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二手房买卖中,如何界定“房屋交付”?

共有 300 位读者     发表日期:2020年6月16日   文章来源:13661058044   
 

案情介绍

2016年5月24日,王某敏(出卖人)与刘某文(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:出卖人所出售房屋为楼房,坐落于昌平区回龙观镇龙泽苑西区x号楼x层x单元x号(以下简称该房屋),该房屋所在楼栋建筑总层数为6层,其中地上6层,地下0层,该房屋所在楼层为2层,建筑面积为94.75平方米;该房屋所有权证证号为京(2016)昌平区不动产权第XXXX号;该房屋性质为商品房;出卖人已将该房屋出租,租赁期至2016年12月9日,出卖人应于2016年12月9日解除该房屋的租赁关系,将该房屋交付买受人;经出卖人和买受人协商一致,该房屋成交价格为人民币3030000元;经出卖人和买受人协商一致,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币590000元,上述价款买受人一并另行支付给出卖人;买受人向出卖人支付定金人民币150000元,定金支付方式为自行交接的方式划转,定金具体约定详见《买卖定金协议书》;买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款,具体付款方式及期限的约定详见补充协议;出卖人应当按照收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后3个工作日内将该房屋交付给买受人;本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部,因约定承担一方不按约定缴纳全部税费,导致合同不能履行或解除的,其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金;买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,如合同履行期间,因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况,买卖双方应当另行签订书面的补充协议;因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的,买受人有权单方解除合同,1、如买受人选择解除合同,使用本合同第十条第(一)款约定,2、如买受人选择继续履行合同的,出卖人应当继续履行房屋权属转移义务,且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止,出卖人按照买受人全部已付款的万分之五每日向买受人支付逾期违约金,并于实际产权转移登记之日向买受人支付;出卖人逾期交房违约责任……逾期超过15日后,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金;该合同还约定了其他条款。

  同日,双方签订了《商业贷款付款方式及补充协议》,约定:本附件是编号为2016007576的《北京市存量房屋买卖合同》的一部分,具有同等法律效力,本附件与《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)不一致的,以本附件为准;出卖人同意将购房款人民币五万元作为物业交接保证金,于物业交接完毕当日支付;出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记,出卖人应于本合同签订之日起180日内迁出;买卖双方应于2016年9月6日之前办理申请贷款手续,买受人拟贷款数额为人民币2120000元;若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额,买受人可再向其他银行申请,出卖人应配合,买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额,则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续,同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款;买受人于2016年9月20日之前支付出卖人购房款人民币1300000元,支付方式为搜房托管;该合同还约定了其他条款。

  王某敏(甲方、卖方)与刘某文(乙方、买方)后又签订《补充协议》,约定:因此房屋是满五年不唯一状态出售,在缴税时会产生个人所得税,此房是2005年之前的房屋,且契税票为手写,甲乙双方经友好协商决定,在本房屋缴税时所缴个税是网签的百分之一缴纳,合同正常进行,如果本房屋缴税时所缴个税不是网签价百分之一缴纳,甲乙双方在互不担责且甲方全部退还乙方己付全部购房款基础上终止此次交易;该补充协议还约定了其他条款。

  后因回龙观地区房价上涨,王某敏对刘某文提出房屋涨价的要求,并百般阻挠合同履行,不履行过户及交房义务,无奈,刘某文向法院提起诉讼,要求:1.位于北京市昌平区回龙观镇龙泽苑西区x号楼x层x单元x室房屋过户至原告名下,被告配合原告办理将涉案房屋过户至原告名下的手续;2.被告向原告交付涉案房屋;3.被告支付逾期过户违约金,从2016年11月1日至实际过户之日,按已付款的万分之五/日计算;4.被告承担原告租金损失(从2016 年12月12日起算至被告实际腾退房屋之日,按照6000元/月计算)、律师费12万元、公告费600元、保全诉讼费5000元、保全担保费17500元;5.本案的诉讼费由被告承担。

  被告辩称:不同意原告的诉讼请求。被告没有任何违约行为,被告按照合同约定履行了自身的义务,同时配合原告于2016年9月28日和原告共同到地税部门核税,因为核税结果与当时约定不符,所以原告自行终止了交易。合同约定不是网签价1%交纳,甲乙双方互不担责,补充协议的条款是真实意思表示。发生了与网签价1%的核税结果,原告终止缴税的行为终止了此次交易。我们也同意终止此次交易,双方互不担责,应该按照合同和补充协议的约定终止交易,退还原告已付购房款。

  在签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《商业贷款付款方式及补充协议》及《补充协议》时,王某敏声称涉案房屋无原值凭证。在双方合同履行过程中,王某敏又声称涉案房屋有原值凭证,但未向刘某文和北京存房房地产经纪有限公司工作人员出示。直至2016年9月27日,买卖双方到税务机关缴税时,因税务机关不能依据其信息系统核实涉案房屋原值,涉案房屋将按卖方转让所得的1%征收个人所得税,卖方遂向税务机关工作人员出示涉案房屋的原值凭证,坚决要求由买方按卖方转让所得的20%缴纳个人所得税。后买卖双方的房屋买卖合同未再继续履行。经法院调查:对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,纳税人能够提供完整、准确的房屋原始凭证,或者通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,主管税务机关应依法严格按转让所得的20%计征;涉案房屋在卖方提供原值凭证的情况下应按转让所得的20%计征个人所得税。

  因刘某文系出卖原有房屋后购买涉案房屋,涉案房屋买卖合同未能继续履行,刘某文在外租房居住。庭审中,刘某文表示能够一次性支付剩余购房款。

  上述事实,有北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)、补充协议、补充协议二(最终)、补充协议(四)、中国光大银行个人二手房屋交易资金托管服务申请书、商业贷款付款方式及补充协议、收据、个人二手房贷款审批通知书、证人证言以及当事人陈述等证据在案佐证。

裁判要点

本案房屋买卖合同尚未解除,仍处于履行状态,被告应履行配合房屋过户并交付房屋的义务。被告在出卖房屋过程中,未能按照双方签订合同的约定向原告交付房屋并结清相关费用,违反了合同约定和法律规定,应当承担违约责任。法院经审理,最后作出判决被告配合原告办理过户手续及交付房屋,并向原告承担违约责任,支付逾期交房、过户的违约金。

律师分析

二手房买卖房屋,如何界定房屋交付

许多人对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”有着不同的理解,出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”,而买受人则认为,“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙,还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷,这主要涉及到出卖人应否承担逾期交房的违约责任问题。

  首先大家应该明白“房屋交付使用”与办理交付房屋的所有权证书是不同的。我国《城市房地产管理法》的规定,只有在办理登记手续后,房屋所有权才发生移转。如果你买的二手房可以双方约定什么条件成就时为房屋交付。如果你买的期房,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”根据上述规定,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果合同双方对房屋的交付使用没有特殊约定,只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有,就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务,也就是在符合合同约定的交房条件下"交钥匙"为房屋的交付使用。

本案中双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》对于交房时间有两处约定:一是出卖人应于2016年12月9日解除该房屋的租赁关系,将该房屋交付买受人;二是出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后3个工作日内将该房屋交付给买受人。双方于2016年5月24日签订房屋买卖合同,因卖方违约,合同未能继续履行,买方亦未能向卖方支付全部购房款,故按第一处约定确定交房时间及卖方承担逾期交房违约责任的时间起点即2016年12月9日是合理的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能如约向原告交付房屋,导致原告租房居住,故对于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求,法院最终也是支持的。

房屋交付的约定

首先,买方要注意房屋交付时间的约定,一般约定为缴纳首付款或者银行按揭获批并支付至卖方账户后卖方交付房屋。双方对房屋交付时间要明确约定,避免因约定不明造成的交付问题。房屋是否有历史遗留问题,如欠费,这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款。其次,交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用,时间的明确具体是清晰划分责任的关键。如果是公房交易,物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,也都应在合同中明确写明。最后,双方应签署《房屋交接书》,应将各方面的内容以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份。签署《房屋交接书》的法律意义在于证明卖方将符合合同约定的房屋交付给买方,交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签,二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议,进而影响到双方违约责任的承担。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五条规定:当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。

第六条规定:当事人行使权利,履行义务应遵循诚信原则。

第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    第十二条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。

版权声明:本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京房产律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。



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