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房屋买卖案件中,如何认定“跳单”?

共有 598 位读者     发表日期:2017年10月27日   文章来源:13661058044    作者:北京房产律师网
 

 

 房屋买卖案件 如何认定“跳单” 

【案情介绍】

  原告新余市安家房地产经纪代理有限公司(以下简称安家房产)诉称,两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务,于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》,该看房确认单中被告承诺:本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋,均视为原告的居间成功,被告即按房屋成交价的1%支付中介佣金给原告,如本人或本人亲戚、朋友及代理人与原告介绍的房屋业主无论任何方式(包括通过其他中介公司)及任何价格私下成交,本人承担与原告约定中介佣金的4倍为违约金,同时承担原告其他损失。原告为两被告介绍了房源,但被告为达到不向原告支付居间报酬的目的,私下与其他房屋中介机构达成江山御景房屋买卖协议,买卖价格为人民币45万元。原告认为,二被告在居间合同履行工程中存在严重的违约行为,致使原告本应当得到的居间合同服务报酬收入至今无法得以实现,经多次向二被告协商支付居间报酬事宜未果,特向法院提起诉讼,请求判令二被告共同向原告支付居间合同违约金共计人民币18000元,本案诉讼费用由被告承担。

  被告廖某辩称,其没有购买原告诉争房屋,与原告并未达成委托事项,非本案适格主体。

  被告林某辩称,原告诉争房屋房源信息并非原告独家信息,且被告林某并未与原告签订居间协议,非本案适格主体。

  原告为支持其诉讼请求,向法院提交如下证据:

  一、原告的营业执照。证明原告的诉讼主体资格。

  二、看房确认单。证明看房时两被告一起来看房,原告不清楚谁是真正有购房意向者,就叫其中一人签字,被告廖某在该看房确认单上签字,对违约相关约定知情。

  三、诉争房屋的查询结果。证明该房实际成交价为45万元。

  四、通话录音。证明两被告间为亲属关系,被告实际违约应承担相应的违约责任。

  被告廖某未向本院提交证据材料。

  被告林某为支持其诉讼请求,向法院提交如下证据:中原房产置业公司刊登本案诉争房屋的原产权人的网络信息表和网络截图一份、诉争房屋原产权人的证明一份、被告林某与中原房产置业有限公司的合同和收费收据一份。证明本案诉争房屋房源信息公开发布非原告独家所有。

  上述证据经庭审质证,法院作出如下评判:

   对原告提交的第一组证据,两被告对该组证据无异议,本院认为该组证据来源客观合法、与本案处理有关联,故对该证据本院予以采信;对原告提交的第二组证据,被告廖某对该证据合法性及真实性有异议,被告林某对该证据的关联性有异议,法院认为庭审中被告廖某对该确认单上签名为本人签名事实予以认可,故法院对该组证据予以采信;对原告提交的第三组证据,被告廖某对其关联性有异议,被告林某对该组证据证明目的有异议,法院认为该组证据系新余市房地产交易登记中心出具,故本院对该组证据真实性予以采信;对原告提交的第四组证据,两被告对其真实性有异议,本院认为该证据为通话录音,非系专业设备录制,无法核实其真实性,故本院对该组证据不予认可。

  对被告林某提交的证据,原告对房源登记信息网络截图真实性有异议,根据本院核实该信息真实,故对该证据本院予以采信;对原房主证明,原告对其真实性有异议,本院认为,证人应当出庭作证,接受当事人质询,故对该组证人证词,本院不予采信,对新余市中原房产置业有限公司出具的合同及收据,原告对其真实性有异议,本院认为该收据来源合法、与本案有关联,故对该组证据予以采信。

  根据上述证据及开庭笔录,可以认定如下案件事实:

  2015年4月6日,被告廖某因看房需要,在原告提供的《看房确认单》上签字,该《看房确认单》载明:本人在新余市安家房地产经纪代理有限公司(以下简称:安家房产)置业顾问介绍下,带看其推荐的下列房源(本人确认在看下列房屋前没有其他中介机构或个人向本人推荐或带看了以下房屋):房源信息编号江山御景3栋。本人承诺:本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋,均视为安家房产居间成功,本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给安家房产(房价在20万元以内按20万计);如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与安家房产介绍的房屋业主无论任何方式(包括通过其他中介公司)及任何价格私下成交、本人承担与安家房产约定中介佣金的肆倍为违约金,同时承担安家房产其它损失(其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用)。

   2015年5月7日,被告林某在案外人新余市中原房产置业有限公司居间下与诉争房屋房主彭某签订《房屋买卖居间合同》,约定房屋转让价款为45万元,被告林某按居间合同约定向案外人新余市中原房产置业有限公司支付中介费用4000元、水电煤200元共计4200元。

   原告认为,当日看房时被告廖某与林某一同来看江山御景3栋1702房,原告以为两人系夫妻关系仅让被告廖某在《看房确认单》上签字,现被告林某购买了诉争房屋,原告已完成了居间义务,故诉至法院并提出前列诉请。

【裁判要点】

本案争议焦点为:1、原告提供的《看房确认单》中禁止“跳单”的条款是否有效?2、被告廖某、林某是否构成违约?

  关于第一个争议焦点,原告提供的《看房确认单》中“本人承诺:本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋,均视为安家房产居间成功,本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给安家房产(房价在20万元以内按20万计);如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与安家房产介绍的房屋业主无论任何方式(包括通过其他中介公司)及任何价格私下成交、本人承担与安家房产约定中介佣金的肆倍为违约金,同时承担安家房产其它损失(其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用)。”的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款,本院认为该条款是为防止看房者利用房屋中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定双方具有相应的民事行为能力,意思表示真实,且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,该条款有效。

  关于第二个争议焦点,本案中在《看房确认单》上签字人为被告廖某,但实际购房者为林某。原告未提供证据证实其曾多次带被告林某前往诉争房屋看房,及两被告系亲属关系。另,根据法庭庭后查实,在新余信息港等公共平台均可查询到诉争房屋挂牌销售信息,诉争房源信息并非原告独家享有,购买者可以通过其他公众可以获知的正当信息渠道获得该房源信息,被告林某选择合适的房屋中介公司进行房产交易符合民法的契约自由精神。故,对原告要求二被告共同向原告支付居间合同违约金共计人民币18000元的诉讼请求,本院不予支持。

  综上,依照《中华人民共和国合同法第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

  驳回原告新余市安家房地产经济代理有限公司对被告廖某、林某的诉讼请求。

  案件受理费一百二十五元,由原告新余市安家房地产经纪代理有限公司承担。 【律师分析】

现行二手楼市中,买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式,卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也相当普遍。本案即是因多家中介公司参与同一房屋居间交易而引起的佣金请求权纠纷。此类纠纷的争议多集中在以下三点:(1)客户与中介公司签订的类似《看房确认单》的合同的法律性质如何认定;(2) 《看房确认单》中的规避“跳单”条款是否构成违约。(3)客户就同一房屋与一家中介公司居间交易的行为是否对其他中介公司构成违约。

1、委托中介公司求购房屋合同的法律性质

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。本案中,廖某到安家房产表示买房的意愿,安家房产向廖某提供房源信息,并带廖某实地看房,看房后与廖某签订《看房确认单》,明确约定:廖某愿委托安家房产居间购房,安家房产带廖某实地验看涉案房屋,提供购房媒介服务,佣金为房屋实际成交价的1%。该确认单符合《合同法》规定的居间合同的法律特征,具备居间合同的主要条款,应认定为居间合同。

2、规避“跳单”条款的效力

在居间法律关系中,居间人是为委托人服务的,这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介,其目的在于通过居间活动取得佣金。但是,在房地产中介市场上,存在委托人“跳单”行为,如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后,买卖双方为不付佣金而私下成交,或者手拉手到另一家中介公司成交而达到少付佣金的目的。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为,中介公司拟定的合同中多列明规避“跳单”条款,常见的条款内容即本案中合同约定:本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋,均视为安家房产居间成功,本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给安家房产(房价在20万元以内按20万计);如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与安家房产介绍的房屋业主无论任何方式(包括通过其他中介公司)及任何价格私下成交、本人承担与安家房产约定中介佣金的肆倍为违约金,同时承担安家房产其它损失(其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用)。

《合同法》第39 条第2款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。根据房地产中介市场交易习惯,类似《看房确认单》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定,并且就条款内容在订立时未与对方协商,因此应认定为格式条款。《合同法》第40 条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。但该类条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款,并不是指中介公司只要带委托人看了房,无论成交与否,中介公司均可获取居间佣金,而是指中介公司履行带看房的报告义务后,委托人如有恶意逃避佣金支付行为的,应当支付相当于佣金的违约金。该条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益,并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,故应认定为有效。

3、“跳单”违约行为的认定

《合同法》第426 条、第427 条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司,逃避支付佣金的约定义务,则对居间人显属不公平。如上所述,本案中所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》第45 条第2款规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就”。如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就,视为条件已成就,委托人应向居间人支付佣金。

关于本案廖某是否构成违约,“跳单”违约行为的认定应满足三个条件:(1) 中介公司提供了房源信息或成交机会,并且积极履行媒介服务;(2)委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交;(3)委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。

本案中,房屋出卖方在新余信息港等公共平台均有挂牌销售诉争房屋的信息,并不是独家委托安家房产公司进行销售,购买者可以通过其他公众可以获知的正当信息渠道获得该房源信息,被告林某选择合适的房屋中介公司进行房产交易符合民法的契约自由精神。本案中在《看房确认单》上签字人为被告廖某,但实际购房者为林某。原告未提供证据证实其曾多次带被告林某前往诉争房屋看房,及两被告系亲属关系。因此,廖某、林某的行为不构成违约。

安家房产认为,只要中介公司带委托人看了房,委托人与出卖人不经该中介公司而订立合同即构成跳单。照此理解,除非中介公司与委托人形成独家委托关系,否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下,中介公司在履行实地查看的居间义务后无须积极促成合同订立,只要静待其他中介公司促成合同订立,即可坐收相当于佣金的违约金。而委托人在未委托独家代理的情况下,对参与交易过程但未促合同成立的中介公司均需支付成交价1%的佣金,可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果,这明显加重了委托人的责任,显失公平。因此,安家房产的主张不被法院采纳。

【法条链接】

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合
同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条

居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

 

 

 

 

 


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