典型案例

胡佳红户籍为沈阳市沈河区府前街××号。1998年11月8日胡佳红与沈阳市某村委会签订协议书一份，协议约定某村委会将所属村内厂房的土地使用权、房屋产权转让给案外人周云峰，其中土地使用面积为1445平方米、房屋25间，面积540平方米。该处土地面积含在某村（小工厂）4224平方米的工业性质用地范围内。2000年5月15日胡佳红与周云峰签订协议书一份，协议约定胡佳红将坐落于某村的土地使用权（南北长59米，东西长19.7米，南房25.6米、北房24米）、房屋建筑面积575平方米（其中房屋25间已倒塌）转让给周云峰名下所有。2011年某村所在地区动迁，在签订安置补偿协议期间，胡佳红以持有的其名下无原始档案记载、填发日期为1999年3月18日的房屋所有权证一份（标注建筑面积为575平方米、19间砖木机构）作为动迁财产依据，于2011年10月18日胡佳红与沈阳市浑南区某某街道办事处签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》一份，协议约定胡佳红（乙方）房屋坐落在东陵区白塔镇某村，建筑面积为575平方米，无土地使用证编，设计用途为住宅，使用权面积为空，人口6人，户籍地为东陵区某路11号；拆迁补偿金额为有证房屋的货币补偿金额为1581250元，无住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、地上附作物综合补偿；产权调换房屋为坐落在东陵区某某街道高三家子地区的房屋，建筑面积为575平方米（其中包括75平方米房屋1套，70平方米2套，80平方米房屋3套，120平方米房屋1套）；胡佳红（乙方）保证于2011年10月18日前搬迁腾空被拆迁房屋，沈阳市浑南区某某街道办事处（甲方）保证于2013年10月18日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给胡佳红。该协议在履行过程中，经沈阳市浑南区某某街道办事处审查胡佳红实际房屋与房证记载不符且存在灭失的情况，拒绝交付回迁安置产权调换房屋。故胡佳红将沈阳市浑南区某某街道办事处诉至法院。

原告胡佳红诉称，原告曾居住在沈阳市浑南区某某街道某村，2011年10月被告沈阳市浑南区某某街道办事处委托沈阳市某某房屋拆迁有限公司对原告的房屋拆迁并签订了房屋补偿安置协议，协议约定被告应在2013年10月18日前将调换的房屋交付给原告，但至今被告未履行协议，原告至今没有住所为此支出大笔费用解决住房问题。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1.被告履行所签协议给付原告位于高山家子回迁区575平方米的回迁房屋，其中包括75平方米房屋1套，70平方米2套，80平方米房屋3套，120平方米房屋1套；2.被告赔偿原告违约金15，000元；3.诉讼费由被告承担。

被告辩称，本案不属于民事受案范围，房屋拆迁安置补偿协议需要经过复核公司复核后，方能生效，涉案协议未生效，不能作为原告提起民事诉讼的法律依据。本案拆迁补偿协议的组成要件中的575平方米的有证房屋根本不存在，双方无产权调换的基础，该合同不具有房屋拆迁补偿产权调换合同的成立属性，补偿协议不能构成法律意见上拆迁人与被拆迁人法律拆迁的完整性，合同认定不具有法律效力，涉案协议因违反法律规定应为无效。补偿主体权属不明，原告主体不合格。综上所述，原告的诉讼请求既无事实基础也无法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。

法庭查明，从航拍图中可知，原告名下房证登记的575平方米面积的房屋及周云峰名下房证登记的635平方米面积的房屋与航拍图所示实物面积均无法对应一致，原告对此亦不能作出合理解释，该两份房证在房产登记部门均无登记记录可查。

法院认为，本案原告的户籍地不在某村，其不具有该村集体经济组织成员资格，那么根据法律规定，我国农村村民住宅用地的使用主体仅为本集体经济组织成员，原告依法当然无权获得该村的宅基地使用权，更无法获得土地上所涉房屋的物权。而本案原告却持有位于被告村575平方米的房证作为房屋拆迁依据，故本案应审查该房证所登记的房产与实际地上建筑物之间是否一致。原告持有的名下房证与实物地上建筑不能体现相互对应关系，现有证据不足以认定原告房证上登记的房屋面积真实存在，对此原告负有未如实申报动迁财产的行为。因所涉补偿款的给付损害的是国家利益，故原、被告于2011年10月18日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此原告的诉讼请求，于法无据。综上，判决驳回原告胡佳红的诉讼请求。

裁判要点

我国农村村民住宅用地的使用主体仅为本集体经济组织成员，给予非本集体经济组织成员的补偿款，损害了国家利益，应属无效。

律师分析

一、如何认定房屋拆迁补偿协议无效

（一）签订补偿协议的主体不适格

征收补偿协议有以下几种情况之一的，有可能被认定为无效：

1.征收人不具备征收权利能力；

2.被征收人不在征收范围内；

3.在签订征收补偿协议时被征收人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人；

4.代理人超越代理权限或无权代理时签订的征收补偿协议且未经权利人追认。

（二）签订补偿协议的当事人意思表示不真实

民事活动应当遵循自愿公平等价有偿诚实信用的原则。征收人与被征收人在订立征收补偿协议过程中务必要尊重对方当事人的真实意思表示，禁止任何一方以欺诈、胁迫或者乘人之危等方式，使他方在违背真实意思表示情况下订立征收补偿协议。如果订立的补偿协议存在欺诈、胁迫或者乘人之危等方式，被征收人有权向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，经查明确实存在上述情况的，应当认定为无效。

（三）补偿协议的内容违法

征收人与被征收人所签订的房屋征收补偿协议的内容违反国家法律法规的规定，包括形式和内容两个方面的规定，都有可能被确认为无效。

1.协议内容违反批准文件规定，如征收人与被征收人没有按照房屋征收主管部门批准的征收范围、征收期限、征收方案以及征收计划来签订征收补偿协议，那么该补偿协议就应当认定为无效。

2.超出市、县级人民政府作出的房屋征收决定中确定的征收范围和期限的，征收补偿协议无效。

3.征收补偿协议中约定的征收安置用房的面积和安置地点以及确定的周转过渡的有关规定与相关法律法规规定不符，补偿协议可能无效。

（四）以合法形式掩盖非法目的的征收补偿协议无效

1.为达到违法目的而订立的虚伪的合同无效；

2.为达到违法目的以一个虚假的合同掩盖另一个真实的合同，在这种情况下，虚假的合同应当被认定为无效；被虚假合同掩盖的真实的合同，如果不违反法律，可以有效，反之，也应无效。

（五）程序违法严重

征收应当按照法定程序进行的，若违反程序，可能导致房屋征收部门与被征收人所签订的征收补偿协议无效。

1.市县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见征求意见期限不得少于30日；

2.因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；

3.市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；

4.房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属区位用途建筑面积等情况组织调查登记

5.评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。

现实中，如果遇到上述可能导致房屋拆迁补偿协议无效的情形，那么肯定会对当事人的利益造成不利的影响，所以在签订合同的当时，就要避免出现无效的情形。

二、拆迁安置补偿协议无效的情形

1.拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同的效力

根据《民法通则》和《公司法》相关规定，分支机构对外作出的民事行为，产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以自己的名义，在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质，故该类合同应属有效。

接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人，不论是否具有拆迁资质，只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同，由于委托人具有拆迁资质，该类合同有效。

受委托人其以自己的名义，与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同应当有效，即使受委托人不具备拆迁资质也应有效。

2.被拆迁人无民事行为能力或限制民事行为能力，拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效

根据《民法通则》的规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂，为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权，该合同必须由其法定代理人代为签订。

3.代理人超越代理权限或无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同，应根据具体情况认定合同效力

根据《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权可能产生两种法律后果：

一是代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同，如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的，该代理行为有效；被代理人事后不追认的合同无效。

二是根据《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，代理人的行为构成表见代理，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。

4.房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题

在通过合法买卖、继承、离婚、赠与等形式取得房屋所有权的实际使用人，没有办理房地产权证变更的情形下，对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时，法院应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的，则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。

5.对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同

如事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的，该合同因侵犯了他人的权利，应认定无效。

6.被拆迁人在未与承租人解除租赁关系的前提下所签拆迁安置补偿合同的效力

拆迁租赁房屋，被拆迁人在未与承租人解除租赁关系之前，与拆迁人签订的拆迁安置补偿合同，如果双方是以房屋产权调换作为补偿方式的，该合同有效。如果以货币补偿方式补偿的，该合同效力待定，即承租人事后与被拆迁人解除租赁关系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置条件的合同无效。

三、什么是合同无效及无效的后果

合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。

《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第59条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

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