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房产中介未尽核查义务 主张居间报酬被驳

共有 575 位读者     发表日期:2020年6月16日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全 郭万华
 

案情介绍

2013年4月14日,李某(买受人,乙方)、霍某(出卖人,甲方)、链家地产公司(居间人,丙方三方签订《居间服务合同》,约定:鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就北京市海淀区清华东路肖庄林业大学内科x楼x门x层303号房屋(以下简称303号房屋)于2013年4月14日签订了《北京市存量房屋买卖合同》,甲、乙、丙三方协商,订立居间服务合同;甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人……;甲、乙双方签订《买卖合同》时,居间行为完成,甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费;因本次交易涉及贷款等复杂事宜或手续的办理,经各方友好协商,按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费,即应向丙方支付的居间代理费为人民币陆万肆仟玖佰元整,其中,由甲方承担人民币零元整,由乙方承担陆万肆仟玖佰元整,并应于本合同签订当日向丙方支付。当日,李某(买受人)与霍某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,李某以1720000元的价格购买霍某所有的303号房屋,建筑面积53.9平方米。该合同签订后,李某向霍某支付了定金50000元。但李某至今未向链家地产公司支付居间代理费,链家地产公司认为李某违反了合同约定,为维护公司合法权益,链家地产公司起诉要求李某立即支付居间费64900元,本案的诉讼费用由李某负担。

被告李某辩称:已经另案向海法院起诉,要求解除与霍某签订的房屋买卖合同,故此案应中止审理。链家地产公司应就房屋存在违章搭建情况进行如实报告,违法推荐有违章建筑的房屋存在严重过错,并且未完成重要的居间服务义务。涉案房屋被行政限制导致买卖双方无法办理过户,房屋买卖合同目的无法实现。

一审法院经审理认定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,《居间服务合同》的订立系当事人真实意思表示,且内容并不违反法律、行政法规等强制性规定,合法有效。在李某与霍某就303号房屋达成《北京市存量房屋买卖合同》后,链家地产公司依据居间服务合同约定向李某主张居间代理费,于法有据,本院予以支持。审理中,李某向法庭提交的证据不足以证明链家地产公司未向其充分说明303号房屋的真实情况、未履行提供真实房源之义务,故对其抗辩理由,本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定,判决:李某于判决生效后七日内给付链家地产公司居间代理费人民币六万四千九百元。

一审判决后,李某不服,上诉至北京市第一中级人民法院。

在二审期间,李某向法院出示了一份证据:北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书(京海城管罚字(2013)150258号),证明本案所涉房屋存在违建,将被限期拆除。链家地产公司对上述证据的真实性和证明目的予以认可。二审法院认为,拆除决定书的做出时间为2013年10月22日,晚于一审判决的作出时间,且对本案的审理具有重要影响,属于二审新证据,依法予以采纳。 

二审法院依法补充查明如下事实:2013年10月22日,北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局做出限期拆除决定书,查明霍某未依法取得规划许可,擅自于2005年6月在北京市海淀区清华东路乙x号南侧建设砖混结构房屋一处,建筑面积为9.92平方米,霍某的行为违反了《北京市城市规划条例》第三十二条第一款之规定。

2013年11月22日,北京市海淀区房屋管理局出具《关于协助暂停办理房屋登记和提供房产登记信息的反馈函(海房信字(2013)106号)》,函件上记载如下内容:霍某名下位于海淀区清华东路肖庄林业大学内科的房屋(产权证号:京房权证海私成字第xxxx号)已进行行政限制。

一中院经审理后判决:一、撤销一审判决;二、驳回链家地产公司的诉讼请求。

裁判要点

一中院经审理认为:李某与链家地产公司签订的《居间服务合同》系当事人真实意思表示,且内容并不违反法律、行政法规等强制性规定,合法有效,双方均应依照合同内容如实履行各自的权利和义务。李某委托链家地产公司提供居间服务,是为了能通过链家地产公司购买房屋并享有房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。链家地产公司应当为促成实现李某的委托事宜提供相应居间服务,并积极履行调查和告知义务。本案所涉房屋存在违章搭建,存在被行政限制而不能过户的可能。链家地产公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构,应当知晓违章搭建可能导致房屋买卖合同目的无法实现,并应当将该事实如实全面地告知委托人李某。虽然李某在签订《房屋买卖合同》前已对房屋进行查看,应当知道自建房的相关情况,但是链家地产公司仍然应当对房屋无法过户的风险进行明确提示。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定,链家地产公司未能举证证明其已完成如实报告义务,应当承担举证不能的后果。一审对于该项举证责任的认定存在错误,本院依法予以纠正。一方面,链家地产公司未能对直接影响房屋交易的事项进行调查并报告委托人;另一方面,涉案房屋已被限制过户,且《房屋买卖合同》被法院判决解除。故,链家地产公司要求委托人支付中介服务费用的请求本院不予支持,从而撤销一审判决,驳回北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。

律师分析

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可见,居间人如若违反据实报告义务,导致委托人的利益受损,则其应向委托人承担损害赔偿责任。当然,上述条款仅规定了居间人在存有“故意”时才需承担赔偿责任。然而,对合同当事人法律责任的理解,不应局限于《合同法》分则的规定,还应当结合《合同法》总则的规范予以综合把握。根据《合同法》第一百零七条的规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,居间人对其过失的违约行为(未妥当履行如实报告义务)亦应负责,并进而赔偿委托人的损失。作为专门提供房屋买卖居间服务的房地产经纪机构,具备查明房屋情况的能力和条件,对其是否存在故意隐瞒的行为应当从严把握。因此,只要委托人能够证明居间人在履约行为过程中未能尽到如实报告之义务,便可拒绝向居间人支付报酬或者请求承担赔偿责任。具体而言,居间人应就对订约有影响的事项如订约人的信誉、履约能力、所购商品的瑕疵等据实向委托人报告。如若居间人对上述事项应报告而不报告、过失错误报告或者故意虚假报告,导致委托人作出错误意思表示,则其行为显然具有过错,应依法承担责任。

本案所涉房屋存在违章搭建被限期拆除且被行政限制不能过户的事实,这一事实影响李某能否实现买卖房屋的合同目的,应属于与订立合同相关的重要事实。一审法院认为,李某向法庭提交的证据不足证明链家地产公司未向其充分说明303号房屋的真实情况、未履行提供真实房源之义务,故对其抗辩理由不予支持。一审判决不符合举证责任的分配原则。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条,应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。链家地产公司称合同关系成立并已履行,应该对其履行了如实告知关于房屋真实情况的义务进行举证。本案所涉房屋属于行政机关限制的禁止交易的类型,北京市相关部门亦多次发文坚决禁止为违建房屋提供中介服务。链家地产公司作为专业的地产中介公司,应当知晓上述规定,仍将违建介绍给李某,违反了相关规定。其行为存在过错。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合
同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
  第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
  第四百二十六条:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
  居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。    

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第五条:在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。

对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 

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