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城市居民买农村房 合同有无法律效力?

共有 494 位读者     发表日期:2020年6月16日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

案情简介

张厚哲是北京市怀柔区雁栖镇雁栖村的农民,因家庭经济较困难,看到别人都去城市打工赚钱了,张厚哲想赚些钱,于是决定到大城市去做点小生意。考虑到家里的老房子也没人住,并且做生意需要本钱,遂通过熟人介绍将盖有5间平房的小院出卖给王泽岩。二人于2001年8月签订了《宅基地及地上房屋转让协议》,协议中约定王泽岩出资8万元购买张厚哲的5间砖房及宅基地的永久使用权,并约定任何一方不得反悔。

  协议签订后,王泽岩向张厚哲全款支付了房款,张厚哲则将房屋交由王泽岩居住至今,王泽岩在该院内又扩建了几间房屋,修建了围墙,并对房屋室内进行了装修。王泽岩又向该村村委会申请将其与家人的户口从别的村子迁入到诉争房屋所在村子。  

  现因该区域房屋价格上涨较快,且面临着拆迁,再加上张厚哲在城里做生意并没有赚到钱,张厚哲想要回房屋,于是以其家人不同意出售为由,起诉到法院要求确认双方签订的转让协议无效。

王泽岩在庭审时认为自己是农村户口,并且买房后已将全家户口迁至诉争房屋所在地雁栖村,根据诚实信用原则,双方签订的转让协议系真实意思表示,并且都实际履行,所以应确认转让协议有效。

裁判要点

张厚哲将诉争房屋卖给王泽岩后,双方已互相履行完毕,王泽岩自2001年开始居住至今,且王泽岩买房时系农村户口,买房后又将户口迁至诉争房屋所在地,并由该村村委会予以认可,应为取得了有关组织和部门的批准。故法院本着有利于稳定现有房屋占有关系及维护诚实信用原则出发,最终判决该转让协议有效。

律师分析

本案处理重点主要在于对农村私有房屋买卖合同效力的认定。目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定,但是农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许转让。

现在对于农村房屋买卖合同的效力问题,2004年北京市高级人民法院民一庭下发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定以及处理原则研讨会议纪》、2006年《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》以及2012 年《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》均规定此类合同以认定无效为原则,以认定有效为例外。例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的。

一、农村房屋买卖大致有三种情况

第一种对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应为有效合同。目前,我国法律、法规并未禁止本村村民之间出卖住房,村民之间买卖住房也无需办理批准、登记等相关手续。但是只能转让给符合申请宅基地条件的成员,并且村民将房屋转让他人后,将不能再申请宅基地。

第二种对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应为无效合同。王秀全律师表示,根据《土地管理法》第63条的规定,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。同时,根据国务院办公厅出台的规范农村住宅用地的相关通知,规定农村住宅用地只能分配给本村村民,且拥有农村住宅用地的村民不得向城市居民出售,城市居民也不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”,两者之间的房屋买卖合同无效。

第三种对农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同应区别情况确定合同效力,一是未获有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋,合同应作无效处理;二是如果取得有关组织和部门批准的,应认定合同有效,本案属于此种情况。

司法实践中,农村房屋买卖合同的大部分情形为买方为居民,故法院一般依据前述政策精神认定合同为无效。本案的特殊之处在于购买者虽为外村村民,但已将户口迁入诉争房屋内,实践中有不少法院从维护交易稳定、保护诚信原则的角度出发将该种合同认定为有效。

二、合同无效后的如何处理呢?

王律师表示农村房屋买卖合同被确认无效后,损失赔偿问题的处理显得比较重要。在处理赔偿问题时,应当按照相关法律,有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的损失。具体来说出卖人在出卖房屋多年后又以违法出售房屋及出售房屋未经其同意为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任。买受人在明知其并非村集体组织成员的情况下,仍然购买该村宅基地上的房屋,亦应对合同无效承担一定责任。此外,在处理损失赔偿问题时还要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。最后,判决返还、腾退房屋的同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单独判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

三、特别提示

1、我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度,一般以违反现行法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。但对买卖双方同为同一农村集体经济组织成员,办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。

2、城镇居民购买宅基地上所建房屋,即使经过十余年,亦因违反国家政策的刚性规定,可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前,不仅要看对方的私有房产所有证,还要审查土地使用权证,以明确是否属于宅基地上建房性质。

3、买卖农村房屋,买方的风险体现在诉讼程序上。无论是由卖方起诉主张确认合同无效,还是由买方先起诉确认合同有效,两种截然相反的诉讼请求都摆在买方面前:合同有效,继续履行;合同无效时返还房款同时赔偿损失需要通过反诉或另案起诉实现。在同一诉讼程序中提出两种诉讼请求,不仅削弱己方立场,且面临诉讼请求不明确之虞。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法》

第八条  城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十三条  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

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