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中介能否隐瞒交易真实信息赚取差价?

共有 529 位读者     发表日期:2020年6月26日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

2016年7月8日,王春燕(甲方)与毕书军、郑爱新、王莉君三人(乙方)签订中介协议,约定甲方将其坐落于杨村镇北岸尚城小区××-3-×××的房屋(以下简称北岸尚城××号房屋)卖给乙方,价款为136万元,并约定:“如乙方将北岸尚城××号房屋转卖他人交易价格超出136万元,超出部分归乙方,甲方无条件配合乙方或第三方过户。”当日毕书军、郑爱新、王莉君给付王春燕定金6万元,王春燕支付中介费7000元。

2016年7月13日,毕书军以王春燕名义与鲁畅签订《售房协议书》一份,约定将北岸尚城××号房屋出售给鲁畅,房产交易价格1538000元,该协议书载明:“洪×恺中介王莉君、馨××源中介郑爱新”,当日被告毕书军收取定金10万元,该协议书下方定金收条中收款人签字为“毕书军”,鲁畅支付中介费7700元、评估费及贷款手续费5500元。

2016年8月12日,经毕书军、郑爱新、王莉君居间撮合,王春燕与鲁畅签订《天津市房产买卖协议》(网签协议)一份,约定将北岸尚城××号房屋出售给鲁畅,网签价格为96万元。2016年8月12日鲁畅转账给被告毕书军50万元,当日被告毕书军转账给王春燕362000元。2016年9月28日鲁畅支付到资金监管账户96万元。鲁畅共计支付房款156万元,该款不包括中介费、评估费。

2016年8月25日,在三方办理网签手续过程中,王春燕得知鲁畅实际支付购房款项为156万元、中介费7700元、评估费及贷款手续费5500元。自己实际收到款项422000、支付中介费7000元及存于资金监管账户96万元,合计1382000元,经与鲁畅核实才得知该156000元的差价款让毕书军、郑爱新、王莉君扣留,随后王春燕多次要求毕三人支付156000元的购房差价款未果,王春燕拒绝履行办理房屋过户手续。2016年10月26日鲁畅起诉王春燕,要求王春燕协助鲁畅办理北岸尚城××号房屋过户手续。该案经调解,鲁畅及王春燕均认可房屋价款为1538000元,由王春燕协助路畅办理北岸尚城××号房屋的过户手续。

王春燕认为,尽管其与三被告签订了中介协议,约定将房屋卖给三被告,但该协议并未实际履行,而是在被告的撮合下最终将房屋卖给了第三人鲁畅,应视为原、被告解除了双方签订的中介协议。三被告在整个交易过程中既收取了王春燕的中介费用,亦收取了第三人的中介费,由于三被告在此交易过程中仅提供了居间服务,在其已经收取了相应的服务费用后,无权扣留上述房屋差价款。王春燕为了维护自己的合法权益,在协商无果的情况下向法院提起诉讼,请求判令三被告毕书军、郑爱新、王莉君共同返还王春燕购房款156000元并承担诉讼费用。

毕书军、郑爱新、王莉君辩称:“整个购房程序均系在王春燕,鲁畅与我三人在场并知情的情况下进行,王春燕诉状中所述156000元差价王春燕一直知道,王春燕均在场,三被告并未存在任何欺诈与隐瞒之处,王春燕现已与鲁畅达成该房屋购房调解协议并由贵院出具调解书,至此王春燕与三被告签订的《房屋买卖协议》已实际履行完毕,王春燕在已经自愿办理完毕该房全部过户手续并取得房款的情况下意图反悔,想跳过与三被告签订的《房屋买卖协议》直接向被告索要房款的行为于法无据,请求予以驳回。

法院判决:一、被告毕书军、郑爱新、王莉君于判决生效之日起十日内共同退还王春燕房款156000元,三被告互负连带清偿责任;二、王春燕的其他诉讼请求本院不予支持。

裁判要点

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。如存在差价,该款项应归属于出卖人。

律师分析

一、法律对于房地产经纪机构的行为如何规范

房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。为了规范房地产经纪活动,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,国家也制定了相应的法律法规,完善对房地产经纪行业的指导,《房地产经纪管理办法》便是其中一部细则。

由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》的出台,是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措,对于整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产经纪活动当事人合法权益,促进房地产经纪行业健康发展,将起到积极作用。

二、哪些行为是法律禁止房地产经纪机构的行为

《房地产经纪管理办法》第25条对于房地产经纪机构和房地产经纪人员的禁止性行为进行的规范。房地产经纪机构及其人员不得有下列行为:

(一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;

(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;

(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

(六)改变房屋内部结构分割出租;

(七)侵占、挪用房地产交易资金;

(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

(十)法律、法规禁止的其他行为。

《合同法》第425条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。由此可见,经纪机构或者其从业人员如若违反据实报告义务,导致委托人的利益受损,则其应向委托人承担损害赔偿责任。根据《合同法》第107条的规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,经纪机构或者其从业人员对其过失的违约行为(未妥当履行如实报告义务、隐瞒真实的房屋交易信息等)亦应负责,并进而赔偿委托人的损失。作为专门提供房屋买卖居间服务的房地产经纪机构,具备查明房屋情况的能力和条件,对其是否存在故意隐瞒的行为应当从严把握。

综合本案事实及相关证据,王春燕与三被告签订《房屋买卖协议书》后,被告毕书军又以王春燕名义与鲁畅签订《售房协议书》,毕书军收取该《售房协议书》中的10万元定金亦为代收,后王春燕与鲁畅又签订《天津市房产买卖协议》。在上述交易过程中,王春燕及鲁畅分别支付了中介费。

本案交易过程可以表明,三被告并无真实的房屋买卖意思,同时三被告的行为实际系提供中介居间服务。王春燕及鲁畅在另案中均同意房屋价款为1538000元,鲁畅亦给付了王春燕及被告毕书军共156万元,王春燕收到定金及房款共1382000元。依据《房地产经纪管理办法》第25条规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。三被告未告知王春燕房屋真实交易信息,其占有鲁畅给付王春燕的房款无事实及法律依据,故而应当承担返还房屋款项的法律责任。

三、房产中介机构哪些违法违规行为将受到严查

综合目前的社会情况,房屋中介机构的一些不良行为将受到有关部门的严查,律师在此列举这类信息,提醒购房者在与中介机构洽谈、签订合同时,特别注意以下方面:

1.发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为。

2.诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,获取购房资格、规避限购的行为。

3.采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为。

4.协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为。

5.违反《商品房屋租赁管理办法》规定,对不符合规定的房屋提供租赁经纪服务的行为,如低价收进高价租出赚取差价。

6.侵占、挪用房地产交易资金的行为。

7.未履行书面告知义务,强制提供代理服务并收取费用的行为。

8.泄露、出售委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为。

9.未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为。

10.借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。

         版权声明

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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