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未经共有人同意而私自签署的拆迁协议的效力如何?

共有 160 位读者     发表日期:2020年7月1日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

        典型案例

原坐落于辽阳市白塔区新华路32组××号房屋所有权人张文东、张东青均已故,有三位继承人,长子张栋(已故)、次子张阳洪、长女张阳艳。2010年12月20日张阳洪与辽阳市某某房屋拆迁有限公司、辽阳市某某二建房地产综合开发有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》,张阳艳认为张阳洪无权代理该房屋的所有继承人与拆迁公司签订动迁协议,该协议严重侵犯其继承权和利益,同时认为该协议漏洞百出,没有安置号、该房屋标的物在协议中缺失明显、该协议没有开发公司的公章等,故将张阳洪、某某公司及某某二建公司诉至法院要求确认该拆迁补偿安置协议无效,并要求撤销。

张阳艳认为,《继承法》第25条规定,继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,做出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。没有证明张阳艳有放弃继承表示的任何证据,因此,应视为接受继承。本案的房屋在拆迁前并未做出分割。张阳洪、张阳艳作为被拆迁房屋的共有人,均具有被拆迁人的身份。而本案中,拆迁人未与全部共有人协商,且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下,擅自与张阳洪一人签订协议,明显不当。根据《合同法》第51条的规定,无权处分的人处分他人财产的,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

本案中,也没有证据能够证明张阳艳等继承人追认或授权了张阳洪签订协议的行为及张阳洪在签订协议后取得房屋处分权的事实。因此,张阳洪擅自于2010年12月20日同某某公司、某某二建签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》应属效力待定协议,该协议签订后,张阳艳等继承人并未对该协议追认或授权,所以该协议应属无效协议。

某某二建辩称“我公司在拆迁中有很多现实问题,在现场只能确认房屋所有人是谁,户口上是谁,不能确定房主的继承人有几个。只能确认房屋的实际使用人,并且实际使用人在此户籍上。本案中,张阳洪当时是房屋的实际使用人,且其户口在该房屋的户籍上。故我公司根据户口和房屋实际使用人的情况,与张阳洪按当时的拆迁补偿标准签订了拆迁补偿安置协议。现张阳艳主张自己的继承权,可以依照补偿后的财产状况要求依法继承,因原房屋已经不存在了,现在也都回迁了,即使认定撤销或是合同无效均无实际意义。”

某某公司辩称,同意某某二建的答辩意见。

一审法院认为,该房屋拆迁补偿安置协议符合法律规定,且已实际履行,该协议合法有效,故判决驳回张阳艳的起诉。

张阳艳不服一审判决,上诉请求为撤销原判。

二审法院经审理认为,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。遂判决:驳回上诉,维持原判。

张阳艳仍不服二审判决,向当地检察院提起抗诉,检察院受理抗诉申请后并向高院提起抗诉申请。

高院经审理认为,三方签订该协议的行为不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形。另根据《买卖合同司法解释》第3条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。

裁判要点

在未经其他共有人同意的情况下,擅自与第三人签订拆迁协议的行为属于无权处分行为,但无权处分行为的法律效果并不及于负担行为,因此合同的效力不受当事人无处分权的影响。

律师分析

一、未经共有人同意签署的拆迁安置协议的效力如何

本案争议焦点为案涉《城市房屋拆迁补偿安置协议》的效力认定及张阳艳主张撤销该协议是否应予支持。

本案中,案涉被拆迁房屋的所有权人张文东、张东青夫妇均已故去,并无遗嘱,故该房屋属于张文东、张东青夫妇遗产,其法定继承人对该房屋享有继承权。张文东、张东青夫妇有三位继承人,现张阳洪在未经其他权利人同意的情况下,擅自于2010年12月20日同某某公司、某某二建签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》,其行为属于无权处分行为,但此处应对处分行为和负担行为发生的法律效果作出区分,即该无权处分行为并不及于合同效力,且上述三方签订该协议的行为亦不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形。另,根据《买卖合同司法解释》第3条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案虽非买卖合同纠纷,但在认定合同效力问题上应遵循该解释之立法精神。故原审认定案涉拆迁补偿安置协议有效,适用法律并无不当。根据《合同法》第54条规定,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中,张阳洪与某某二建、某某公司签订的拆迁补偿安置协议并不存在上述法律规定的可撤销情形,故原审对张阳艳要求撤销案涉拆迁补偿安置协议的诉讼请求未予支持,亦无不当。

二、拆迁协议无效的情形有哪些

生活中的拆迁协议通常是指拆迁补偿协议,是拆迁工作中最重要的文书,也是解决拆迁纠纷的主要法律依据。拆迁协议的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定,经有关部门确认后,该协议自订立时起就没有法律拘束力。

根据《民法通则》的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

1.不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2.被拆迁人是无民事行为能力人,或是限制行为能力人,其与拆迁人双方所订立的拆迁协议为无效。

3.代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4.拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据《民法通则》第58条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。

5.拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。依据《民法通则》第4条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认为无效。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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