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房屋买卖未成,买方有无权利要求中介承担赔偿责任?

共有 880 位读者     发表日期:2020年7月5日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

 典型案例

 2015年4月27日,黄兰彬(甲方)与李涛(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,居间机构为某某公司,合同约定:黄兰彬将其位于北京市通州区×××房屋(以下简称×××房屋)出售给李涛,房屋的成交价为2080000元,乙方于2015年4月28日向甲方支付定金人民币三十万元,该定金为首付款的一部分,在房屋所有权转移登记手续办理当日,乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方,甲乙双方于2015年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续,乙方若逾期办理房屋所有权转移登记手续超过30日的,乙方构成根本违约,甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,双方还就其他事项做出约定。2015年4月28日,李涛支付黄兰彬首付款50万元(含30万元定金)。

2015年4月27日,黄兰彬(甲方)、李涛(乙方)与某某公司(丙方)签订《居间服务合同》,约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人,丙方提供的居间服务包括:(1)提供房屋买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供并发布房源、客源信息;(3)协助查看买受人身份情况,引领买受人看房;(4)协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书,实地查看房屋;(5)协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈,确定成交意向;(6)协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同相关条款内容。乙方应向丙方支付居间代理费25000元。丙方应遵守相关法律规定,尽职提供居间服务,丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。丙方违反本合同第三条约定的,丙方应承担相应的违约责任。合同同时还约定了其他内容。李涛按照居间合同的约定向某某公司支付居间费用25000元。

随后在办理网签过程中,因李涛在未取得黄兰彬同意的情况下,通过中介公司的操作办理了黄兰彬与案外人韩敏(李涛之母)的网签手续,将×××房屋登记在案外人韩敏名下,违反了双方的合同约定,故黄兰彬起诉要求解除双方的房屋买卖合同,并拒绝与韩敏办理房屋过户手续。2015年11月9日经法院确认,黄兰彬与李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。

2015年11月12日,李涛将某某公司起诉到法院,要求某某公司退还居间费用25000元;赔偿房屋涨价损失2544900元及购房定金损失30万元。理由是:李涛在与案外人黄兰彬签订《北京市存量房买卖合同》时即已声明办房本时具体写李涛母亲的名字还是李涛本人名字还未确定,某某公司作为专业中介机构,应当及时提示告知李涛此种情况下合同履行存在的不确定因素,并通过约定特别条款、签订补充协议等方式,明确买卖双方当事人的意思表示并以书面形式固定下来。某某公司在买卖双方并未书面变更合同当事人的情况下,即为李涛母亲办理了网签手续,并最终导致李涛未能在合同约定的时间内完成过户,法院判决其与黄兰彬的买卖合同解除,合同解除的后果系因某某公司在提供居间服务过程中存在过错所致,因此某某公司应赔偿李涛因买卖合同解除遭受的所有经济损失。

某某公司辩称,1.某某公司与李涛签订北京市存量房买卖合同以后,居间行为已经完成,后续就网签办理手续,双方建立了一种新的委托关系,所以李涛应以委托合同纠纷提出诉讼。2.李涛的损失是因其自身违约造成的。3.某某公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,并尽到了如实报告的义务,李涛应当支付居间费用。4.定金损失不应由某某公司承担,定金损失是因为李涛与出卖人和解自行放弃权利导致的。

法院终审判决:一、某某公司退还李涛居间费用二万五千元,于判决生效之日起十日内执行清;二、某某公司赔偿李涛购房定金损失十五万元,于判决生效之日起十日内执行清;三、某某公司赔偿李涛经济损失二十五万元,于本判决生效之日起十日内执行清;四、驳回李涛的其他诉讼请求;五、驳回某某公司的其他上诉请求。

裁判要点

在房屋买卖居间活动中,居间人对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属信息真实性及交易流程等。居间人因未尽到必要的注意义务而使另一方遭受了重大损失的,如买房人也未尽到其相应的注意义务,则双方在此过程中均有过错,故应各自承担相应的责任。

律师分析

房屋买卖过程中,中介公司的作用至关重要。实践中发现,为了促成房屋买卖合同的签订,中介公司往往不能如实报告有关房屋的真实情况,从而导致合同无效或者合同履行不能,使得合同当事人的权利受到侵犯。此种情况下,能否要求中介公司承担赔偿责任呢?

本案系房屋买受人与出卖人的买卖合同被判决解除,房屋买受人认为合同解除的原因在于居间人提供居间服务过程中存在过错,因此要求居间人退还居间费用,并要求居间人赔偿合同解除造成的损失的纠纷。

一、买卖不成,买方是否可以要求中介公司承担赔偿责任?

根据《合同法》第425条的规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

房屋买卖涉及的标的额巨大,也存在较大的交易风险,当事人找中介公司提供居间服务,一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道,这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势,这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性,中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面,一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认,对房屋进行实地查看,以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。

本案中,某某公司作为专业中介机构,应当知晓合同主体系合同的关键内容之一,并直接影响到后续一系列相关手续的办理,当及时提示告知李涛此种情况下合同履行存在的不确定因素,并通过约定特别条款、签订补充协议等方式,明确买卖双方当事人的意思表示并以书面形式固定下来。在买卖双方并未书面变更合同当事人的情况下,某某公司为李涛母亲办理了网签手续,使李涛进一步有理由相信出卖人同意其以母亲名义购买案涉房屋,房屋买卖合同可以继续履行,应当认定某某公司在履行《居间服务合同》过程中没有完全尽职履责,存在违约情形。故某某公司对买房人李涛遭受的经济损失负有不可推卸的责任,应承担相应的赔偿责任。

二、居间人应承担赔偿责任的范围

在居间合同中,居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介,而无权在当事人之间的民事活动表达自己的意志,居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事人,也不是任何一方的代理人,仅是促成双方交易或签约的人,最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的,故一旦双方因合同的履行产生争议,其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。作为房屋的买受人,李涛有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查,故李涛存在过错。而某某公司在居间过程中也存在过错,某某公司作为专业的房地产从业机构,应当以买卖合同中买受人李涛的名义办理网签,如果以李涛母亲韩敏的名义办理网签,应当在征得出卖人黄兰彬同意、重新签订买卖合同或补充协议变更买受人的情况下方可进行,某某公司未履行上述一般交易流程的情况下径直以韩敏的名义办理网签手续的行为,违反了存量房交易的一般流程和行业惯例,直接导致黄兰彬对以韩敏名义办理网签和过户提出异议,并要求以李涛名义履行合同,办理网签和过户。故某某公司对李涛的损失也应承担一定的责任。法院认为在过错责任的大小及原因力等方面考量,李涛和某某公司应当承担同等责任,李涛因合同解除遭受的上述合理损失应当在双方之间予以平均分担。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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