欢迎访问,北京房地产律师网,郭万华、王秀全律师将会为您服务!

24小时咨询热线:

13661058044

咨询留言
 
姓   名:
验证码:
 5406
电   话:
标   题:
内   容:
温馨提示:请留言时留下您的联系电话,也可直接拔打电话:13661058044,咨询能更方便快捷地获得回复。
     
联系律师
 
名称:北京房地产律师网
联系人:王秀全律师
手机:13661058044
联系人:郭万华律师
手机:13661058044
传真:010-85918336
Email:wangxiuquanlawyer@163.com
商务QQ:广州番禺律师532892463
地址:北京市朝阳区万达广场9号楼10层
网址:www.zgzdcqlawyer.com
特别推荐
 
  当前位置:返回首页->房屋拆迁->正文
城镇户籍人员是否有权获得宅基地补偿权?

共有 200 位读者     发表日期:2020年7月1日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

吴长青户籍为城市户口,户籍地为沈阳市×区×街道×村,其与案外人何湘(何湘为农业户口、户籍地为×村)为母女关系、与案外人李金林系夫妻关系(二人于2010年11月9日经民政机关协议登记离婚)。

2002年9月26日何湘与原东陵区白塔镇小羊安村村民王健、张凯签订协议书一份,约定由何湘从二人处购得建筑面积分别为48平方米房屋两间、东平房40平方米,房屋总价款为148,000元。落款处由买卖双方签字按印,并有五名中证人签字确认。何湘所购房屋中王健房屋面积为48平方米、土地使用面积为458平方米;张凯房屋面积为48平方米、土地使用面积为448平方米。2011年小羊安村所在地区动迁,在签订安置补偿协议期间,按要求由吴长青与案外人王健、何湘与张凯、李金林与张凯分别补签了《房屋买卖协议书》各一份,协议载明:王健(甲方)将坐落于白塔镇小羊安村的195平方米、260平方米、78平方米砖木房分别出售给吴长青等三人,协议落款时间均记为2001年9月2日。所补签的房屋买卖协议做好后,由吴长青等三人分别提供给拆迁部门进行审核,并将该买卖协议书交政府存档使用。后吴长青于2011年4月10日与拆迁部门签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》(合同编号为B879)一份,协议约定吴长青(乙方)房屋坐落在东陵区白塔镇小羊安村,土地认证使用权面积为300平方米,人口3人,户籍地为东陵区白塔镇塔北委339号;拆迁补偿金额为土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额及住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、地上附作物综合补偿等合计为478,100元;产权调换房屋为坐落在东陵区白塔镇火石桥社区的房屋,建筑面积为168平方米(其中78平方米一套、90平方米一套);吴长青(乙方)保证于2011年4月10日前搬迁腾空被拆迁房屋,拆迁部门(甲方)保证于2013年4月10日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给吴长青。该协议在履行过程中,因拆迁部门认为吴长青所取得的宅基地以及所签订的拆迁补偿协议均违法且不具有法律效力为由,拒绝交付回迁安置产权调换房屋。故吴长青诉至法院。

吴长青诉称,其母何湘系沈阳市东陵区白塔镇小羊安村村民。2014年4月10日被告以拆迁人身份决定对小羊安村居民实行整体拆迁。依法律规定,何湘将拆迁补偿权部分转让给了原告(吴长青)。原告在征得被告(拆迁部门)同意的情况下,于2011年4月10日与被告签订了编号为B879号的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》一份,协议生效后,约定的部分条款已履行,由于补偿采取期房产权置换方式,原告应得78平方米和90平方米共计168平方米的产权置换房,约定于2013年4月10日前交付给原告。现交付期限届满,被告未履行交付房屋义务。原告认为,双方签订的协议主体资格合法,双方意思表示真实,内容合法,程序完备,对双方均产生约束力。任何一方不履行均构成违约。现原告诉至法院,请求法院依法判决被告履行所签协议向原告交付位于沈阳市东陵区火石桥回迁区的78平方米和90平方米各一套产权置换房;被告赔偿原告逾期交付产权置换房的安置补助费12,000元;案件受理费由被告承担。

被告辩称,一、原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》因违反法律强制性规定应认定为无效。依据土地管理法的法律法规,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过规定的标准。法律明确规定了宅基地的取得应以户为单位。本案原告户籍不在小羊安村,且在该村未取得房产证,其并非该村集体经济组织成员,不具有该村宅基地的使用权,现置换协议以原告宅基地使用面积的一半作为补偿标准,违反了法律法规的规定,应为无效。

二、本案拆迁补偿协议的组成材料中的土地认证使用权面积300平方米,损害国家利益,双方无产权调换的基础,所签协议不具有产权调换合同的成立属性,补偿协议不能构成法律意义上的完整性,合同应认定不具有法律效力。

三、原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》因违反一户一宅的法律规定,应认定为无效。原告与李金林在政府作出土地征收决定之后离婚,按规定该二人仅享有一处宅基地,现补偿协议中二人获得两处宅基地并予以补偿,违反了法律的强制性规定。

综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

一审法院经审理认为,本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以原告在小羊安村享有300平方米的宅基地使用权的认证手续以及其与该村村民王健补签的《房屋买卖协议书》作为财产依据所形成的权利义务合同关系。通过被告提供的三份补签的购房协议、原告的户籍地及户口性质及其当庭自认,可认定原告不具有小羊安村集体经济组织成员资格、并在与被告签订拆迁补偿协议时提供了虚假的购房书面材料。那么根据法律规定,我国农村村民住宅用地的使用主体仅为本集体经济组织成员,原告依法当然无权获得该村的宅基地使用权,更无法获得土地上所涉房屋的物权。显然本案原告明知其非该村村民无权获得宅基地使用权,并具有向政府拆迁机构提供虚假的房屋买卖协议的行为,已构成欺诈,而所涉补偿款的给付损害的是国家利益,故原、被告于2011年4月10日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此原告的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。鉴于双方所签订合同的属性,包含有被告系履行政府拆迁的具体行政行为性质,所涉财产返还或补偿的后续问题,双方均可另案解决。判决驳回原告的诉讼请求。

宣判后,吴长青不服一审法院判决,向二审法院提出上诉。上诉请求:撤销原判,依法改判。

二审法院认为,土地管理法规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过规定的标准。本案中,吴长青是城镇户口,其与王健签订房屋买卖协议,约定购买王健在小羊村的房屋及土地使用权,违反了上述强制性规定,房屋买卖协议是无效的,现上诉人主张获得补偿,是基于上述协议产生的,该协议无效,其作为城镇人口无权获得因土地使用权被征收而发生的补偿费用。另外,一审法院认为上诉人在明知其不是本村村民无权获得宅基地使用权,仍向政府提供房屋买卖协议的行为,构成欺诈,对此,某某街道作为拆迁人应当知道吴长青的城镇户口身份,但仍与其签订产权调换协议,现其主张吴长青存在欺诈,理由显然不能成立,一审法院认定吴长青存在欺诈,证据不足,本院予以纠正。综上,判决驳回上诉,维持原判。

裁判要点

我国农村村民住宅用地的使用主体为本集体经济组织成员,城镇户籍人员因不具有集体经济组织成员的资格,故无权要求获得拆迁补偿收益。

律师分析

一、农村宅基地补偿标准

1.农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。

一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。

2.《土地管理法》第47条规定,征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

二、城镇居民是否可以取得农村宅基地使用权?

宅基地是农村集体所有土地的一部分,是农村集体经济组织为集体组织内部人员便于生产、生活所使用的土地。农民不拥有宅基地的所有权,但是农民因其农村集体组织成员的身份可以无偿取得宅基地的使用权。所以,宅基地使用权是一种与特殊身份联系的物权,是国家为保障农民的生存权而及于农民的一项福利。在集体土地上的房屋被拆迁时,出于对农民生活保障的考虑,法律规定对丧失宅基地使用权的农民按照宅基地的区位价补偿。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)明文规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)特别强调“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。因此一般情况下,宅基地不能登记给非农业户口的城镇居民。

本案中原告不具有小羊安村集体经济组织成员资格、并在与被告签订拆迁补偿协议时提供了虚假的购房书面材料。那么根据法律规定,我国农村村民住宅用地的使用主体仅为本集体经济组织成员,原告依法当然无权获得该村的宅基地使用权,更无法获得土地上所涉房屋的物权。

三、城镇居民获得宅基地使用权的例外情况

宅基地使用权,主要是针对农村村民的一种带有福利性质的生活保障权。农村集体经济组织成员可以无偿申请取得宅基地并搭建房屋,用于自住。通常情况下城镇居民是没有宅基地的使用权的,但也存在例外。

第一种例外情形是,非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得宅基地建造房屋的。早年的《确定土地所有权和使用权的若干规定》就明确规定了,非农业户口居民原在农村的宅基地、房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。2011年的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》也指出,非农居民原合法取得的房屋及宅基地没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议,可依法办理土地登记。

第二种情形是继承取得。城镇居民因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证。虽然宅基地的使用权不会发生继承,但宅基地上房屋作为被继承人的合法财产,无论继承人是农业人口还是城镇居民都有权继承。介于房地一体登记的原则,认可城镇居民的宅基地使用权。但同时,也要在《集体土地使用证》记事栏上标注其并非本农民集体成员和取得宅基地使用权的原因。在宅基地上房屋坍塌、转让或拆除时,村集体应及时收回其宅基地使用权。

四、在征地拆迁实践中,涉及到婚姻关系的财产分割问题

1.离婚时,非农业户口的一方是否有权分割宅基地征收补偿款?

农村房屋的征收补偿款一般由两部分构成:一是宅基地补偿款,二是房屋补偿款。就房屋补偿款而言,由于房屋应属夫妻共同财产,非农业户口的夫妻一方有权就房屋补偿款分得一定的份额。

但就宅基地补偿款而言,由于我国实行特殊的宅基地政策,非农业户口的城里人不得购买乡下的宅基地,只有本集体经济组织的成员有权取得宅基地使用权,宅基地承载了对集体成员的特殊的社会保障功能,所以非农业户口的夫妻一方无权取得宅基地使用权,也就无权分得宅基地使用权的征收补偿款。如果非农业户口的夫妻一方分割宅基地补偿款,就会对农业户口的夫妻一方基于其特定身份而取得的财产权构成侵犯,并且不利于农业户口的一方今后的生存保障。

综上,离婚时,非农业户口的夫妻一方有权请求分割房屋补偿款,但无权分割宅基地补偿款。

2.为骗取更多的拆迁补偿款而“假离婚”,“假离婚”有效吗?

由于某些地方在征地实践中出台了一些优惠政策,夫妻双方以配偶身份分得的征地拆迁补偿款要比离婚后二人分别获得补偿后加在一起少许多,这就促使某些夫妻在利益驱动下,为多得补偿款而采取“假离婚”的措施。有些地方政府认为这种做法是无效的,但其实这种认识是错误的。在2003年新施行的《婚姻登记条例》中已经删除了之前“申请婚姻登记的当事人弄虚作假、骗取婚姻登记的,婚姻登记管理机关撤销婚姻登记,对结婚、复婚的当事人宣布其婚姻关系无效并收回结婚证,对离婚的当事人宣布其解除婚姻关系无效并收回离婚证,并对当事人处以200元以下的罚款”的规定。也就是说,现在的《婚姻法》已经不认为“假离婚”是无效的,因为在《婚姻法》上,无论是结婚还是离婚,都实行“婚姻自由”的原则,除非存在法定的无效婚姻或可撤销婚姻情形,否则婚姻都是有效的,离婚也同样会发生解除婚姻关系的合法效果。

在征地实践中,当事人为多得补偿款而“假离婚”,当事人“假离婚”的动机和目的确实存在问题,但由此认为“假离婚”无效是没有法律依据的,因此,离婚了的夫妻二人依然各自有权请求获得征地拆迁补偿款。但也要注意是否有一方有“假戏真做”的意思,假离婚后又与第三人真结婚,那么另一方当事人只好自行承担后果。

3.离婚后,不与子女共同生活的一方有权分割独生子女拆迁奖励补偿款吗?

计划生育曾是我国的国策。我国在贯彻计划生育政策的同时,对履行计划生育义务的夫妻也给予一定的物质奖励,给予被征收人独生子女拆迁奖励费就是奖励的一种形式。

但是,因独生子女而给予的奖励,是对夫妻双方的奖励,而非一方的奖励,即便夫妻已经离婚,父母子女关系也不会因此而改变。因此,拆迁奖励费是对原夫妻二人的奖励,属于男女双方的共有财产,与子女共同生活的一方无权独占,不与子女共同生活的一方也有权分得一定的份额。

版权声明

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



本站声明:
1、本站收集的理论实务文章为研究学习之用,无任何商业目的。因无法联系到著作权人,如著作权人有异议,可来电告知。本站将及时支付稿酬或立即删除或以其它方式表示歉意。
2、如需转载本站原创文章,请注明出处为北京房地产律师网。
3、鉴于个案的差异及当事人对案情陈述的内容,律师对有关案件的电话、留言咨询解答仅供参考。尽量请携资料当面咨询。