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签了《房屋拆迁安置协议》,逾期交房的违约金责任如何主张?

共有 204 位读者     发表日期:2020年7月1日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

四川某某公司根据丹巴县政府有关文件,经备案后起草《房屋拆迁安置协议》,并与谭斌签订该协议。协议签订后,谭斌按照协议于2014年6月15日搬出了拆迁房,过渡期从2014年6月1日起计算。过渡期满后,四川某某公司不具备交房条件,协议约定每逾期一日向原告支付300元违约金。2016年6月1日,双方约定的过渡期到期,四川某某公司并未按照协议约定履行交房手续。因四川某某公司的违约行为,致使谭斌居无定所,曾多次找四川某某公司协商,但四川某某公司都不按照协议约定支付违约金及过渡费。无奈,谭斌只好将四川某某公司起诉到法院,要求判令履行《房屋拆迁安置协议》义务,按协议约定支付违约金(365×300)109500元和过渡费(12×1500)18000元,合计127500元。

被告辩称,首先,原告要求支付过渡费,过渡费指的过渡期间拆迁人应当向被拆迁人支付的费用,过渡期未届满,被告说的过渡期只是暂定的时间,不是整个过渡期;其次,被告与政府是2014年12月30日签订的合同,2015年被告公司才收到房屋,之后进行拆迁。2017年5月30日是丹巴县国土局与被告约定的交房时间,但实际核准的时间是2017年7月30日,被告在自己困难,拆迁户多的情况下,仍然严格执行工期,本案的工程项目2017年3月通过了预验收,2017年4月通过正式验收,已经有很多业主正式入住,所以从工期上是正常的;再次,违约金不是约定多少就是多少,而是根据各方的过错确定的,双方的损失也是不一样的,300元的违约金是实际损失的6倍到10倍,远远超过原告的实际损失;第四,根据《房屋拆迁安置协议》第16条的约定,本协议经甲乙双方签字盖章并在甲方与本项目范围内所有拆迁住户签订完拆迁安置协议之日即具有法律效力。本协议生效的时间应当是被告与国土局签订房屋拆迁安置协议的时间,即2014年12月30日;第五,协议中约定“过渡期满,不具备交房条件,每逾期一日向乙方支付300元违约金。”因为协议约定的过渡期24个月为暂定时间,签订协议时双方已经考虑到过渡期可能延长也可能减少,因此过渡期超过24个月也是双方接受的事实,并非违约行为;第六,原、被告签订的《房屋拆迁安置协议》对房屋的交付时间没有约定,根据项目的情况,政府相关部门批准该房屋的竣工时间为2017年7月30日,被告公示的交房时间为2017年7月31日,因此根据《合同法》第62条关于履行期限不明确的规定,应将2017年7月31日确定为本案合理的交房履行时间,也即过渡期届满的时间。根据《合同法》第110条的规定,属于法律上和事实上不能履行的义务,被告完成该项目所需必要的时间尚未届满,因此,被告不存在违约的事实;第七,原告所称在安置房屋修建期间人工费和材料费上涨,这个事实证明的是被告的建设成本增加,房屋的价值提高,对原告是有利的,并未造成原告的损失;第八,原告与赵弘所签订租赁合同的约定事宜违背常理,有伪造证据之嫌疑,另原告将未经竣工验收的房屋出租给第三人,这份租赁合同也为无效,且原告载明签订租赁合同的时间是2015年11月13日,其将《房屋拆迁安置协议》的内容泄露给承租方,违反了协议第10条2年期的保密约定。故原告签订租赁合同由此产生的责任应当自行承担。第九,过渡费是过渡期届满前房屋租金的补偿,违约金是过渡期届满后不具备交房条件造成逾期交房的责任,若认定过渡期届满就不再产生过渡费,而只能产生违约金,而本案违约金每日300元过高,应当予以调整;若认定过渡期未届满,原告有权主张过渡费,但是不能再主张违约金。因双方对过渡期延长的过渡费支付没有约定,所以原告不能再主张违约金。

法院经审理认为,原告与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,是以原、被告签订的《房屋拆迁安置协议》为依据形成的权利义务关系,从双方签订的《房屋拆迁安置协议》内容看,协议约定了拆迁对象、补偿范围和标准、金额、安置方式、拆迁时间及安置房的具体位置、价款等,说明双方之间存在的是拆迁安置补偿法律关系,增加的房屋面积形成的买卖关系是新的法律关系,与本案诉讼无关。原告请求判令被告履行《房屋拆迁安置协议》义务,按协议约定支付过渡费18000元,符合《房屋拆迁安置协议》的约定及法律规定,本院予以支持。

本案的争议焦点在于逾期交房违约金是否过高,根据《房屋拆迁安置协议》第8条第1项的约定,被告应于2016年6月1日前将符合相关条件的涉诉房屋交付原告使用,但被告并未按约履行,故逾期交房的违约金应自约定交房日期的次日起算,即2016年6月1日起算。其次,关于逾期交房违约金的计算标准,双方约定从逾期之日起按每日300元计算,但被告认为约定的违约金过高,要求本院予以调整。因原告无证据证明逾期交房给原告造成具体损失的情况下,应参照逾期交房期间房屋的同地段同类房屋租金标准作为原告遭受损失的依据。因以租金收益来确定违约损失系被告逾期交房为原告带来的替代性居住需求所造成的损失,而清水房不具备居住条件,故以装修房屋租金标准确定违约损失更为合理,并在此基础上增加30%确定为违约金。根据《合同法司法解释(二)》第29条之规定,人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础,但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定及同地段同类型房屋租金评估意见,以实际交房之日的月逾期交房违约金按同地段同类同期精装修房每平米月租金乘以安置房面积101.78㎡乘以月数再加30%计算违约金,据此,判决:一、被告四川某某公司在本判决生效后十日内向原告谭斌支付按协议约定的过渡费18000元和逾期交房违约金26595.114元,上述两项共计44595.114元。二、驳回原告谭斌的其他诉讼请求。

裁判要点

《房屋拆迁安置协议》对应的是拆迁安置补偿法律关系,双方应依协议规定履行各自相应的合同义务,守约方可以针对违约行为主张权利。

律师分析

一、房屋拆迁安置补偿合同纠纷是民事案件还是行政案件

房屋拆迁安置补偿合同纠纷是民事案件,属于《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定的情形。只有拆迁单位与被拆迁人没有达成拆迁协议,没有签订拆迁安置补偿合同的,拆迁行政部门作出拆迁决定,被拆迁人对拆迁决定不服,向法院起诉的,才是行政案件,属于《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定的情形。

二、签订拆迁安置补偿协议从应从几方面入手:

(一)拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种:既可以实行货币补偿,也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换;产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础,结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

(二)签订拆迁补偿安置协议的主体

由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别,故拆迁私有房屋的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议,而拆迁公有房屋的,拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:

1.拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;

2.拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;

3.拆迁房管部门依法代管的房屋的;

4.拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋,以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系,执行政府规定租金标准,且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

(三)拆迁补偿安置协议的内容

签订拆迁补偿安置协议,要注意协议应包括以下内容:

1.订立协议的主体;2.被拆除房屋的位置、性质、建筑面积;3.补偿安置方式;4.货币补偿金额;5.搬迁期限;6.违约责任;7.争议的处理;8.需要约定的其他事项。

还须注意如实行房屋调换的,拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项,拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中,根据建设情况约定过渡期,并遵守过渡期的约定。过渡期内,由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处的,拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

三、签订拆迁安置补偿协议时应注意以下内容:

(一)主体不符不签

1.拆迁指挥部与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议

在某些政府为主导的建设项目中,拆迁方为了推动拆迁进度和便于对拆迁事务进行管理,常设立一个临时机构即拆迁指挥部,在这里工作的人员均是专门针对这个建设项目从相关机构抽调来的,拆迁工作完成了便撤回到本单位。拆迁指挥部无法人资格,不能独立承担责任,不能成为合法的拆迁人,因此与拆迁指挥部签订拆迁补偿安置协议后就为以后回迁安置带来潜在的风险。被拆迁人要认清究竟谁是拆迁人,最简单的办法就是核对与你签订拆迁协议的是否为拆迁许可证上的拆迁人或建设单位。如果两者不一致,就不能与其签订拆迁安置补偿协议。

2.没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议

有些商业开发项目中直接与被拆迁人接触的不是拆迁许可证上的拆迁人,但其以拆迁人的名义与被拆迁人签订拆迁补偿协议,出现这种情况有两种可能:一是他是受真正的拆迁人授权委托和被拆迁人签订拆迁协议,被拆迁人一定要看到授权委托书并将授权委托书作为合同附件,否则视其没有拆迁许可证;二是真正的拆迁人将项目转让与他,并由他来实施拆迁,被拆迁人一定要看到该转让合同并要到拆迁管理部门进行确认,在没有得到有效确认的情况下视为其未取得拆迁许可证。

3.拆迁公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议

这类主体在法律上的定位是拆迁单位,受拆迁人委托参与被拆迁人的谈判,当该项目拆迁工作完成后便转移到另一个建设项目,其无论如何也不能成为拆迁人,当其以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时,被拆迁人可以拒绝。拆迁公司与拆迁人均有委托合同,合同中可有些条款对拆迁公司是硬性的,如不能出现被拆迁人诉讼、复议、上访等事件,拆迁公司为了不出现此类事故便随意答应被拆迁人的条件,结果当条件不能实现时,被拆迁人去找拆迁人理论,拆迁人对此多是不认的,即使被拆迁人进行诉讼,但由于拆迁公司并不是合法的拆迁当事人,法官也没有办法判决拆迁人履行合同或赔偿被拆迁人的损失。

(二)内容不确定慎签

这类问题主要集中在以下几个方面:一是房屋回迁时间不定;二是异地安置房屋交付时间和安置地点不明;三是违约责任没约定。曾有某重大项目的拆迁安置补偿合同纠纷案件,被拆迁人为了支持项目建设,服从“先拆迁腾地,后解决纠纷”的安排,在一个月内便全部签订了协议将房屋拆除。但是拆迁补偿协议只约定了十八个月后安置,届时双方签订安置房屋买卖合同,但安置房屋交付时间和安置地点并没有确定,没有约定违约责任。当十二个月过去了,被拆迁人仍不知道拆迁人是否在建设安置房屋,更不知道安置房屋建在什么地方,何时才能住进安置房屋,也不知道安置房屋的面积、设计等有关房屋的各种信息,当他们要求拆迁人说明情况时,拆迁人让找政府,政府又不能做出明确答复,这样像踢皮球一样让被拆迁人找来找去,被拆迁人忍无可忍起诉到法院要求撤销该拆迁安置补偿协议。这就是拆迁人在拆迁安置补偿协议中没有将安置房屋的具体内容明确造成的诉累,由于合同中没有约定有关安置的内容,法官判案也增加了难度,这样被拆迁人的利益很难得到充分的保障。

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本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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