欢迎访问,北京房地产律师网,郭万华、王秀全律师将会为您服务!

24小时咨询热线:

13661058044

咨询留言
 
姓   名:
验证码:
 5518
电   话:
标   题:
内   容:
温馨提示:请留言时留下您的联系电话,也可直接拔打电话:13661058044,咨询能更方便快捷地获得回复。
     
联系律师
 
名称:北京房地产律师网
联系人:王秀全律师
手机:13661058044
联系人:郭万华律师
手机:13661058044
传真:010-85918336
Email:wangxiuquanlawyer@163.com
商务QQ:广州番禺律师532892463
地址:北京市朝阳区万达广场9号楼10层
网址:www.zgzdcqlawyer.com
特别推荐
 
  当前位置:返回首页->婚姻房产->正文
新国五条催生购房纠纷 民政部门挂牌“楼市有风险 离婚需谨

共有 277 位读者     发表日期:2017年8月23日   文章来源:中国法院网    作者:未详
 

2013年2月20日,“新国五条”出台。“新国五条”作为我国对房地产市场的第五次调控升级,再次重申了以限购、限贷为核心的调控政策,为我国房价的稳定工作注入了一支强心针,其作用与社会效应亦日渐凸显。自调控措施颁布以来,江苏无锡市南长区人民法院共受理商品房买卖合同纠纷案件32起,比去年同期上升6.67%。婚姻登记处挂牌“楼市有风险,离婚需谨慎”。这些现象值得深思。

  房产商:从捂盘惜售到开门待客

  周先生于2013年1月18日与强盛房地产开发有限公司签订了八张房屋买卖合同,并支付了部分首付款。其后,由于周先生资金链断裂,余款结算遥遥无期,强盛公司便将周先生告上南长法院,要求解除双方商品房买卖合同。

  案件审理过程中,当事人双方并未有任何分歧,在法院展开调解工作前,原被告双方已经就解除合同达成了一致意见。他们希望通过法院调解这一方式,快速注销二手房买卖合同备案登记,继而让房源迅速回归市场。

  纵观该类案件,购房者在明知多套房屋不可办理产权证的情况下仍然大批量签订商品房买卖合同,这种行为很难避开炒房嫌疑。新国五条明确规定将提高二套房贷款的首付款比例及贷款利率,二手房也将按转让所得的20%计征,成本的增加让不少牟利者望而却步,在很大程度上对炒房行为进行了有效遏制。

  据业内人士分析,房地产开发公司可能将放弃所谓的“大客户”,转而走向积极营销的道路。在新国五条的框架下,他们对盈利方式也有了重新考量,“囤房抬价”已然行不通,只有将存房投入市场才是回笼资金的最优方案。

  对于房地产开发商而言,捂盘惜售的时代已经过去,新国五条对国内楼市的导向作用非常明显,虽然在各省细则未发布前房地产市场不会有太大动作,但随着各项措施的逐渐落实,房产商将会意识到,只有进行诚信、专业的营销才能在楼市大战中拔得头筹。

  投资人:高成本低回报赔本生意咱不做

  浙江的宋先生2012年底来无锡看房,并于2013年1月正式签下了购房合同,结清了25万元首付款。他的想法是让手里的钱升值。

  一个月后,新国五条正式颁布。宋先生猛然发觉自己的发财梦怕是没机会实现了。他急忙找到房地产开发公司,希望能够解除双方的房屋买卖合同。

  “除了解除合同之外,他们没有提出任何需要法院处理的问题。关于房屋交付、已付款的退还等他们都一致同意自己协商解决。”案件承办法官说,“新国五条的颁布,在一定程度上加快了案件审理进程,这是我之前没有想到的。”

  在南长法院受理的32件解除商品房买卖合同纠纷中,外地人来锡购房的案件就有12件,其中不乏一些怀揣发财梦的投资者。新国五条“坚决抑制投机投资性购房”的调控导向已初见成效。

  有市民表示:“现在二套房贷款的首付款比例要提高,银行贷款利率也要提高,如果不是刚性需求,一般老百姓根本没人会去考虑买第二套房。再说,二手房转让的个税都要交20%,投资购房?得先算算值不值。”

  对于投资者来说,原来的“香饽饽”已然没那么令人向往,不断提升的投资成本及预期利益的缩水让这部分人不得不对投资收益进行重新评估。

  银行也在其中扮演着重要角色,新国五条明确要求银行对购房者进行严格的资格审查,并进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,该举措对抑制了投机、投资购房行为起到了杠杆调节作用,进一步促进了房地产市场进入健康循环。

  购房者:合同已签交易未成20%个税由谁承担?

  新国五条出台后,无锡二手房交易市场人头攒动。个税比例上调到转让所得的20%,其中的差价由谁来承担,目前并没有明确的规定。为规避可能到来的高个税,很多市民纷纷赶在新政实施前签约交易,积极将房源出手。然而仓促签约可能会在合同履行期间带来后续纠纷,盲目的避税过户也可能会在家庭成员之间产生继承、买卖、迁让等矛盾。

  对于“转让热”,南长法院副院长林春江也提出了自己的担忧,“无锡细则出台时间将近,一旦措施正式颁布,那么未能完成转让手续的买卖双方很可能就个税支付责任产生分歧。在无锡细则颁布后的一定时期内,就上述矛盾引发的案件可能会激增。”

  这一疑虑在买房者心中更加明显,很多买房者认为,部分房屋持有者在新国五条颁布后仍然持观望态度,并不降低房价,最终20%的税可能还是会落在买方身上。如果真的按照20%的比例来征收个税,那么这笔钱对于购房者来说将会是一个不小的负担。

  该院民一庭法官建议,近期进行房屋转让的市民可在办理手续之前就个税承担比例进行商谈约定,一旦细则出台,20%的个税可由双方均摊或由一方单独缴纳,以免到时产生不必要的矛盾。

  法官:避税损招风险太大

  新国五条的颁布引发了网络大军热议,其中一些涉及避税方法的文章更是被各大媒体纷纷转载,点击率持续飙升。对于网络上猛炒的“避税损招”,南长法院法官认为风险太大。

  据调查,新国五条出台后,到民政局办理离婚的人数骤然增多,其中有部分夫妻试图通过假离婚的方式来获得购房资格或贷款优惠。为此,某民政局还在婚姻登记处门口摆放了“楼市有风险,离婚需谨慎”的公告牌,用以警示一些为规避新政而假离婚的夫妻。法官认为,假离婚难避道德风险,“打个比方,假离婚后,原本属于夫妻共同财产的房屋如果归并为男方所有,那么对于女方来说,即便复婚,之前的房产也已被认定为男方的婚前财产。第二次婚姻一旦遭遇危机,那就得不偿失了。”新国五条后,法院对于离婚案件的审理也会更加慎重,投机取巧的行为实不可取。

  新国五条明确个税按转让所得的20%征收,有人支招称房屋买卖双方可能通过签订阴阳合同的形式来达到少缴税的目的。也就是说,在真实的房屋买卖合同之外,双方另外签订一份用于备案登记的合同,并在该份合同中人为降低交易价格,通过减少交易差额的方式来避税。但在合同实际履行过程中,一旦双方产生纠纷,就会出现以哪份合同为准的问题。法官认为,明显低于市场价位的二手房交易必然会引起税务部门的注意,一旦对房屋进行价格评估,那么就必然要按照评估价缴纳个税,而如果纳税金额与之前双方预估价相差较大,那么又会产生新一轮的矛盾,阴阳合同可谓后患无穷。

  新国五条出台后,“以房抵债”,即利用司法和解避税也成为了微博热议话题。有位博友在微博上写到“谁买你房,他一次性付款给你,你写欠条给他。一个月后让他去法院起诉你。你说没钱还以房抵债。所有税全免。”但也有很多博友对此表示不赞同,其中网友“小希”表示“就算是协议以房抵债,办理房屋所有权过户手续时仍然要缴纳一定比例的税费,只是可能少交个人所得税而非全部。”对此,法官认为,双方当事人出于避税目的采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼,很可能构成虚假诉讼,后果严重的话将会被追究刑事责任。而且,在新国五条颁布后,法院会加强该类案件的审查力度,一旦查清事实,合同将会被确认无效。

  法官认为,新国五条的出台能够更实际、有效的抑制过快上涨的房价,稳定楼市及房地产业,希望市民能够顺应市场规律,理性进行应对。


本站声明:
1、本站收集的理论实务文章为研究学习之用,无任何商业目的。因无法联系到著作权人,如著作权人有异议,可来电告知。本站将及时支付稿酬或立即删除或以其它方式表示歉意。
2、如需转载本站原创文章,请注明出处为北京房地产律师网。
3、鉴于个案的差异及当事人对案情陈述的内容,律师对有关案件的电话、留言咨询解答仅供参考。尽量请携资料当面咨询。