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限购政策引起的房屋买卖合同纠纷

共有 299 位读者     发表日期:2018年1月18日   文章来源:13661058044   
 

限购政策引起的房屋买卖合同纠纷

【案情介绍】

李佳某因于2013年5月结婚急于购买结婚用房。2012年12月中上旬,其到北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)咨询并要购买房屋用于结婚,将本人信息及是学校学生户口等情况告知了链家公司,该公司人员表示李佳某情况符合国家法律规定和北京政策,可以购房,保证没有问题。李佳某认为链家公司是专业房地产经纪公司完全了解国家法律法规和政策,所以相信了链家公司的答复和承诺。2012年12月30日,李佳某(作为乙方、买受方)与绳某(作为甲方、出卖方)、链家公司(作为丙方、居间方)签订《补充协议》,双方约定,乙方于2012年12月30日向甲方支付定金1万元。乙方应于面签当日将首付款240万元自行支付甲方。甲乙双方应于接到丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在接到丙方通知3个工作日内,甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续,如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理,乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续,如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的,则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定:对乙方已付的购房款的约定:从2013年1月1日后限购政策导致本协议无法履行,双方免责。

合同签订后,李佳某向绳某交付了定金及购房款200000元,向链家公司交付中介服务费142560元,之后等待链家通知办理后续房屋买卖手续,然而链家公司一直未进行后续手续办理。事实上,李佳某是北京学生户籍,并不符合国家政策,李佳某、绳某所签订的合同违反国家现行政策不能履行。现李佳某起诉到法院要求:1.解除与绳某签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议;2.绳某退还收取的定金及购房预付款200000元。

  绳某辩称:2012年12月30日,我经链家公司介绍,与李佳某签订了一份《北京市存量房屋买卖合》(合同编号:03212000043840),合同约定由李佳某购买产权归我所有的位于北京市朝阳区×房屋。合同拟定购房价款为5832000元;室内装修家具等折现人民币648000元;两项总计人民币6480000元,合同第10条约定自合同签订后70日内,双方共同到房管部门办理房屋权属转移手续。同日我还与李佳某签订了《补充协议》等其它相关文件。合同签订后,李佳某于2012年12月30日合同签订当天付我定金10000元,2013年1月9日付我定金90000元;2013年1月15日通过工行转帐付我购房款100000元,此后,经我催付,李佳某再未付款并向我提出解除合同。我认为,李佳某经中介公司介绍与我签订购房合同,是李佳某真实意思的表示,其在合同签订后向我交付定金及部分购房款,说明双方所签合同已开始实际履行,但李佳某在合同开始履行后又以与中介方发生纠纷为由单方终止合同的履行,其行为不仅违约,同时也给我造成实际损失(损失部分我将会提出反诉)。由于合同因李佳某的原因目前无法再继续履行,我同意解除双方所签合同。根据相关法律的规定。李佳某无权要求返还定金,已付部分购房款应做为违约金支付给我。我同意解除房屋买卖合同及相关附属合同协议;不同意退还李佳某已支付的购房定金及购房款。

  第三人链家公司述称:同意解除合同,因为无法继续履行,返还定金及购房款与链家公司没有关系。

  绳某反诉诉称:2012年12月30日,我经链家公司介绍,与李佳黛签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号03212000043840)。合同约定由李佳某购买我所有的位于北京市朝阳区×房屋。合同约定购房屋款为人民币5832000元,室内装修及家具等折扣款为人民币648000元,合计人民币6480000元。合同第10条约定自合同签订后70日内,双方共同到房管部门办理房屋权属转移手续,同我与李佳某还签订了《补充协议》等相关协议。合同签订后,李佳某向我支付了购房定金100000元及购房款100000元,我在这里想向法庭证明的是:我之所以要卖房,主要是当时急需用钱给孙子上学购买学区房,所以在与李佳某签订了房屋买卖合同后,我随即便与经麦田房屋中介公司介绍的李靖雯,王莹两位房主签订了房屋买卖合同,并实际支付了中介费102000元,购房定金100000元。此外,我还委托儿子以及儿媳向他人借款146000元,决定购买另一处住房,我原本打算用李佳某支付的购房款转支付上述购房房款及买房借款,但没想到李佳某支付给我200000元房款后,就以和中介公司产生纠纷为由拒绝继续履行合同。李佳某单方终止合同的行为直接给我造成了以下两项的财产损失:一是由麦田房屋中介公司介绍的购房合同,由于我没有资金,未能继续按合同约定向卖房人支付购房款,导致我最后因违约损失100000元购房定金及41688元中介费;二是由于我无力偿还借款,目前已支付借款利息 167250元。我认为,我的上述损失由李佳某单方终止履行合同所造成,二者之间具有明显的因果关系和关联性,故李佳某对给我造成的损失应予以赔偿,退一步说,即使双方所签合同被判撤销或无效,根据合同法第42条的规定,李佳某也应承担缔约过失的赔偿责任,也就是说李佳某明知自己可能不具备购房资格的情况下,违背诚实信用的原则,仍然与我善意第三人签订房屋买卖合同,造成我的定金,中介费及利息方面的损失,李佳某对此承担赔偿责任。现我要求:1.解除我与李佳某签订的房屋买卖合同及相关附属合同及协议;2. 李佳某赔偿我因合同终止而造成的相关损失共计人民币309470元。

  针对反诉,李佳某辩称:不同意解除合同,要求撤销合同,损失也不同意,我是通过中介买房,对方说的事情,我不知道,也没有跟我说,钱可以由其他来源产生,损失也不一定产生,买卖协议签订时,中介说可以购房的情况下,才签订的居间合同,我也交了居间费,不符合政策,我也没有办法。

  针对反诉,第三人链家公司述称:同意解除合同,第2项反诉请求与我方无关。

  原审法院经审理查明:北京市朝阳区×号(以下简称303号)房屋系绳某所有的房屋。

    2013年1月12日,李佳某向绳某支付90000元,绳某一方向李佳某出具了收条,收条上记载:“今收到购房人李佳某补加购买朝阳区×房屋定金90000元……”。

  签订上述合同后,李佳某还向绳某支付购房款100000元。

  购房时,李佳某系在校学生,户籍所在地为西城区鲍家街×号,系集体户籍。

  因李佳某系外地生源在京集体户籍,不符合北京市房屋购房条件,无法办理过户手续,李佳某、绳某之间的买卖合同无法履行。

  经原审法院询问,链家公司称:签约时没有对李佳某的购房资质进行审查,资质审核需要李佳某提供资料,链家公司在建委官网上填报信息,5个工作日内出具是否通过的结果,李佳某没有提供证件给我方,所以签约时没有做资质审核,链家公司否认李佳某将户口本首页及户籍卡交给链家公司。李佳某称:一开始到链家公司办理买房手续时,就提交了户口本、身份证复印件,也告知了是学生户口,链家公司说可以办理,才签订了居间服务合同和房屋买卖合同。

  绳某提交了其与李靖雯于2013年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,在该合同中,约定绳某购买李靖雯所有的朝阳区×1房屋,价格3860000元,定金100000元。绳某应于2013年2月28日前支付购房款1560000元,于2013年4月15日前支付剩余购房款2290000元。

  绳某还提交了向李靖雯支付定金的收据、绳某与李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、绳某与李靖雯、北京金诚丰担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》、绳某与王莹、李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司、北京金诚丰担保有限公司签订的《具结书》,以证明因与李佳某之间的合同无法履行,导致其无法及时向李靖雯付款,导致《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》被解除,并承担违约责任,向李靖雯支付的定金100000元、向北京麦田房产经纪有限公司支付的居间服务费41688元无法收回。

  绳某还称其儿媳向陈旭江购房,本欲用向李佳某售房的款项支付应向陈旭江支付的购房款,因李佳某未能履行合同,导致向多人借款,向李佳某索要相应的利息及费用,绳某提交了其儿媳徐春明与陈旭江所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、收条、借款协议、证人证言等证据,作为索要上述利息及费用的证据。

  链家公司提交了李佳某出具的《购房承诺书》,内容为:一、本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发[2011]8)、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》(京建发[2011]65号)等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。二、本人承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效;本人同意并授权有关部门在购房资格审核过程中,核查本人及家庭成员的身份、户籍、婚姻、房产、缴纳社会保险和个人所得税等相关信息。三、如本人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格,本人自愿与售房人协商退房,同时接受有关部门按照法律法规及相关规定作出注销网签信息、撤销登记、限制在京购房等处理,直至追究刑事责任。四、本人如未遵守本承诺,违反住房限购政策规定,导致购房合同无效或解除,所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续,以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的,本人愿意承担由此造成的一切法律责任;对他人造成损害的,本人愿意承担相应的赔偿责任。

  经法院询问,链家公司称,知道外地学生集体户籍在京不能购房的规定,链家公司不允许操作没有购房资质的单子。根据客户提供材料,签约之前会告知提供相应证件,如果客户没有资质,链家公司不会提供居间服务。李佳某称在签约之前,向链家公司交过户籍证明、学生证、学历证,告知了李佳某系学生户籍。链家公司称签约之后,李佳某才提交购房资质审核所需要的材料。

对上述《购房承诺书》,李佳某认可系其所签,签的时候,链家公司没有把文件给李佳某,其也无从知晓,这些文件链家公司没有给李佳某看,只是拿出承诺书让李佳某签,这些文件是直接下达到政府、机关、经纪公司,不是给广大购房人,不是必须应当知晓,政策把握也不是购房者来处理,是相关单位把握政策来处理,文件没有提及学生户口,李佳某当时并不知道;购房承诺书第二点证明我们当时已经把户籍身份信息交给链家公司,链家公司应当是知晓的;第二条是第一条的延续,并且已口头告知了链家公司李佳某是学生户籍,并且链家公司审查户籍是必须履行的手续,链家公司说符合政策,李佳某才签合同,交的居间费。李佳某还称,是链家公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释,在受欺骗的情况下才签订协议。

【裁判要点】

  原审法院认为:李佳某与绳某及链家公司之间的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示,对各方当事人具有法律约束力,但上述合同系在国家及北京市住房限购政策出台后签订的,李佳某并不具备购房资格,已无法办理房屋过户登记,合同目的已无法实现,现李佳某要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》、《补充协议》,绳某及链家公司同意解除,法院对此不持异议。

  在《买卖定金协议》中,李佳某保证并承诺最迟在签署买卖合同之前,向链家公司提交购房资质审核所需的所有文件或材料,李佳某保证其提交的材料真实、合法、有效;如因李佳某提供虚假资料或故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的,就李佳某已支付的款项,绳某有权不予退还。李佳某出具过《购房承诺书》,可以认定李佳某一方在签订相关合同时,对相关购房政策是了解的,对已经支付的定金10000元,现李佳某无权要求绳某返还。因双方的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》已经解除,绳某应将收取的购房款 190000元返还给李佳某。

  绳某将房屋出售给李佳某,并欲用售房款购房,绳某提交了其与李靖雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》、向李靖雯支付定金的收据、绳某与李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、绳某与李靖雯、北京金诚丰担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》、绳某与王莹、李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司等签订的《具结书》,结合证人证言,可以认定绳某与李靖雯之间的交易行为真实存在,亦可以认定由于绳某无法及时支付购房款,导致承担违约责任,承担了定金损失100000元、居间费损失41688元。绳某与李靖雯之间约定的购房款的支付时间在约定的李佳某向绳某支付购房之后,李佳某迟延付款,导致绳某违约,并承受了定金损失、居间费损失,上述损失系李佳某的违约行为导致,绳某有权要求李佳某赔偿上述损失。对徐春明向陈旭江购房的行为,虽然徐春明与绳某之间存在亲属关系,但该房屋系徐春明购买,付款的义务人为徐春明而非绳某,李佳某的违约行为并不必然导致相关费用的发生,对绳某要求李佳某负担相关利息等费用的请求,法院不予支持。李佳某称是链家公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释,在受欺骗的情况下才签订《购房承诺书》,如李佳某与链家公司之间存在纠纷,可另行通过合法途径解决。李佳某的其他诉讼请求,绳某的其他反诉请求,于法无据,法院不予支持。据此,法院于2013年12月作出判决:一、解除李佳某与绳某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;二、解除李佳某与绳某、第三人北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》;三、绳某于判决生效后十日内返还李佳某购房款十九万元;四、李佳某于判决生效后十日内支付绳某定金损失十万元、居间费损失四万一千六百八十八元;五、驳回李佳某的其他诉讼请求;六、驳回绳某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  判决后,李佳某不服,以其不存在违约行为为由上诉至本院,不同意赔偿绳某损失,要求返还定金10000元,绳某同意原判。链家公司同意原判。

二审法院经审理认为:依法成立的合同,对双方当事人均具有约束力,双方均应依约履行。与本案相关的北京市限购住房政策于2011年业已发布,其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益,在限购政策的背景下,买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定,故买房人应在购房交易中加大其注意义务,避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。因本次房屋交易涉及到房屋中介机构,房屋中介机构作为专业处理房屋交易的部门,更应对限购政策引起的交易风险有其专业的预判及对交易双方做好引导工作。

  最终二审法院判决:“驳回上诉,维持原判。”

【律师分析】

高院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

为贯彻落实国务院通知精神,进一步加强和改善房地产市场调控,切实解决城镇居民住房问题,北京市人民政府办公厅于2011215日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下统称京十五条),对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。上述政策的出台对于有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展起到了重要的作用,同时也对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响。实践中,本市法院民庭受理了一批涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准,市高院民一庭召集市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:

  一、审理案件的基本原则和导向

  对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展,遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署。依据国家和本市的住房限购政策规定(以下统称住房限购政策),妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求,要确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致。

  二、住房限购政策与不可抗力

  国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。

  三、住房限购政策的性质和合同解除的处理原则

  住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

  房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

  四、对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则

  房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

  诉讼中,当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的,应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的,法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。

  五、对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则

  房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方虽未办理网上签约,但买受人家庭(含夫妻双方及未成年子女)具备京十五条规定的购房资格(见附件一)的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记;不具备资格的,法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求,即要求解除买卖合同;经释明当事人变更请求的,按本纪要第三条的内容处理,当事人坚持要求继续履行的,判决驳回其诉讼请求。

  买受人对其具备京十五条规定的购房资格负有举证责任。买受人应当依据北京市住房和城乡建设委员会《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第三条的规定提供相应的证据材料,并提交书面承诺保证其陈述真实。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致法院无法审查核实的,应当判决驳回其要求办理房屋过户登记的诉讼请求。出卖人对买受人的权利主张表示认可的,不免除买受人的举证责任。

  法院应当根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备京十五条规定的购房资格并做出认定,必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实,避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避上述政策规定,实现房屋过户的目的。

  六、对京十五条实施前签订的合同要求继续履行的处理原则

  本纪要第五条涉及案件中,买受人家庭不具备京十五条规定的购房资格,但买卖双方在该规定实施(2011217日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持;不符合前述条件的,按本纪要第五条第一项的内容处理。

   上述纪要内容对于法院审判作出了指导性规定。

因限购政策引起的纠纷如何处理

2010年4月17日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,拉开了房地产史上最严厉的宏观调控序幕。此后,各地也纷纷出台了限贷、限购、禁购等调控政策。在2012年乃至今后一段时期内,政府对于房地产市场的调控力度还将继续加大。随着宏观调控的继续深入,房产新政不可避免地会给房地产市场造成部分影响,城市房屋买卖纠纷也会持续增多。在审判实践中,因房产新政引发的纠纷大体可分为两类:一类是纯粹受到房产新政影响,当事人履约困难而引发的纠纷。对于此类纠纷的处理意见已有定论,从高院的会议纪中得知,纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。据此,纯粹因房产新政导致合同无法继续履行的,当事人可以解除合同。另一类则是当事人存在违约行为,以房产新政为由企图逃避责任。本案就是一起买受人房产新政实施后因购房资格不符合导致房屋买卖合同无法履行而引发的纠纷。房产新政和违约行为共同影响之下所引发的房屋买卖合同纠纷该如何处理,是即将要讨论的重点。
  一房产新政属于合同解除的法定事由
  订立合同的目的,在于维护正常的社会交易秩序,规范商品交换过程。从鼓励商品交易,稳定交易秩序的目的出发,对依法成立并生效的合同,不容许随意的变更和解除。但是,客观情况千变万化,在合同目的难以实现的情形下,法律准许当事人通过行使合同解除权来重新调整各方的权利义务关系,消除合同因客观情况变化所产生的不公平后果。双方当事人以协议方式解除或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。合同解除的条件由法律直接加以规定的称为法定解除。本案房屋买卖合同能否解除,实际就是法定解除条件的认定问题。
  处理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷,首先应当明确的是房产新政影响下合同解除的法定理由。对此有两种不同的观点。一种观点认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据该条规定,情事变更原则指的是基于实现公平正义的价值目标,出于防止合同当事人因缔约时无法遇见、无法抗拒的情事,而获取不当利益或遭受意外损失等明显违反一般公正观念的情况发生,通过变更或解除合同稳定社会经济秩序。房产新政符合情事变更的构成要件,属于情事变更事由,当事人提出解除合同,法院应予以支持。另一种观点认为,房地产市场过热已有多年,无论政府、社会对该问题都十分关注,也出台了一系列调控政策,从较为温和的财政税收措施,到限贷、限购,最后到禁购,市场有一个逐渐适应和接受的过程,对房产新政的出台也有所预见,因而房产新政不属于情事变更,而属于履行不能。关于情势变更原则该如何适用的问题,最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出,人民法院应当依法把握情事变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的“无法预见”的主张。由此可知,认定房产新政是否属于情事变更的关键是分析其不可预见性。笔者赞同第一种观点,认为房产新政具有三方面不可预见性,属于情事变更:(1)施行地区不可预见。根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,在房价、地价上涨势头过快、投机性购房活跃的地区,需要施行房产新政,但国务院对具体哪些城市和地区必须施行房产新政,未作明确要求。因而房产新政的施行地区存在不可预见性,今后有哪些城市会施行房产新政,仍不可预见;(2)施行时间不可预见。在已经施行房产新政的地区,政策的出台时间也有先后顺序,有的地区早在2010年就施行了房产新政,而有的地区到2011年底才出台新政。即便在同一个地区,相同政策在不同县市的施行时间也有所不同。(3)内容不可预见。各地政府结合本地区实际情况,对于房产新政有不同的理解和规定,这也是无法预见的。作为合同当事人,对于房产新政在本地区的施行会有一定的预估和猜想,但这种预估和猜想不能等同于房产新政具有可预见性。当事人在签订合同时无法准确预测合同履行时是否会受到房产新政的影响以及受影响的程度,具有不可预见性,房产新政应属于情事变更的事由。在合同签订后尚未履行前受到房产新政的影响,导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,房产新政成为法定解除事由,当事人有权解除合同。
  其次,解除权是一种形成权,按其性质来讲,不需要对方当事人同意,只需要解除权人单方的意思表示,就可以把合同解除。当合同因受房产新政影响而无法履行时,合同目的已不能实现,此时合同双方均享有解除权。换句话说,在房产新政影响下,合同目的已无法实现,即使违约方也享有解除权,可以提出解除合同。
  二房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方
  违约责任又称为违反合同的民事责任,通常是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。《合同法》第107条将严格责任确定为违约责任的归责原则。房产新政影响下的违约行为具有一定特殊性,但合同无法履行仍可归责于违约方。其一,通常情况下,严格责任原则是违约责任的归责原则,违约行为发生在房产新政施行之前,房产新政不能成为免责事由,合同解除后,不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定一方仍应承担违约责任。其二,时间因素对房产新政影响下的房屋买卖合同至关重要,轻微违约行为也会造成合同错过最佳履行时间而无法最终履行。合同目的落空,违约方就应当承担违约责任,而不论其违约行为的严重程度。
  如前所述,房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方。定金是合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时,或者订立后、履行前,按合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。根据《合同法》第115条之规定,如果不履行债务一方是支付方,则丧失返还定金的请求权,如果是收受方,则对方有双倍返还定金的请求权,此即为“定金罚则”。定金具有赔偿和惩罚双重性质,为保证合同按约履行,在违约导致合同目的不能实现时,一般应完全适用定金罚则。然而,本案合同无法履行的责任实不完全在原告一方,兼有房产新政的因素。对于这种情况能否减少比例适用定金罚则,法律并无明文规定。笔者认为,在当事人违约和房产新政双重因素影响时,并不完全符合定金罚则的适用条件。法律对此虽无明文规定,但由于民事活动本身十分复杂,法律不可能事无巨细地作出规定,在没有明确规定的情况下,可以适用公平原则。公平原则是适用法律和解释法律所应当遵循的原则,作为合同法的基本原则,它可以弥补合同法规定的不足。公平虽然是一个抽象的概念,但因为社会对公平仍有一个基本的价值评判标准,所以法院应当依据社会的一般公平正义理念进行司法活动。法院应综合考量客观环境、各方责任、实际损失、补救措施等多方面因素,审慎适用定金罚则。
  具体到本案,定金罚则具有惩罚性,目的在于督促双方当事人按约履行合同,保护合同目的实现。但是,违约责任制度的设定,主要是通过对受害一方遭受的损失给予充分补偿,而且这种补偿应当大致相当于受害一方的损失,以达到平衡双方利益的目的。在合同因遭受多个原因力作用而无法履行时,考虑实际损失来认定违约责任较为公平。本案中,李佳某在签订涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》的同时,亦签订了购房承诺书,可以认定其应知晓北京市相关限购政策,且该承诺对于卖房人绳某而言,系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。现因李佳某无购房资格而导致相关合同无法继续履行,李佳某应就其行为承担违约责任。原审法院据此认定定金10000元不予返还李佳某的处理,并无不当。

【法条链接】

《中华人民共和国合同法》

第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

 

 

 


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