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卖房签阴阳合同 究竟哪份有效?

共有 470 位读者     发表日期:2020年6月16日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

案情介绍

2015年12月27日,周国华、罗薇通过麦田房地产经纪公司居间,签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:罗薇(出卖人)将涉诉房屋以580万元价格出售给周国华(买受人)。买受人以自行交接方式支付定金100万元,该笔定金作为购房款的一部分,具体时间为签订涉诉合同的附件二当日支付5万元,剩余定金95万元于2015年12月29日前(含当日)支付25万元,于2016年2月28日前支付70万元。购房款中10万元作为物业交割保证金,于物业交接完毕当日支付。购房款中2万元作为户口迁出保证金,于原有户籍(若有)迁出后当日支付出卖人。买受人于2016年4月10日前支付出卖人剩余购房款468万元,支付方式为银行资金监管。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日,则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。买卖双方应于2016年4月10日前办理税费缴纳手续。买卖双方应于取得《契约完税凭证》后2个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务,则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约,自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。合同签订后,周国华于2015年12月27日向罗薇支付5万元,于2015年12月29日向罗薇支付25万元,于2016年2月28日向罗薇支付70万元,共计定金100万元。 周国华按合同约定履行了付款义务,但罗薇却未按约定履行办理过户登记手续。无奈,周国华只能将罗薇及罗薇丈夫姜鹏及第三人麦田公司起诉到法院。

各方观点

   周国华向一审法院起诉的请求是:1.请求法院责令罗薇在法院指定期限内,配合我办理网签备案、缴纳税费与过户登记手续;2.请求法院责令罗薇自逾期履约之日也即2016年4月10日起,按合同成交价格580万元的每日0.5‰计算,向我支付逾期履行违约金,直至办完过户登记手续;3.请求法院判令我保留单方解除合同的权利,并责令罗薇按合同成交价格580万元的20%支付违约金,并承担我因本次交易所支付的居间费等各项费用14.5万元;4.请求法院确认,本案合同履行过程中因政策原因需缴纳增值税的,由罗薇缴纳;5.请求法院判决罗薇承担我支付的诉讼费、保全费、律师费、误工费,返还定金利息,并承担可能发生的至少二分之一的新增税费,这些费用以实际缴纳或者发生数额为准。2016年11月4日,周国华变更诉讼请求为:1.请求判令罗薇继续履行合同,并协助我将1005号房屋(以下简称涉诉房屋)变更登记至我名下;办理产权过户的税费由我承担;2.罗薇按合同成交价格580万元的日万分之五向我支付自2016年4月11日至判决生效之日的逾期办理过户相关手续的违约金;3.诉讼费、保全费由罗薇承担。

  罗薇向一审法院反诉请求:1.同意继续履行合同,请求周国华给付逾期支付剩余房款的违约金116万元;2.请求周国华赔偿经济损失180万元。2016年11月10日,罗薇变更反诉请求为:1.要求解除双方于2015年12月27日签订的房屋买卖合同;2.判令周国华向我支付导致合同无法履行的根本违约违约金116万元;3.案件受理费由周国华负担。

  诉讼中,罗薇申请对2015年12月27日《网签授权委托书》落款处出卖人处的“罗薇”签字是否与罗薇的签名字迹一致进行笔迹鉴定。北京天平司法鉴定中心经法院委托后,于2016年12月7日作出“北天司鉴【2016】文书鉴定字第205号文书鉴定意见书”,结论为检材上“罗薇”签名笔迹与样本上的罗薇的签名笔迹是同一人书写的。对此,各方认可鉴定意见书的真实性。经询,麦田公司表示网签有草拟、打印、签署等步骤,其公司可以接受委托完成草拟合同和打印,但不能代替买卖双方签字,故本案未完成网上签约;而合同约定支付剩余购房款和交税为同一日的,履行顺序为先交税,后支付剩余购房款,再过户,而交纳税款的前提是办理网签。对此,周国华对麦田公司所述网签流程、合同约定的理解无异议。罗薇、姜鹏认可网签流程,主张如果网签合同与涉诉合同内容一致的情况下,其二人认可麦田公司的理解,但网签合同与涉诉合同内容不一致,所以其二人不认可麦田公司的陈述。庭审中,周国华表示愿意承担办理涉诉房屋产权过户的税费。

  法院裁判

一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。根据已查明的事实,周国华、罗薇经协商一致所签订的涉诉合同系双方真实意思表示,合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。周国华、罗薇以签署《网签授权委托书》的形式对网签价格等进行了约定并委托麦田公司进行办理相关手续。因此,罗薇对网签一事明知并作出授权的情况下,以网签备案合同与双方签署涉诉合同不一致为由,未履行配合办理网签的义务,致使涉诉合同无法继续履行,以致引起讼争。对此,罗薇应承担相应责任。现周国华已将剩余购房款交至法院,要求罗薇协助办理涉诉房屋的产权过户手续,理由正当,法院予以支持。周国华关于罗薇违约,应支付违约金的诉讼请求,法院予以支持。罗薇反诉确认涉诉合同于2015年12月27日解除,要求周国华支付违约金的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法第一百零七条第一百一十四条之规定,判决如下:一、周国华向罗薇给付剩余购房款四百八十万元(已交纳);二、罗薇继续履行合同,并于判决生效后七日内协助周国华将一○○五号房屋变更登记至周国华名下所有,房屋过户相关税款由周国华按五百八十万元房屋成交价缴纳;三、罗薇于判决生效后七日内按五百八十万元的日万分之五标准向周国华给付自二○一六年四月十一日至判决生效之日的逾期履行违约金;四、驳回罗薇的全部反诉请求。

   罗薇不服一审判决提出上诉,上诉请求:撤销一审判决,依法判决驳回周国华的全部诉讼请求,支持我一审的反诉请求。事实和理由:1.网签合同与《网签授权委托书》以及双方签署的买卖合同内容不一致,一审法院将《网签授权委托书》作为唯一依据,且将其中的290.6万元作为该委托书的全部内容和双方买卖合同的全部内容的履行,是错误的;2.在存在阴阳合同即所谓“合理避税”的情形下,周国华作为购房人未事先或同时就剩余价款预先支付或事先建立支付监管的情况下,其逼迫或具有欺骗性的让我按照低于成交价580万元的290.6万元进行网签合同,不符合行业惯例;3.即便双方曾就以290.6万元的价格进行网签达成约定,或存在避税的行业惯例,该约定或惯例因违反法律规定,对我亦无约束力;4.一审判决不仅存在修改和遗漏周国华诉讼请求的情形,而且判决超出了其一审诉请并存在漏判的情形;5.《网签授权委托书》原件未经法庭质证,周国华隐瞒其在合同约定的履约期届满时均不具备购房资格的事实,属恶意诉讼;6.网签合同是否签署不构成周国华支付剩余房款的障碍,周国华未依约在2016年4月10日前支付剩余房款,已构成违约,合同应依法解除。综上所述,我在合同履行中不存在任何过错,不存在违约;周国华未按照合同约定支付剩余房款的银行资金监管,已构成违约,应承担违约责任,请二审法院依法改判。

  周国华辩称,网签价与主合同成交价不一致,网签价以地区指导价为准、按照网签价缴纳税费,既符合北京市有关税收法律规定的要求,也符合二手房交易操作的行业惯例,属于合法合理的避税行为;罗薇在签约时明知网签价以地区指导价为准,会低于合同成交价,明确表示同意这种安排,并与我共同委托中介照此办理网签手续;罗薇在签约时未依约提供有效联系方式,合同约定的最后履行期限即将届满时,周国华与中介经多方联系亦无法直接联系到罗薇,陪同罗薇签约的男性亲属李平,虽自称能代表罗薇提出要求,但始终拒绝提供罗薇的联系方式,并拒绝提供合法有效的授权委托书,李平与中介公司工作人员和周国华的沟通行为,只是事实行为,而非法律行为,系无权代理,不能成为罗薇拒不露面、不按约定期限履约的理由,罗薇的不作为,直接导致合同未能履行;罗薇违反约定,拒绝配合周国华做网签手续的行为,属无理要求,大大加重了我的税负成本,打破了我缔约时的合理预期。综上,同意一审判决有关合同继续履行以及罗薇支付违约金的内容,不同意罗薇的上诉请求。

  麦田公司述称,罗薇的上诉请求和我公司无关,不发表意见,对一审判决也不发表意见。

  姜鹏述称,不同意一审判决,同意罗薇的上诉请求。

二审期间,罗薇提交给麦田公司的信访函、麦田公司的回函复印件以及网签授权委托事宜会议记录打印件,欲证明购房资格协议等一册文件是无效的,进而证明网签授权委托书也是无效的。周国华认为上述证据与本案无关,法院不应采信。麦田公司对信访函及回函的真实性认可对会议记录打印件的真实性不能确认,对上述证据的证明目的不予认可。  

周国华提交房屋交易保障服务合同、中介工作人员张震与李平的短信记录、邮件等,欲证明双方有义务留存有效联系方式,签约时罗薇未留存有效联系方式,在中介催促罗薇本人出面商谈网签事宜时,且要求李平提供授权委托书,但罗薇未出面,李平亦未提供授权委托书,导致合同无法依约履行。罗薇认可上述证据的真实性,但认为不属于新证据,且对证明目的不予认可。

  二审法院经审理查明:周国华、罗薇有关定金的支付、购房款的具体付款方式及期限、房屋的交付、违约责任、权属转移登记等约定均载于附件二。附件二第八条其他事项中约定:“1.买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准,是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力。若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致,以本附件及《买卖合同》为准。”双方签订上述协议时,李平在场,罗薇将李平的联系电话作为其联系方式留存于麦田公司,在合同履行过程中,中介公司工作人员张震通过该电话号码与李平沟通合同履行事宜,李平曾应张震要求确认罗薇收到周国华支付的定金并将户名为罗薇的借记卡账户历史明细单照片发送给张震。

  日期为2015年12月27日的《网签授权委托书》中记载委托事项为:“委托人作为买卖坐落于东四小区房屋的当事人,现就该房屋成交价格做如下说明:该房屋成交价格为人民币(大写)伍佰捌拾万元整(¥5 800 000)(其中:家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备为人民币贰佰捌拾玖万肆仟元整(¥2 894 000);房屋价款为人民币(大写)贰佰玖拾万陆仟元整(¥2 906 000))上述两部分不可单独购买或出售,价款由买受人一并支付给出卖人。现通知并委托北京麦田房产经纪有限公司(公司)作为我们的合法代理人按照房屋价款人民币(大写)贰佰玖拾万陆仟元整(¥2 906 000)及下表内容协助双方办理网签备案登记手续,且无需再经委托人确认,便可打印、提交完成。由此产生的责任由委托人承担。……买卖双方应配合办理网签备案登记,包括但不限于签署草签合同、提供网签备案登记所需的材料及信息等。买卖双方的权利义务关系以《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议为准,是否办理网签备案登记及网签备案登记的内容均不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。”

根据周国华和中介公司工作人员的微信记录、李平和中介工作人员张震的短信记录以及李平与张震的邮件往来等证据,可以确认,2016年3月17日,麦田公司工作人员张震开始组织双方对居间方草拟的网签合同文本进行确认;之后的确认过程中,李平提出涉诉房屋的网签价格与房屋买卖合同的价格不一致以及张震等中介公司工作人员的资质和签署文件的有效性问题,并要求按照房屋买卖合同中的房屋价格进行网签;周国华坚持原草拟网签合同文本,提出可以签订补充协议方式解决做避税网签的风险问题,并随后向张震提出李平的代理权限问题;李平对张震及周国华提出的代理权问题予以回复,并表示不同意签订补充协议,提出只配合以房屋买卖合同的价格进行网签;后双方未就以何价格进行网签达成一致意见,周国华只能于2016年4月21日诉至一审法院。

二审法院认为,根据双方的诉辩意见,本案双方争议的主要问题有三:一是周国华与罗薇是否曾就以290.6万元的房屋价格进行网签达成约定;二是周国华是否存在违约行为;三是罗薇是否应就其行为承担违约责任。

关于问题一,根据一审庭审笔录记载,《网签授权委托书》原件已经当庭质证,鉴定样本亦经过双方确认。罗薇上诉称《网签授权委托书》原件未经当庭质证,缺乏依据,本院不予采信。经审查,鉴定机构鉴定程序合法,其所作鉴定结论亦合法。根据鉴定结论,日期为2015年12月27日的《网签授权委托书》上罗薇的签字系其本人所签,结合《北京市存量房屋买卖合同》附件二第八条其他事项有关“买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准,是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力。若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致,以本附件及《买卖合同》为准”的约定,可以认定双方曾就以290.6万元的房屋价格进行网签达成约定。

  关于问题二,罗薇称周国华存在逾期支付剩余房款的违约行为。根据已查明的事实,双方在附件二中约定,买受人于2016年4月10日前支付出卖人剩余购房款468万元,支付方式为银行资金监管;若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日,则买受人应于税费缴纳完毕后,办理房屋权属转移登记手续前支付;买卖双方应于2016年4月10日前办理税费缴纳手续。另,根据现有证据,中介公司工作人员在发生纠纷前并未组织双方进行剩余房款支付。综合上述约定的内容、合同的履行情况以及各方对上述条文的意见和双方提供的证据,可以确认本案中周国华支付剩余购房款的时间应在办理网签以及税费缴纳完毕之后。双方在办理网签过程中即发生纠纷,周国华支付剩余购房款的条件尚未成就,故周国华不存在违约行为。罗薇以此为由,要求解除合同并要求周国华支付违约金,依据不足,一审法院未予支持,正确。

  关于问题三,针对周国华指出的罗薇的违约行为,本院分析如下:第一,在周国华与罗薇签订房屋买卖合同时,李平在场,罗薇提供了电话号码作为联系方式交由中介公司留存,此后中介公司工作人员张震利用该号码与李平进行沟通合同履行事宜。在双方就网签价格发生争议前,周国华及张震均未对上述联系方式的有效性提出质疑,而是在协商解决网签价格过程中后期,方对李平的代理权限提出质疑并要求罗薇本人出面,故可以认定罗薇已提供了有效的联系方式。第二,虽然根据现有证据可以确认罗薇曾就以290.6万元的房屋成交价格进行网签与周国华达成一致意见,但是根据周国华和中介公司工作人员的微信记录、李平和中介工作人员张震的短信记录以及邮件往来等证据,并不足以确认罗薇有不再将涉诉房屋出售给周国华,不再同意继续履行双方所签订的存量房屋买卖合同的意思表示。第三,我国对存量房屋交易进行税收管理,对个人转让房屋所得征收个人所得税,政府通过税收等措施对房地产市场进行宏观调控,以促进房地产交易市场的健康有序发展。存量房屋交易中的纳税义务人将远低于实际成交价的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案,违反了如实向相关部门提供房屋转让价格等交易信息的纳税申报义务,实际上会减少应缴纳的个人所得税等税费的数额,会损害国家的税收利益,且不利于房地产宏观调控政策的发挥作用,故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议,不论是书面协议还是口头协议,均应属无效。本案中,根据双方提交的证据以及当事人陈述,可以确认双方达成以290.6万元的房屋成交价格进行网签的约定系以规避国家税收为目的,故该约定,包括《网签授权委托书》中的相应条款,均无效,对双方当事人不发生法律效力。鉴于此,罗薇拒绝配合周国华做避税网签,要求按照双方签订的房屋买卖合同的实际房屋成交价格进行网签,虽对周国华来讲有违诚实信用原则,对纠纷的发生存在过错,但不构成违约。鉴于以上分析,罗薇不应就其行为承担违约责任。一审法院判决罗薇支付周国华逾期履行违约金,缺乏依据,本院予以纠正。

  本案,周国华与罗薇均不存在违约行为,且周国华明确表示其自愿负担涉诉房屋权属转移过程中的税费,双方之间所签的《北京市存量房屋买卖合同》应继续履行,一审法院判决双方继续履行合同并无不当,本院应予维持;但应按何价格缴纳税费的问题属于国家税务机关的审查范围,并非人民法院受理民事案件的受理范围,一审法院对此予以处理,欠妥,本院亦予纠正。经审查,一审判决不存在遗漏判决当事人诉请的情形,对当事人诉请的其他处理并无不当,本院予以确认。

综上所述,罗薇的上诉请求部分成立,应予支持。依照《中华人民共和国合同法第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第二、三项之规定,判决如下: 一、维持北京市东城区人民法院(2016)京0101民初X号民事判决第一、四项; 二、撤销北京市东城区人民法院(2016)京0101民初X号民事判决第三项; 三、变更北京市东城区人民法院(2016)京0101民初X号民事判决第二项为罗薇于本判决生效后十日内协助周国华将北京市东城区东四小区X号楼X单元402号房屋权属转移登记至周国华名下;

裁判要点总结

通过“阴阳合同”将远低于实际成交价格的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案,以达到减少应缴纳的个人所得税等税费数额的目的。违反了向有关部门如实提供信息纳税申报的义务,损害了国家的税收利益,不利于房地产宏观调控政策作用的发挥。故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议,不论是书面协议还是口头协议,均应属无效。当事人拒绝配合履行该避税协议,虽对相对人来说有违诚实信用原则,但不构成违约。

律师分析

   二手房买卖中,“阴阳合同”司空见惯,二者主要是价格上的差异,“阴合同”约定的价格较高,为真实意思表示的合同,“阳合同”约定的价格较低,为到房产部门办理过户登记时使用,目的是为到房产部门过户登记时少缴税费。

   当事人为了同一合同标的先后签署多份内容约定不同的合同时,应探求当事人的真实意思,以当事人的真实意思表示确定合同内容。判断当事人真实意思表示应遵循如下原则:第一,后合同优先于前合同原则;第二,如有证据证明后订立合同是虚假、非真实的,则应以先前订立的合同为准;第三,经行政机关备案的合同,在判断当事人真实意思表示上没有必然的效力优先性。

    一般“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,同时由于“阳合同”的内容损害了国家利益,根据我国法律规定这种合同是自始、确定、当然无效的。而“阴合同”通常是当事人的真实意思表示而被认定为有效合同“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎。

另外还要注意,订立“阴阳合同”一旦被税务机关发现,可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》,有可能构成偷税罪,根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

一、法律限制

对于一笔交易,法律从两方面来调整,一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制,另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据,在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范:1、为保护国家、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效;2、为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。

法院对“阴阳合同”效力的认定都是结合案情从这两条中考量,最终确定一条,要么认定合同全部无效,要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。

二、法院态度

“阴阳合同”在相当长的时间里都是一种客观现象,短期内也不可能完全消除。因而,老百姓、政府机关、法院都是知道的,法院审判也相对比较宽松,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形:1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效;2、对于差价太大,一般会认定无效;3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效;5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

三、中介责任

首先,法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同,才会有责任问题,证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。

其次,即便有证据证明中介参与阴阳合同,但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。

最后,行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。


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