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无权处分情形下 房屋买卖合同是否可以继续履行

共有 420 位读者     发表日期:2017年9月23日   文章来源:北京房产律师网    作者:王秀全
 

                    无权处分情形下  房屋买卖合同是否可以继续履行  

案情简介:

李女士因结婚需要购买一套房屋,一直在找房产中介给介绍房源,看了几套房屋,最后俩人觉得阎女士的房屋地理位置、价格,房屋朝向及楼层各个方面都符合俩人的要求,于是于2016 年1月14日在北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)办公场所内签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:李女士购买阎女士名下位于北京市朝阳区驼房营南里xx楼xx单xx元 xx号房屋(以下简称涉案房屋),总价格237万元,定金5万元,网签后5日内向阎女士支付20万元,过户当天支付130万元,贷款82万元。

合同签订后,李女士支付了5万元定金后,阎女士却拖延履行网签等义务,李女士及中介公司多次催告阎女士尽快配合办理网签手续,但阎女士以各种理由推脱。20l6年2月24日,中介公司通知李女士,阎女士拒绝出售涉案房屋,无奈,李女士只好向法院提起诉讼,1、请求法院判令阎女士继续履行双方签订的房屋买卖合同,协助将涉案房屋过户至李女士名下;2、判令阎女士支付违约金237000元。

庭审时阎女士答辩并反诉称:认可收到了李女士支付的定金5万元,也认可双方签订过房屋买卖合同,现在不同意继续履行合同。因为涉案房屋是我名下唯一住房,我的售房行为未经过配偶刘先生的书面同意,处分了夫妻共同财产,合同应当解除,不同意李女士的全部诉讼请求。另我提出反诉,反诉请求:1、解除双方之间签订的房屋买卖合同。2、判令李女士支付违约金474000元。 因为按照合同约定90天之内是完不成过户全部流程的。

一审、二审裁判要旨

涉案房屋系阎女士与刘先生在婚姻关系存续期间购得的房屋,属于夫妻共同财产,阎女士未经刘先生同意擅自出售共有房产,其行为属于无权处分。阎女士在签订合同过程中没有出示过共有权人刘先生的授权委托书,仅凭中介公司及李女士的陈述无法认定阎女士存在代理行为;中介公司亦未在签约过程中征求共有权人是否同意处分共有财产,没有尽到居间义务。由于阎女士在处分涉案房屋时并未征得共有权人刘先生的同意,则阎女士与李女士之间的买卖合同虽有效,其效力仅及于阎女士与李女士,并不及于刘先生。现共有权人刘先生不同意将涉案房屋的物权让渡于李女士,阎女士与李女士之间的买卖合同不能继续履行。一审法院经过审理支持了阎女士关于解除合同的反诉主张。李女士基于继续履行而主张的违约金,因涉案房屋买卖合同解除,该违约金主张的前提基础不同,李女士可另行解决。一审法院判决解除李女士与阎女士于二O一六年一月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;驳回李女士的诉讼请求;驳回阎女士的其他反诉请求。

李女士收到一审判决后,对判决内容不服遂提起上诉,上诉请求二审法院判决继续履行房屋买卖合同,支付上诉人主张的违约金。

二审法院在庭审时注意到双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》“签约提示”中约定了:出售房屋为共同财产的,买受人应当查看并留存共有权人同意出售声明复印件。本案中,依据查明的事实,能够认定涉案房屋系阎女士与刘先生在婚姻关系存续期间购得的房屋,属于夫妻共同财产。合同签订过程中,李女士在完全知道涉案房屋属于阎女士与刘先生夫妻共同财产、合同中的风险提示条款亦约定有买受方应查看并留存共有权人同意出售声明复印件的情况下,依然在没有刘先生同意出售声明复印件而与阎女士单方签订《北京市存量房屋买卖合同》,其未能尽到审慎的审查义务。中介公司及李女士的陈述无法认定阎女士对刘先生同意出售共有房屋存在代理行为,由于阎女士在处分涉案房屋时并未征得共有权人刘先生的同意,阎女士未经刘先生同意擅自出售共有房产,其行为属于无权处分。现共有权人刘先生不同意将涉案房屋的物权让渡于李女士,阎女士与李女士之间的买卖合同不能继续履行,一审法院支持了阎女士关于解除合同的反诉主张,本本院认为并无不当。最终二审法院作出了“驳回上诉,维持原判”。

律师评析:

一、无权处分,是指行为人没有处分权,却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。

二、无权处分情形下,买卖合同的效力如何?

在司法实践中,一直被认为是无效的。根据合同法第51条的规定,在权利人追认或者无处分权人取得处分权之前,无权处分他人财产的买卖合同属于效力待定的合同。按照效力待定法律行为的一般理论,权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的,该无权处分合同自始无效。这是最高院买卖合同司法解释出台前各地法院处分无权处分案件的基本态度。

但是,最高院于2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。上述规定突破了合同法对无权处分行为效力待定的规定。对司法实践的指导意义在于因无权处分订立的买卖合同,买卖合同有效,不因买受人善意或恶意而受影响。但是,无权处分的出卖人在未经权利人同意的情况下擅自处分财产,在未办理所有权转移且权利人不予追认的情况下,不发生物权变动的法律后果。在本案中,涉诉房屋应系阎女士与刘先生的夫妻共同财产,阎女士未经刘先生同意将房屋转让给原告李女士,刘先生表示不知情且不同意,因此李女士坚持要求被告继续履行买卖合同的诉讼请求,无法得到法院的支持。

另,《合同法》第五十二条,也并没有规定无权处分是合同无效的情形。至于《合同法》第五十一条的规定,我们一直认为是无处分权的合同“效力待定”的法律依据,在《物权法》颁布之前,我们可以这样认为,但是《物权法》颁布之后,确立了合同效力和物权效力的区分原则,再将《合同法》第五十一条认为是无权处分合同未经权利人追认就是无效的法律依据,是与《物权法》第十五条、《合同法》第五十二条相矛盾的,在最高人民法院没有对合同法五十一条作出解释或者立法机构没有对《合同法》第五十一条作出修改之前,我们应该遵循新法优于旧法的原则,适用《物权法》的规定,认定在无权处分情形下买卖合同是否有效,也应当适用《合同法》第五十二条的规定来判定,不能根据合同法五十一条的规定认定合同无效。

三、无权处分的后果

1、若为合同行为,结果:合同效力待定。合同能否有效取决于权利人是否会追认。
   2、若为物权行为,结果:看第三方是恶意还是善意,若善意,第三人基于善意取得制度而取得物权,权利人找无权处分人赔偿;若第三人是恶意,处分行为无效,第三人找无权处分人赔偿。

四、无权处分与善意取得制度的关系如何?

简言之,两者是完全不可分割的。无权处分是善意取得的前提,而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得制度是通过无权处分行为完成的,而善意取得是静态的一方面,即法律对作为无权处分行为的结果的财产,如何确定其权利归属。无权处分是善意取得的适用前提。如果权利人追认了无权处分行为,从原则上说,权利人不得再请求受让人返还财产,因为追认行为本身不仅仅表明转让行为是有效的,也表明了受让人受让这一财产也是符合其利益的。如果权利人在追认后依旧要求第三人返还该财产,这实际上是违反了诚实信用原则,违反了禁止反言的规则。权利人要请求受让人返还财产的前提条件必须是权利人做出了明确拒绝追认的表示,因为只有在拒绝追认的情况下才能确定合同的效力状态,才有可能据此请求受让人返还其财产。但从善意取得的构成要件来看,权利人追认与否并不影响善意取得的成立,它并非善意取得的构成要件。

无权处分合同中的善意相对人想要凭借善意取得制度取得物的

所有权需要满足三个条件:(1)相对人交易时是善意的。(2)相对人需要支付合理对价。(3)动产已经完成交付不动产已经完成登记。本案中,买受人基于物权登记的公信效力,在房屋买卖过程中信赖房屋登记薄的记载,应推定为善意。在支付了合理对价,并完成不动产登记的情况下,从鼓励交易,保护交易安全的角度目的出发,应认定为善意取得成立,不应该强加过多的审查义务。

我们再从利益均衡方面分析,无权处分合同的效力主要涉及处分人与第三人的利益,而对权利人影响不大。从权利人方面考察,虽然权利人没有追认或者处分人事后也没有取得处分权,但如果处分人已经完成标的物之交付,善意第三人也能根据公示公信原则和善意取得制度取得标的物所有权,对于权利人来讲,其所有权的丧失来源于法律关于善意取得的规定,合同的效力问题对其权利无任何影响。因为权利人丧失其所有权后,可以向无权处分人索赔而获得财产方面的补救。法律规定无权处分合同效力待定,但不能对抗善意第三人,不仅保护了交易安全,而且也为善意取得、权利瑕疵担保等相关制度提供了合理理论依据,并在这些制度中形成了良好的配套运行机制。

相关法律风险提示:

   与登记的产权人签订房屋买卖合同,有必要留意是否为夫妻共同

财产的性质,是否存在其他权属争议;与非登记的产权人签订房屋买卖合同,必须考察房屋的共有及授权情况,以避免合同效力之争。交易时仅看房车证且实地看房,而未去相关部门查验房屋资料,尤其在权属有争议,卖方急于脱手的情况下,此交易可能会被法院认定买受人在查明房屋权利人问题上,主观心理持放任状态,不构成善意第三人。实践中的“相关部门”不仅指房管部门,在交易标的买卖按揭房屋情形,为避免可能产生的法律风险,建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第44条 依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第51条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

52条有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第132条 出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

《合同法解释二》第15条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。

《物权法》第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第11条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

 


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