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卖房签阴阳合同 究竟哪份有效?

共有 324 位读者     发表日期:2017年9月23日   文章来源:法制晚报   
 

卖房签阴阳合同 究竟哪份有效?

 

案情介绍

2013年7月24日,孙先生向蔡先生出售了一套三室两厅的房屋,并且双方签订了两份《房屋买卖合同》。

第一份合同约定,房屋转让价格为450万元,且该合同在当地房屋管理部门备案。第二份合同约定,房屋转让价格为500万元,但该合同并未在房管部门备案。

实际上,孙先生和蔡先生房屋买卖的交易是按照第二份合同确定的价格履行的。没想到的是,蔡先生向孙先生支付了400万元房款后,停止继续支付,孙先生向其催要余款100万元,但蔡先生不同意,孙先生索要未果后起诉至法院。

蔡先生称根据在房管部门备案的《房屋买卖合同》,自己应付房款为450万元,自己应再支付50万元就行了。

律师说法 代表真实意思的合同效力高

北京济和律师事务所王秀全律师表示,本案房产买卖过程中,双方当事人签订了两份合同,当双方发生争议后,究竟哪份合同具有效力应是本案讨论的焦点。

案件中孙蔡两人实际上签订的是“阴阳合同”。

所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外。

其中对外的一份是为了逃避国家税收,并不是双方真实意思表示。对内的一份则是双方的真实意思表示,其合同可以是书面或口头形式。

王律师表示,根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》规定,当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同约定内容存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

本案中,在房管局备案的合同显然是对外的合同,双方约定实际履行的合同则是对内的,是双方的真实意思表示。

另外,对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为,虽然说任何一方均可以向相关的职能部门反映,但并不能否定或推翻买卖合同的效力。

在出现阴阳合同的情况下,真实意思表示并得到实际履行的合同的效力要优先于备案合同。

因此,蔡先生应当以第二份合同为依据,支付孙先生100万元房款,相应的,其缴纳税收的税费标准也应以500万元的房屋成交价格为准。

为避税签阴阳合同或构成犯罪

二手房交易市场上,这种阴阳合同很常见,一般有两种表现形式。

一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易用,另一份用来办理过户手续。

另一种方式则比较隐蔽,也是买卖双方经常使用的,即把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。

阴阳合同的产生一般是当事人为少交税费而衍生的,所以签订“阴阳合同”是一种违法行为,在能为当事人带来利益的情况下也预示着风险,法律后果应当由包括买卖双方在内的全体参与者承担。

王律师指出,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理的相关规定,待有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

 

 


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