案例

   张峰、王芳于2011年××月××日登记结婚,2014年4月10日经法院调解离婚。2010年11月11日以王芳名义从河南鑫苑置业有限公司购买了郑州市二七区××院××楼××单元××号房屋(以下简称涉案房屋),建筑面积86.34平方米,总价款646427元。张峰婚前支付首付款196427元,后又补交50000元,缴纳契税6464元,维修基金5612元,共计258503元。2011年2月18日以王芳名义从中信银行郑州分行按揭贷款40万元,期限至2041年2月18日。

  诉讼情况

离婚后张峰即诉至法院,要求:1、依法分割涉案房屋且要求涉案房屋判归张峰所有。2、王芳协助办理过户手续。庭审过程中法院另查明,至2011年××月××日张峰、王芳双方登记结婚,涉案房屋共支付房屋贷计18029.15元。双方登记结婚后至2014年4月10日调解离婚,期间共偿还房屋贷款77905.87元。张峰、王芳双方协商确认涉案房屋的价值为88万元,该房屋现由王芳居住。

一审法院裁判观点

一审法院认为,夫妻共同财产应当依法分割。张峰、王芳于2011年××月××日登记结婚,2014年4月10日经法院调解离婚。涉案房屋是张峰、王芳双方以结婚为目的,以王芳名义购买的按揭贷款房屋,双方均有出资,属共同共有,应依法分割。因房屋登记在王芳名下,离婚后一直由王芳居住,该房屋宜归王芳所有。王芳应给予原告相应的经济补偿,尚未归还的房屋贷款为王芳一方的个人债务。婚前张峰出资的首付款、契税、维修基金共计258503元,王芳应补偿给张峰。对婚前所偿还的房屋贷款18029.15元,双方存在争议,但结合双方离婚时的陈述,能够认定该款系张峰出资的事实,此款被告应补偿张峰。婚姻存续期间偿还的房屋贷款77905.87元,视为双方的共同财产还贷,王芳补偿张峰一半即38952.94元。张峰婚后还贷支付的款项相对应的财产增值部分,王芳也应补偿张峰。按照张峰、王芳协商确定的房屋价格880000元,该增值部分计算为(38952.94元÷646427元×(880000元-646427元)]=14074.84元。以上王芳应支付张峰房屋折价款329559.93元。判决:一、位于郑州市二七区××院××楼××单元××号房屋归王芳所有。二、王芳于判决生效之日起十日内支付张峰房屋折价款329559.93元。三、驳回张峰其他诉讼请求。

二审法院裁判观点

张峰、王芳均认为一审判决第二项王芳向张峰支付的房屋折价款计算错误提起上诉。

二审法院经审理认为,对于一审判决的第一项“位于郑州市二七区××院××楼××单元××号房屋归王芳所有”,双方均未提出异议,故本院予以确认。本案所涉房屋虽是王芳婚前以个人名义签订房屋买卖合同并在银行贷款,但该房屋的首付款、契税、维修基金、婚前偿还的贷款是张峰以个人财产支付,在对该房屋进行分割时,王芳作为产权登记一方应对上述费用及其相对应财产增值部分进行补偿。王芳称,本案所涉房产属于夫妻共同财产,故在涉案房产的分割上应适当照顾女方,对王芳适当多分。本院认为,尽管夫妻共同财产的分割应按照照顾子女和女方权益的原则处理,但也不能过分脱离财产的具体形成情况。本案中,涉案房屋的首付款、契税、维修基金、婚前偿还的贷款均由张峰以个人财产支付,一审法院判令该部分费用对应的财产增值部分属王芳所有显属不当,应予纠正。张峰婚前投入财产对应的财产增值部分为99919.16元[(258503元+18029.15元)÷646427元×(880000元-646427元)],故王芳作为产权登记的一方共应支付张峰折价款429479.09元(329559.93元+99919.16元)。

综上所述,一审判决认定事实清楚,但适用法律错误,应予纠正。二审法院判决如下:

一、维持河南省XX法院XX号民事判决第一项,即“位于郑州市二七区××院××楼××单元××号房屋归王芳所有”;

二、撤销河南省XX法院XX号民事判决第三项,即“驳回张峰其他诉讼请求”;

三、变更河南省XX法院XX民事判决第二项“王芳于判决生效之日起十日内支付张峰房屋折价款329559.93元”为“王芳于判决生效之日起十日内支付张峰房屋折价款429479.09元”;

四、驳回张峰原审其他诉讼请求。

法律分析

一、婚前一方出资,登记在另一方名下的房产,离婚时如何分割?

关于婚前一方出资登记在另一方名下的房产,离婚时如何分割的问题,《婚姻法》及司法解释均未明确规定。

《广东省高级人民法院<全省民事审判工作会议纪要>(2012年)》对此情况作出了明确批复 “(三)关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋,但登记在另一方名下,离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的,夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下,如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有,离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”此外,《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第29条规定,婚前由双方或一方出资,登记在另一方名下的房产,有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房,在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。

婚前一方出资登记在另一方名下的房产,往往出于以下几个原因:1、出资者名下已有房产,再登记在出资者名下首付款及贷款利息将增加。2、出资者征信不过关,银行有拒绝贷款的可能性。3、房产限购,出资者不享有购房资格。实践中如因“一方出资登记在另一方名下的房产”产生纠纷,产权方往往会主张“赠与”。但笔者认为,该行为不同于男女日常交往时礼尚往来的赠与,其真实目的往往是为了结婚、供双方共同生活使用,故该房产应属于夫妻共同财产,离婚时非产权方有权分得婚前个人出资及相对应的增值、婚后共同还贷部分及相对应的增值。

案例中,涉案房屋系张峰在双方婚前以个人财产支付首付款、各类税费及部分银行贷款,虽产权登记在王芳名下,但法院仍认为该房产属于双方共同共有并判决王芳享有产权,张峰获得婚前个人出资及相对应的增值、婚后共同还贷部分及相对应增值的折价款。

二、婚前一方支付首付款并办理贷款,产权登记在出资者名下,婚后夫妻双方共同还贷的,离婚时如何分割?

《婚姻法司法解释(三)》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

三、《婚姻法司法解释(三)》第十条“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”(折价款)计算方式

1、《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》第168页中给出了折价款的计算方式:折价款=婚后共同还贷(包括本息)÷不动产总价款(房屋购买价格+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可的房屋现值)×100%÷2。2014年北京市高级人民法院民一庭《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定的就是这种计算方式,此种计算方式将未实际偿还的利息都纳入了购房成本中,一旦产权方提前还款,非产权方获得的折价款将会被稀释。

2、《民事审判指导与参考》2016第1辑(总第65辑)中给出了第二种计算方式。夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。同时还指出了,在购买房产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应当以结婚时不动产价格为计算依据,不能以购买不动产时的价格为依据,因为购买不动产至结婚这段时间的增值属于一方的收益。根据这一计算规则非产权方获得的折价款计算公式为:折价款=婚后双方共同还贷(包括本息)÷不动产成本(不动产购买价或结婚时不动产价格+共同还贷利息+其他费用)×不动产现值×100%÷2。江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)》第30条规定的计算方式与此一致,很显然这种计算方式对非产权方更加有利。

3、部分法院采取的计算方式为:折价款=夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价÷2。《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指》第29条规定的就是这种计算方式。

4、部分法院采取的计算方式为:折价款=婚后共同还贷/不动产购买价格×离婚时不动产价格÷2。

5、部分法院采取的计算方式为:折价款=[婚后双方共同还贷÷不动产购买价格×(离婚时不动产价格-不动产购买价格)+婚后双方共同还贷]÷2。此种计算方式以双方的结婚、离婚时间为节点计算折价款,适用于购房与结婚时间相距较远,考虑到了不动产在婚前的增值部分。案例中法院计算张峰在与王芳婚姻关系存续期间应获得的折价款采用的就是这种计算方式。

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