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买卖合同最终未能订立,中介公司有权主张违金吗?

共有 554 位读者     发表日期:2020年7月5日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

2018年4月24日,秦丽为销售方(合同中为甲方),吴强为购买方(合同中为乙方),某某房屋信息部为中介方,共同签订了《房屋买卖居间合同》。

合同约定:甲方秦丽将其位于崇州市房屋出售给乙方吴强,由某某房屋信息部提供中介服务;该房屋出售价格为761000元,该价格包含水、电、气、维修基金、入户使用费及家具、家电、固定设施;乙方于2018年4月24日向甲方支付定金10万元;甲、乙双方于2018年5月6日前过户或办理公证时,乙方向甲方支付购房尾款661000元;甲、乙双方于2018年5月6日前到崇州房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证;甲方应积极协助乙方办理此房的公证或变更手续,政策范围内的税和费由乙方支付。该合同第7条约定,甲、乙双方须遵守以上协议,不得违约。乙方交付定金给甲方后,若甲方不卖此房给乙方,则按定金额的双倍(含定金)赔付给乙方;若乙方不买此房,甲方则不退还定金给乙方。合同第7条还约定,由于吴强的原因导致房地产买卖合同未签订的,应向中介公司支付总房款3%违约金。若乙方在给付第二次房款后至办理该房过户或公证手续之前,甲、乙双方任一方违约,则按合同房款总额的20%赔偿给对方。合同签订当日,在某某房屋信息部的见证下,秦丽收取了吴强交付的购房定金10万元,并出具了《收条》。后双方因付款问题无法达成一致,致使合同没有签成,某某房屋信息部为维护自己的权益,向法院提起诉讼,要求吴强向某某房屋信息部支付违约金22830元。

庭审中吴强辩称:“某某房屋信息部以《房屋买卖居间合同》第7条约定,由于吴强的原因导致房地产买卖合同未签订的,应向中介公司支付总房款3%违约金,显然是‘霸王条款’,无事实和法律依据,请求法院予以撤销”。

法院判决:驳回某某房屋信息部的诉讼请求。

裁判要点

只有居间人的居间活动达到目的,即促成委托人与第三人之间的合同成立的,委托人才负有给付报酬的义务,但合同却因种种原因没有成立。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

律师分析

随着房地产市场的日益发展,房产中介也越来越多。人们通过房产中介咨询、购买、出售房屋已经十分普遍了。明明是一件利人利己的好事,但有些中介公司却利用市民法律意识淡薄的弱点,在合同中设置各类陷阱,由此引发的合同纠纷屡见不鲜。

一、买卖不成是否需向中介公司支付违约金

本案主要争议焦点是某某房屋信息部与吴强及秦丽签订的《房屋买卖居间合同》第7条的效力。该条约定,由于吴强的原因导致房地产买卖合同未签订的,应向中介公司支付总房款3%违约金。

根据《合同法》第39条、第40条的规定,认定格式条款无效需满足两个要件:其一,该条款系格式条款;其二,该条款存在《合同法》第52条和第53条规定的情形,或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。

本案诉争条款符合上述两个要件。

首先,本案争议条款系格式条款。

所谓格式条款,依照《合同法》是指当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。因此,格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、定型化即不加协商等特点。

本案中,某某房屋信息部提供的《房屋买卖居间合同》,是某某房屋信息部在与吴强及秦丽订约以前就已经预先制定出来,而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来;该协议适用于与某某房屋信息部订约的不特定的委托人,某某房屋信息部未能举证证明,其在与吴强订立《房屋买卖居间合同》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意,并与之进行协商。故诉争条款具备格式条款的属性。

其次,该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。

作为居间人,其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。故居间的功用在于提供交易机会,辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件,而不能通过特别约定强迫他人签订合同,限制交易当事人的自由缔约权利。

本案中,格式条款的设置意味着居间合同一经签订则房屋买卖必须成交,否则委托人即应向居间人承担违约责任。也就是说,某某房屋信息部利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,而增加了委托人在居间不成情况下仍需支付相当于报酬数额的违约金的义务,限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利。

因此,诉争条款属无效的格式条款,某某房屋信息部在买卖双方未成功签订《房地产买卖合同》时无权要求按约收取违约金。

二、合同中的违约款项如何认识

本案中,中介公司与吴强签订的《房屋买卖居间合同》第7条约定,由于吴强的原因导致房地产买卖合同未签订的,应向中介公司支付总房款3%违约金,这种约定实际上是约定了两种法律关系,一种是秦丽与吴强之间的买卖合同关系,另一个是吴强与房产中介公司的居间合同关系。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,由委托人支付报酬的合同,又称中介合同。因此一个标准居间合同的主体是中介公司与上下家,并且居间人只能与一个合同关系的一方签订居间合同,其中的权利义务关系也应该围绕居间服务的内容以及中介服务费的支付方式等展开。现实中,往往是居间方在联系好上下家并确定了成交价钱后与上下家一起签订一个所谓的居间合同,收取下家的定金,有的同时收取居间服务费,由三方签字,实质上这已经不是一份简单的居间协议,而是两个合同、两对权利义务关系,即居间合同权利义务关系+定金协议。该案例中的《房屋买卖居间合同》对双方居间合同权利义务的约定合法有效,所以双方应当遵照执行。但是,第7条约定的条款应当是吴强在履行买卖合同过程中存在违约行为所要承担的违约责任,这不属于居间合同调整的范畴,其权利人应当属于卖方秦丽。

三、居间人如何维护自身权益

在居间未成功的情况下,居间人固然可以请求委托人支付必要费用,但必要费用与报酬毕竟不是同一概念,而且在数额上往往也相差很大。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容,并要完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续,才能按约收取相应费用;而委托人与第三人之间最终是否签订《房地产买卖合同》有着不确定性,甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开居间人与第三人“手拉手”私下成交。因此,居间人在与委托人签订居间合同时,就居间人前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动,可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补居间人成本损失的作用,最终达到减少双方纷争的目的。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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